三四線城市還有沒有機會？

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2018年，菏澤放開房屋限售，成爲政策鬆綁的首個城市，打響救市第一槍，當時，人們對於政策鬆動的期待值同樣在高位。2022年2月17日，消息傳出菏澤開啓新年限貸鬆綁的先例，將無房無貸的人羣購置首套房的首付比例降至20%。

政策消息一出，行業熱議不斷，各種方式闡述自己的觀點和看法，更多的是一種趨同性的解讀“需求端政策的鬆綁在意料之中，情理之內，分歧點只在哪個城市會是第一個？”。所以，當菏澤消息一出，衝在名義上的第一位時，人們雖會激動，但也沒有過多的意外。但實際上，菏澤放鬆限貸政策消息只是謠傳，“個別銀行根據自身資金情況和房貸需求情況，結合借款人信用狀況、還款能力等做出的經營性差別化調整，屬於銀行的自主經營性行爲。菏澤市沒有對首付比例進行統一調整，仍然執行2016年最低20%的首套房首付比例要求”。

人們對於菏澤限貸放鬆爲何的關注度爲何如此之高？行業真的太差了，消費者不願意買房，人們的期待值太高，所以當正向的消息出來，感覺曙光在前，有了希望，即使這種希望被賦予了過高的期待。

01

消費者爲什麼不願意買房了？

止步於“五高”

2021年7月開始，市場已經表現出趨冷的行情，單月銷售業績負增長已經見怪不怪，雖然年度的商品房銷售金額再次創造了新高，但行業並未體會到這一新紀錄所帶來的繁榮和欣喜，更多疑問落在了“爲何企業的銷售情況並不好，但行業總數卻這麼高？”。

微觀層面上說，除了少數城市外，多數城市新房去化率可以用“極其難看”形容，能級較低的城市或者是在縣級及以下地區，新盤扎堆，但實質上無多少消費者問津；反映在企業端，企業的庫存去化率就不會特別好看。

城市房地產市場表現冷淡，除了城市自身經濟基礎實力、產業結構、配套完善等原因外，政策上的原因也不可忽視，對於較低能級城市的消費者而言，買房面臨“四高”：

第一高：未來的不確定性高

如果用收入—房價比來看，沒有多少人能夠單單靠收入趕上房價上漲的步伐，再加上通貨膨脹效應，普通人買房壓力之大可想而知。物價不斷上行，菜價漲、調味品價格漲、咖啡多次漲價，各種生活必需品價格全面上行，而唯一不變的或者下行的只是“收入”。背後核心邏輯還是要歸結於經濟穩定增長面臨較多的不確定性，“需求收縮、供給衝擊，預期轉弱”的三重壓力下，經濟增長壓力下，居民工作及收入預期都面臨着較爲負面的預期。

政策大力整頓的行業，互聯網、教育、地產等在政策的嚴控下，裁員或降薪成爲常態；

疫情及人們安全消費爲先的理念主導，餐飲行業經營也未必盡如人意；

能耗雙控、限產限電下，部分不堪重壓的小微企業倒閉，未來收入和工作更談不上有什麼樂觀預期。

當然也會有相對比較好的行業和產業帶動了就業，如由冬奧會帶動起來的冰雪產業，“帶動三億人蔘與冰雪運動”，但這部分產業所能帶動的就業也是相對有限的。在經濟增長承壓的背景下，人們對於未來不確定性預期更重，消費特別是住房消費上表現的更加謹慎。

第二高：首付比例高

對於多數三四線城市而言，本身也並沒有什麼產業基礎，可以稱得上理想工作的可能就是公務員、教師、銀行職員等曾經的鐵飯碗，其他的收入來源侷限，但是相對於房價而言，居民的工資水平着實是低的，首套房首付比30%，二套房首付比40%，若要購置總價百萬的房產，單單首付就需要支付30萬、40萬，這於普通人來說是筆不小的開支。在城市買房的人羣中，多是作爲結婚之用，舉全家之力，集父母一生積蓄，纔有可能在城市購置房產一套，毫無疑問，這對於家庭而言，負擔極重。當然，剛開始爲了結婚，可以選擇小戶型，如兩室，但是伴隨生育的完成，原來的居所顯然不再能夠滿足消費者的居住需求，這時就需要換房，賣掉舊的，再買新的，而在多數的低能級城市，可能也並不存在真正意義上二手房市場，二手房並不好賣，舊房遲遲賣不出去，而又急需換房，舉債成爲不得已之選，負擔之重無需過多言語，如此不僅影響人們合理住房需求的釋放，更不利於人們生育計劃的完成。

第三高：貸款利率高

很多低能級城市，首套房貸款利率可以達到6%，相較於商業銀行固定存款利率高出1-2個百分點，這對部分消費者來說也是一種制約項，一方面，對於部分居民的收入增項就在儲蓄上（考慮到通貨膨脹，居民的收入是在減少的）；另一方面，高利率也就意味着消費者購房後每個月所需要支付的房貸成本要提高，在收入不穩，預期負面的情況下，消費者也未必願意做出購房決策。

第四高：無法順利收房或

房屋質量不佳的風險高

一些消費者在購房時，會將開發商是誰作爲參考標準之一，而客觀上，由於部分房企所暴露出的風險，消費者也擔心項目的按時交付和產品質量問題，如果貿然去做出購房決策，所需承擔的風險也是高的。所以，房企的降價、促銷等營銷手段也可能會使消費者產生逆反心理，越降價越不敢買，以至於企業銷售陷入死循環。

除了低能級城市外，行政區劃上能級較高的城市也未必取得了比較好的市場表現，原因與低能級城市大同小異，只是貸款利率所佔權重或有降低。

第五高：限購政策執行標準高佔的

權重提升

限購政策的嚴格執行或也是其中重要一環，當然這有其合理性存在，城市要控制人口，所以必須以更加嚴格的標準來篩選人羣，且不論機械控制人口的做法是否有利於城市的長期發展，但嚴格限購的政策確也誤傷了真正有購房需求的剛需購房者，而這部分人羣可能會成爲未來城市發展的動力，也將成爲鼓勵生育政策真正適用的對象。

當然除了以上的五個高之外，城市的項目供給斷層、疫情影響等都將對消費者購房構成制約，但這些因素可能更偏短期，而且時間成本可控，一定階段後，有釋放可能的需求能夠順利進入到釋放的通道內。

02

即使菏澤限貸鬆綁消息爲真

又有多少是在意料之外？

市場持續低迷，房企所擁有項目無法去化對於任何企業而言都是致命的打擊，即使國央企本身優勢突出，但在銷售不暢時，企業的路也走不通，一定階段後也會無力支撐。當央企國企都無法支撐市場時，其後果是不可想象的。

所以從需求端來說，政策的寬鬆也在預期之內，低能級城市一定是政策放鬆的首站，不確定只是城市的選擇和時間點。所以當菏澤曝出限貸寬鬆，首套房首付比下調至20%時，行業的感覺也是“終於來了”。雖然菏澤限貸調整消息系謠傳，但事實上，2021年就已有城市出現了首付比例下調，只是作用上並不顯著，所以並未掀起什麼浪花。

作爲內生型三四線城市的典型代表，菏澤的房地產市場行情並不能稱之爲樂觀。從經濟發展水平上看，2021年菏澤市GDP總量爲3977億元，同比增長8.8%，橫向對比來看，距離山東省內GDP總量排名第一、第二青島、濟南的萬億體量，差距非一星半點，整體經濟發展水平在山東省內僅僅處於中等；從房地產市場自身的發展來說，在去庫存的大背景下，菏澤也順應着歷史潮流，置身於三四線城市回暖的大軍當中，但是經過一定的需求釋放期，需求漸漸進入到積累階段，再想要有更多的釋放難度也比較大。而且，城市的庫存也處於相對高位，所以市場繁榮的動力也並沒有那麼充足。

菏澤限貸放鬆消息出來後，重慶、江西贛州等城市也被爆出在春節前後已有首套房首付比調低的操作，這可能也並不讓人驚訝。對於一些連限購都沒有的城市都很難留住或者吸引人員流入，嚴格限貸的意義又在哪裡？大概率也會在限貸政策上做適度的寬鬆，但即使限貸放鬆，作用可能也不會明顯，在這類城市中，消費者要麼已經實現了居住需求，要麼就要流入到發展條件更佳的區域或城市。

在一些基礎條件沒有那麼好的城市，限貸政策本身已經處於相對低位，沒人買房的主因也並不在政策上，而是居民沒有錢，或是根本就沒有人，這樣的城市政策的存在意義並不大，有或沒有並無區別。

03

三四線城市還有沒有機會？

機會或集中在三個“優”地

市場冷淡行情持續，大家對於未來城市前景的擔憂更重。城市市場的走向上，對於一二線或者說核心的一二線城市，大家的觀點可以說是趨同的，並不擔心城市的基本面，也並不憂慮城市的房地產市場走向。各方的分歧點或者說不確定之處，都在於三四線城市會怎麼走？

如何看待這個問題？我們必須承認，雖然在行政區劃或者說能級上，都稱之爲三四線城市，但相互之間的差異性也明顯存在，不同的三四線城市也會有不同的表現，需要有區別的看待和分析。

第一，核心城市羣之內位置優的

三四線城市，仍有一定期待

能夠承接城市羣建設、城市羣一體化發展的政策東風，享受政策的利好；

能夠在覈心城市的帶動下，享受到資源的外溢和基礎設施等便利性，進而更好的發展自身；

核心城市羣將成爲人口集聚地，具有需求的基礎支撐。

這類城市的關鍵就在於城市本身要如何把握住優勢，或利用好條件發展好自己，否則也難在衆多城市中掌握優勢，因爲在覈心城市羣內，各個城市間人才或者人口的競爭也在趨於白熱化。

2月17日，國家發改委召開新聞發佈會，介紹支持浙江省高質量發展建設共同富裕示範區推進情況。浙江省人力資源和社會保障廳副廳長陳中在回答媒體提問時指出，“除了杭州市區，全面放開專科以上學歷畢業生的落戶限制，杭州的落戶條件爲本科以上學歷。高校畢業生到浙江工作，可以享受2萬元到40萬元不等的生活補貼或購房租房補貼。”

“大學生想創業，可貸款10萬元到50萬元，如果創業失敗，貸款10萬元以下的由政府代償，貸款10萬元以上的部分，由政府代償80%。大學生從事家政、養老和現代農業創業，政府給予10萬元的創業補貼，大學生到這些領域工作，政府給予每人每年1萬元的就業補貼，連續補貼3年。大學生到浙江實習的，各地提供生活補貼。對家庭困難的畢業生，發放每人3000元的求職創業補貼”。

在經濟大省浙江，爲爭奪人口，政策已經全面發力，可想而知，未來人口的競爭戰必然會愈演愈烈，稍有不慎，或稍有落後，可能就會失去機會，先行動者或能在其中掌握先發優勢。人口對於城市長久發展的意義太過重大，倘若沒有人口，城市也便沒有任何希望。

第二，非核心城市羣內基本面優的

三四線城市

有些三四線城市，雖然並不於核心城市羣內，但是基本面較優，而且自身有強大的產業基礎支撐，居民收入的確定性高，能夠吸引並能夠留住人口，在可預見的期限內，城市能夠保持活力。

第三，三四線城市內位置優的

板塊或區位

由於城鎮化的持續推進，非城鎮居民逐漸城鎮化，帶動了城市房地產市場的熱度上升，由下至上的人口流動看似符合規律，但實質上人口流動已經開始跨階流動，有能力進城的居民直接由農村進入市區，而不會到縣城或者由縣城過渡，再上一層的人羣或到市區，或直接流動到省會或其他能級更高城市。一些城市雖然處在覈心城市羣內，但縣城或者城市的邊郊地帶已逐漸變“空”，配套落後或配套轉移，已經建設完成的房屋或空置或銷售無門。這些地方，如果未來沒有強有力的人口吸引或者說人口挽留的方式，“空心化”將是必然歸屬。所以機會點仍然存在於較爲優質的板塊內，其他板塊也難有明顯起色。

除了以上兩類外的三四線城市，其他三四線城市未來也很難有比較突出的發展，人口大概率也將流動到核心城市羣內或者省內的更優城市，“鶴崗化”也將成爲一些城市未來的宿命。

對於房地產行業而言，行業將經歷陣痛是確定的，日子難熬是確定的，機會縮小是確定的，有大批企業倒下是確定的，哪些企業會留下來未必完全是確定的，所以哪些企業會把握住機會也是不確定的，想要留存，佈局上“優區域、優城市、優板塊”的選擇才能擴大企業自身的贏面，我們都期待市場儘快進入到良性的秩序中。

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