棚改退潮後 “返鄉置業”能否拯救 三四線樓市？
隨着年關臨近，一年一度的人口遷徙大潮也正式開啓。由於疫情防控的原因，多地倡導2021年春節“就地過年”，但“返鄉置業”仍舊是各界討論的熱點。
“返鄉置業”是指從工作所在城市返回家鄉購房的行爲。近年來，由於大城市生活成本高企、壓力增大，加之中小城市紛紛出臺人才引進政策，年輕人返鄉置業的情況頗爲常見。有不少年輕人在返鄉置業後，選擇留在家鄉工作和生活。
貝殼研究院通過對一線城市“漂一族”的調查顯示，44.8%的受訪者表示有返回家鄉所在城市或省會城市買房的意願。
過去幾年來，棚改熱潮被認爲是推動三四線樓市繁榮的主因，但在這背後，返鄉置業的作用同樣不可忽視。不少城市會在春節及國慶長假期間推出相應的打折促銷措施，且效果良好。湖北省某市的一位房地產從業者向21世紀經濟報道記者表示，疫情之前，返鄉置業帶來的銷售，可佔該市全年銷售規模的三到四成。
最近兩年，棚改退潮已使三四線樓市出現明顯降溫。返鄉置業能否填補這一空缺，並對市場繼續帶來刺激？
“返鄉”不等於返回三四線
返鄉置業的高峰主要出現在春節和國慶兩個假期，其中春節假期最爲重要。由於疫情防控等原因，今年春節假期的返鄉人員數量有所下降。根據交通運輸部的數據，預計2021年全國春運期間發送旅客17億人次左右，日均4000萬人次，比2020年增加15%，但比2019年下降43%。
這一情況勢必會影響返鄉置業的熱情。在不同機構的統計中，2021年返鄉置業的意願都在下降。
貝殼研究院指出，44.8%的受訪者表示有返回家鄉所在城市或省會城市買房的意願，在疫情影響下，比去年同期的47.6%有所下降。
58安居客房產研究院用戶調研數據也顯示，2021年有37.8%的人計劃返鄉置業，意願明顯降低。相比之下，有61.2%的人希望在工作城市及城市周邊購房。具體而言，有47.6%的人選擇想在工作城市買房，另有13.6%的人選擇在工作城市周邊的城市買房。
該機構認爲，一線城市雖然有着高房價、高落戶門檻等不利因素，但職業發展空間帶來的吸引力正在增大。尤其在疫情對很多行業造成重創的情況下，一線城市的發展空間優勢盡顯。
即便是選擇返鄉置業，三四線城市也已不是首選。考慮到老人看病、子女教育等因素，越來越多的人選擇回到本省的省會城市，而非家鄉所在的小城。
根據貝殼研究院的統計，返鄉置業熱門意向城市TOP10均爲新一線城市，其中成都、杭州、武漢、長沙與鄭州位列前五。二線城市中，返鄉熱度較高的城市是石家莊、濟南、南昌、寧波、大連等。
貝殼研究院指出，良好的經濟基礎，寬鬆的落戶政策，相對輕鬆的生活節奏，是吸引人才的主因。
過去兩年來，不少城市在落戶、購房等方面實施優惠，吸引了大量人才進入。按照上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進的觀點，這些人才引進政策在某種意義上改變了“返鄉”的內涵，新語境下的“返鄉”，大多是指返回省內的大城市，而非三四線城市。
三四線樓市前景幾何？
對於三四線樓市而言，這一現狀顯然並非利好。
2016年到2018年，大規模的棚戶區改造對全國樓市形成了顯著支撐，尤其大幅拉動了三四線城市的住房需求。從2019年開始，棚改規模迅速下降，三四線樓市也逐漸降溫。到2020年，一二線城市已經重新成爲市場熱點。
在納入國家統計局統計的70大中城市中，從2020年四季度開始，一線城市的房價重新領漲，三線城市的漲幅較此前兩年已明顯收窄。
去年年末召開的中央經濟工作會議強調，將“解決好大城市住房突出問題”作爲2021年度重點任務之一，即被認爲是三四線樓市已然降溫的佐證。
根據平安證券的統計，40個大中城市以外的城市（也稱“非40個大中城市”）去年12月單月銷售均價7129元/平方米，環比下滑11.6%。儘管如此，以三四線爲主的中西部地區的銷售增速仍然乏力。
該機構表示，雖然棚改熱潮曾大量釋放三四線城市的需求，但其整體庫存仍然充足。同時，去年下半年以來，中部、東北地區的單月新開工面積顯著回升，預計未來三四線城市的庫存將加速累積。
這也與“返鄉置業”降溫導致的需求減弱形成明顯反差。平安證券指出，供需矛盾下，後續需密切關注三四線樓市走勢。
事實上，一些三四線市場對返鄉置業有着較強的依賴。湖北省某地級市的一位房地產從業者向21世紀經濟報道記者表示，春節期間返鄉置業帶來的業績，可佔區域公司全年銷售規模的三到四成。去年因疫情影響，春節期間的返鄉置業幾乎“顆粒無收”。即使在疫情結束後，市場的反彈力度也十分有限。
“很多人的收入受到了影響，購買力不足。而且因爲疫情防控幾乎持續一整年，返鄉的人數明顯不多，更別提買房了。”該人士說。
嚴躍進認爲，在棚改降溫、返鄉置業受影響的背景下，三四線樓市的低迷還將持續。唯一的利好因素在於，城區常住人口300萬以下的城市已基本取消落戶限制，但這對於三四線樓市的刺激作用有多大，還需進一步觀察。
短期來看，一些人口輸出規模較大的三四線城市，樓市降溫恐怕難以避免。上海易居研究院的報告指出，多地出臺的就地過年政策，的確會在一定程度上抑制三四線城市春節購房需求的集中釋放，但不同區域還是呈現出了顯著差異：
一是京津冀、東三省樓市受影響程度相對較大，不排除後期疫情反覆下，售樓處關閉、供求停擺等可能。
二是安徽、河南、湖南、廣西、江西等省區部分勞務輸出型人口大市，諸如阜陽、信陽、周口、衡陽、玉林、贛州等，春節樓市難言樂觀。一方面，這些城市外出務工人員普遍選擇東南沿海的核心一二線城市，受返鄉新規的影響較大；另一方面，從實際調研情況來看，品牌房企競相降價銷售，弱三四線城市售價已逼近成本線，且庫存壓力極大，若返鄉置業再度缺席，2021年下行壓力也將加劇。
三是江蘇、廣東、四川、湖北等的三四線城市受影響程度相對較小，主要源於人口集中在省會城市，對於返鄉置業的依賴度相對較低，即便被迫“滯留”省會，這些城市都有可能因管控鬆動而迎來二次返鄉置業的機會。