南財快評：釋放有效購買力，穩定地產市場預期

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近日，杭州、西安兩個熱點城市先後取消樓市限購政策，再加上不久前成都、長沙、南京、蘇州等全面退出住房限購，以及北京、上海、廣州、深圳、天津、海口優化調整相關政策，或收縮限購的區域範圍，或放鬆外地或單身人士購房資格等，從2016年開始並覆蓋全國一二線和部分三線城市的住房限購政策，除了少數城市外，大部分都已退出。

目前，全國仍保留住房限購的省份或城市，除了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，僅剩海南省、天津市仍處於部分實施限購的狀態。接下來，預計這些城市或地區也會相繼鬆綁限購政策，僅僅城市中心區域及限制開發的區域（比如海南三亞、中部生態核心區等）保留限購政策。限購政策退出，一方面是住房供求關係逆轉所致，另一方面是購房行爲發生改變。

目前，各地住房庫存消化壓力大，供大於求的局面明顯。首先，剛需轉向二手住房，全國有11個省市二手房交易超過新房，70個大中城市二手房交易超過新房，但住房發展進入存量時代，二手房掛牌量不斷走高，消化壓力大、價格持續下跌，交易週期拉長至半年至一年；其次，新房主要針對改善型需求，但去化週期長，全國商品房待售庫存超過2015年曆史高位。

因此，限制購買套數以緩解供需不平衡的限購政策沒有執行的必要了。同時，限購政策目的在於削弱住房的資產屬性，彰顯其民生屬性。但是，2022年以來購買多套房產以謀求資產溢價的購房行爲基本退出了，甚至一些地方還出現了擔心進一步跌價的從衆式掛牌賣房的現象。如果這種現象不斷擴展，就可能拖累市場預期，導致銷售萎縮和價格下滑的循環。

基於此，迫切需要釋放有效購買力，活躍住房市場交易，對衝需求下滑、修復市場動力，穩定價格信號和市場預期。對一二線熱點城市來說，限購政策執行了6年以上，很多購房需求被抑制，對於完全退出限購政策的二線城市來說，將直接作用於釋放多套房的購置需求，比如爲子女入學、就業、結婚購房，爲父母養老購房等。

對於收縮限購範圍的一線城市（主要是北京、上海、深圳）來說，首先能釋放外來人口或單身人士購房需求，比如上海、深圳、北京均放鬆非戶籍或單身人士在外圍區域購房的限制，或可以多購一套，或收縮首套房購置對個稅或社保繳納年限限制，或放鬆人才認定標準等。一線城市外來人口集中，單身人士多。過去，對外來人口購買首套房一直堅持連續繳納5年社保或個稅，且京滬均限制單身外來人士購房。這不符合當前大城市平均婚育年齡推遲、單身人士多的現狀。

對於一線城市來說，近期限購政策鬆動主要集中在外圍區域，這與外圍區域住房供應多有關。比如，根據相關統計，2023年北京遠郊區（懷柔、平谷、密雲和延慶）新房去化週期高達4.7年，遠大於城六區、近郊區的水平。因此，鬆綁限購有利於滿足需求的同時，實現外圍新房去化。同時，在引導住房需求向外轉移的同時，也可優化人口、產業合理佈局。

不過，被限購政策抑制的購買力釋放的數量仍待觀察。首先，房價和收入預期偏謹慎，多套房購置需求不足；其次，房價仍在高位，外地人口、單身人士總體購買力有限，預期謹慎加劇了該局面；再次，在售庫存壓力大，老舊住房價格下跌預期更強，剛需購買力不足，“賣一買一”的置換鏈條不暢。另外，放開限購及購房入戶等，可能在一定程度上導致對周邊城市購買力的虹吸。

當前局面下，迫切需要實施政策組合拳。比如，庫存大的城市緊縮供地、開工；實施老舊小區補短板改造，提升存量住房掛牌效率；盤活部分配套完善的房源用作配租或配售的保障房，去庫存的同時能匹配購買力，活躍交易、穩定預期。當然，更基礎的組合拳還是穩定就業和收入預期。另外，供求關係逆轉，防風險當頭，也不能有靠地產上規模拉經濟、救財政的想法。