民營房企涌進海南

從一天瘋搶一宗地到一天集中轟炸多宗地，年末的三亞貢獻了精彩的土拍大戲。

12月23日，三亞開啓了今年最後一場土拍，共推出7宗地塊，其中宅地4宗、商業/辦公用地2宗，公共管理與服務用地1宗，最終全部成交，此次攬獲總土地出讓金40.38億元，成交樓面均價9550.71元/平方米。

本次土地出讓爲2024年三亞土拍收官戰，從上午9點到下午3點多，全部地塊成功出讓。出讓的7宗地塊中，6宗溢價成交，1宗底價成交，平均溢價率約0.08%。

這一批出讓的土地中，不僅有央國企，還有頭部網紅公司等民企新面孔。其中，中交海洋、招商蛇口、保利發展、三亞聚苑置業各摘下一宗宅地，海南省榆亞鹽場、無憂傳媒分別拿下1宗商辦地塊。

值得關注的是，此前的12月20日，一家煤炭民企經過1064回合“廝殺”，斬獲三亞“新地王”。

“三亞土拍市場火爆，民營企業，煤炭企業紛紛進入土拍市場，說明一系列房地產政策組合拳之後，樓市止跌回穩信號明顯。”中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，現在這個時間點拿地，等於是抄底，目前土地性價比還是比較高的。

中交、保利等央企持續佈局三亞

本次土拍，三亞共推出了7宗建設用地，總規模超過510畝。多家央企繼續佈局三亞房地產市場，中交地產摘得海棠灣宅地、招商蛇口摘得崖州灣科技城宅地、保利發展摘得三亞CBD月川單元宅地。海南省屬國企海南鹽業集團也第一次大手筆下場摘地。而民營企業也活躍於三亞土拍市場，聚億地產摘得崖州灣科技城住宅用地，無憂傳媒集團在海棠灣拿下105畝商服用地。

海棠灣灣坡片區HT10-06-01地塊率先開拍，由中交集團旗下中交海洋投資控股有限公司競得，成交總價爲116488萬元，溢價率0.05%。該宗地佔地面積82682.31平方米，容積率≤1.1，最大可規劃計容建築面積約90950.54平方米，將用於開發建設市場化商品住房項目。

這宗地南側就是中交在灣坡片區的第一個項目——中交海棠麓湖，兩者僅隔着一條麓湖路，旁邊還有三亞中瑞酒店管理職業學院、海棠灣麓湖度假酒店，居住氛圍較強。北側直線距離約900米，即是佔地約2800畝的國家4A級景區水稻國家公園，地理位置優越。

另一宗備受關注的優質地塊爲三亞中央商務區月川單元控規YC1-04-01A地塊，該地塊爲綜合用地，其中城鎮住宅用地 (市場化商品住房)佔比89.71%，零售商業佔比9%；使用權面積40659.25平方米，約61畝；容積率2.87，可建設面積116691平方米。

這宗地最終由保利發展旗下三亞保瑞實業發展有限公司競得，成交總價81888萬元，加上須無償配建投資不低於86000萬元，綜合樓面價14387元/平方米。該宗地緊挨着即將入市的保利天珺。

四宗地中的剩餘兩宗住宅用地都來自崖州灣科技城。其中，三亞崖州灣科技城（中片區）控規YK06-04-02地塊落入三亞市聚苑置業有限公司囊中，總成交價38011萬元，溢價率0.24%，樓面價6114元/平方米。

據悉，摘得該地塊的是一家四川企業。去年，在同一板塊，該企業以6.75億摘下了近60畝宅地。

值得一提的是，崖州另一塊爲安居房用地，這也是三亞今年掛出的第二宗安居宅地。

三亞崖州灣科技城（中片區）控規YK06-01-02地塊被招商蛇口以18486萬元競得，溢價率爲0.03%，樓面價3349元/平方米，使用權面積18398.34平方米，容積率3.0。

業內人士表示，崖州灣安居房性價比比較高，出一個售罄一個，主要源於崖州灣科技城附近旺盛的購買力，大量的年輕高知分子託舉起了當地的購買需求。

此外，兩宗商業綜合用地均來自海棠灣。其中，三亞海棠灣國家海岸休閒園區控規HT08-09-01地塊，被無憂傳媒旗下企業海南無憂置業有限公司底價61122萬元摘得，樓面價8727.1元/平方米。據悉，這是一家頭部網紅公司，也是今年在三亞土拍市場中的新面孔。

另一宗三亞海棠灣國家海岸休閒園區控規HT08-06-02地塊，最終由海南省榆亞鹽場有限公司以總價85450萬元競得，成交樓面價8854元/平方米，溢價率0.03%。

而這家公司並不算是海南樓市的新面孔，緩慢施工多年的京基花園也屬於這家公司。

外來房企積極進入

除了返廠拿地的企業，一些外來的民企也推高了三亞土拍市場的熱度。

12月20日，3家企業圍獵一宗49畝住宅用地，從凌晨5時49分報價開始，一直到晚上22時，經過1064輪競價，這宗地塊被海南億和金盛實業有限公司以161738萬元競得，溢價率59%，成交樓面價約19785元/平方米，爲三亞土拍樓面地價的“新地王”。

據悉，海南億和金盛實業有限公司大股東爲一家叫新疆黑山露天礦有限公司的企業，持股53.5%，這家企業以煤炭開採爲主。而實際參加競價的3家企業中除了一家來自新疆，另外兩家均是來自陝西的房地產企業。

縱觀今年三亞土拍市場，這個區域熱度一直較高。今年6月，HP04-06-04/05/11地塊也經過2家企業510輪激烈競價，最終被三亞正基房地產開發有限公司以163600萬元競得，約合樓面價17366元/平方米，溢價率達37.66%，創下三亞成交樓面價新高。巧合的是，這宗地與上述地塊相鄰。

對比來看，今年三亞土拍成交量整體比較可觀。數據顯示，2024年三亞全年土地成交總金額爲193.7億元，總面積2008畝，同比分別下降6.3%和19.7%。中指研究院數據顯示，全國300城前11月土地出讓金同比下滑了32%。

樓市也現回暖跡象。國家統計局數據顯示，11月份，三亞新房房價環比下降0.4%，同比下降4.2%；二手房價環比下降0.8%，同比下降7.1%,；新房、二手房價格環比跌幅大幅收窄。9月份三亞房價環比降幅擴大至0.8%，但是10月份環比跌幅收窄0.4個百分點，僅環跌0.4%，創今年下半年以來環比最小跌幅。

業內人士表示，與往年不同的是，今年三亞土拍市場如復星、億和金盛等民企和新面孔變多，且民企還拿下了兩個地王，其背後都是“煤老闆”；保利、招商等央企都拿了2次地。總體來看，今年三亞拿地企業不集中於某個企業，相對分散。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，三亞樓市比較特殊，它是個非常優質的旅遊型城市，三亞限購基本已經放開，就會增加一部分購房需求，包括海南自由貿易港的建設。可見三亞整個房地產市場前景是持續向好的，很多民企的涌入也說明了這些企業很看好三亞樓市前景。