三四線樓市，還在低位中

馬上就到年底了，很多人在糾結現在到底要不要入市買房了，因爲現在樓市的政策和經濟信號容易搞混在一起，而從樓市層面來看，去庫存依然還是當下難以忽視的一個重點問題，現在是在不斷拉民營房企來拍地，拉剛需們入市來買房，但是供求關係不平衡的狀態還是比較明顯的，以前的話大量還是依靠農民進城買房，但是現在很難說去這樣操作了，因爲該買的農民都基本已經買了。

現在房地產庫存過高，需求不足的問題已經非常明顯了，所以現在必須要經濟發力，托住樓市，再指望像過去一樣農村人口大量進城創造需求，已經不現實了，現在房地產的需求已經不可同日而語了，改善需求是市場中的購房主力了，但是這種體量還是很難說跟進城的購房需求進行比較了，因爲在現在如此低迷的情況下，可以看到新房的成交規模還是超過了9萬億的規模，而在高峰期的21年則是18萬億的規模，所以現在這個量級還是託不起當下的市場，因爲很多人其實還是想買房的，只是迫於槓桿率、自身收入和穩定性等因素捉襟見肘的不輕易下手了，而這幾年擠牙膏式的鬆綁操作，不論是從鬆綁限購、限售甚至限價方面都在全部操作了。

而首付降低到了歷史低點的15%，房貸利率也是一度到達了2字頭，並且這個還不是最低的，明年LPR估計還會繼續下調，而且最近的幾次重大會議對樓市的態度也是非常堅決的，重新把樓市提到了一個重要的位置，從房住不炒變成了要止跌企穩，穩字現在是大於一切的，因爲暴跌和暴漲都不利於整個行業的長期發展，所以現在的購房環境可以說是近五年來最寬鬆的時候了，但是多數三四線城市似乎還是沒看到逆勢上漲的態勢，因爲樓市銷量沒起來，價格想起來就是非常困難的事情，甚至可以說是空中樓閣了，因爲市場如果好了，那一切的問題都不是問題了，市場沒起來， 所有的客觀條件可能都是存在的問題，因爲前幾年老百姓的槓桿率已經加到頂了，繼續負債的話多數人是受不了的，而房價不漲的背景之下，很多人的底氣也就沒了。

以前失業了可以說大不了賣一套房，家人生病了也可以喊出賣一套房就可以了，但是現在多數人不敢喊這個口號了，因爲賣了房還掉貸款可能都剩不下多少現金流了，有的連銀行貸款都不夠貼，這也導致大家都在緊縮自身的消費，消費降級是肉眼可見的事情，所以很多人現在都在努力的去提前還貸以及報復性存款了，銀行雖然一而再再而三的下降存款利率，但是大家還是努力的把錢放銀行存起來了，所以經常會看到貸款變得越來越少，但是銀行的存款反而在增加的現象了，很多人說一線的消費應該沒有下降吧，可能大家印象中一線都是高收入高消費的人羣。而從最近消息來看，11月份上海社會消費品總額是下降了13.5%，北京也是同比下跌14%，兩個頭部城市都創下了今年最大的下滑比例了。

可以看出，這已經是國內最不缺消費力的城市了，而11月爲啥下滑較大呢，因爲10月份的消費刺激已經提前預支了一大波購買力，很多人把雙11的購物車提前到10月進行買單了，所以10月的數據非常好看，上海當時同比上漲是超10%的，但是11月後就後勁不夠強了，也就是說頂級城市的消費者現在也是要趁着有活動和優惠纔去下單購買，活動過了之後就冷靜了不少，大家預期還是不強的，一線城市如此，其他的三四線就更加明顯了。而從統計局的數據來看，11月70個城市的房價中，三線新房的價格環比是下跌了0.3%，同比是下跌了6.5%，而二手房環比是同比是下跌了8.8%，環比也跌了0.5%。

可以看出來，不管你從哪個角度來看， 三四線的跌幅確實都是挺大的，而且很多人都還在不斷的拋售這類城市的房產，因爲在上漲的時候，這類城市的房子是最後纔跟漲，但是一旦下跌後，卻是最先出現跌幅的，因爲樓市中長期還是要看產業和人口的，但是三四線的年輕人基本都跑出去一二線了，而土拍的難度也很大，財政是依靠轉移支付才能維持住的，當地的人基本都有房了，大家沒有太多的購房需求，而且現在的政策都是短期兩三個月讓市場出現刺激，但是過後又沒辦法持續保持高位，這也說明大家的底層信心還沒有完全逆轉，購買力和預期的恢復不是一朝一夕的事情。

而現在對一二線來說，如果確實是比較剛需，而且看中的地段具有一定潛力的話，買入也是完全可以的，如果並不是特別着急，那就再到明年年後小陽春看看更多刺激的政策出來吧，當然，那時候如果一旦回暖，抓住時機的動作就要快一些了，因爲業主的心態也在悄悄的改變中，現在不會讓你虧太多，因爲虧的都是前業主的錢了，但是也不要妄想漲太多，能漲的都不是一般人能買得起的房子，穩纔是接下來的關鍵。