上海二批次土拍首回合攬金405.5億元，市場延續“冷熱不均”態勢

2023年上海第二批集中供地首回合競拍今天落下帷幕。在爲期3天的出讓活動中， 15幅涉宅地塊成交總價約405.5億元。（文末附2023年上海二批次供地戰果）

相比今年的一批次土拍，二批次土拍看點平平，除了4幅僅有一家競買人報名的地塊以底價成交，在所有競價的11幅地塊中，10幅地塊則通過搖號決勝。

央國企繼續“壟斷”，頭部玩家均有所斬獲

在今天的土拍收官日，共有3幅地塊出讓，2幅位於浦東曹路，1幅位於寶山大場。最終，建發聯合體、杭州大家和金茂均通過搖號後脫穎而出。

上海本批次供地部分地塊的熱度居高不下，如閔行華漕、嘉定新城及寶山大場地塊，均有18家競買人蔘與。從本輪11幅競價地塊的報名情況就可以看出，6成以上地塊的報名房企數量在10家以上，基本涵蓋了相對熱門，發展成熟的板塊。

從拿地企業性質來看，與以前幾批次土拍結果幾乎如出一轍，央國企依舊佔據主導，拿下了其中13幅地塊，佔比達到近87%。

由於本次競拍調整了競拍規則，放棄了“一次書面報價環節”，在觸發限價後進入“搖號環節”。這也讓競拍的精彩程度大打折扣，房企能否拿地與運氣直接掛鉤。

從拿地房企來看，招商、保利、建發、華髮、中建、中鐵建等上海房地產市場的頭部玩家均有所收穫，杭州大家成爲本輪供地的“運氣王”，幸運搖中嘉定新城和浦東曹路兩幅地塊，前者更有18組競買人蔘與。

此外，大華、上實發展等本土房企也有所收穫，大華拿下了本輪供地中面積最大的一幅宅地，毗鄰魯匯板塊的“浦江三兄弟”，而報名參與多幅地塊競奪的中海集團再次顆粒無收。

回顧本批次土拍的報名情況，招商、華髮、保利發展、中建八局等房企都表現出了較高的參與熱情，報名地塊數量在5幅以上，招商的報名地塊數量更是達到11幅。

作爲對比，民營房企的參與熱度依然處於低位，僅8家民企開發商參與了上海二批次供地，龍湖、綠城、大華等僅報名了1-2幅地塊，碧桂園意外缺席，而在上海一批次供地中，囤得多幅地塊的金地也未現身。由此可見，央國企依然是上海土地市場的主力，民營房企的拿地意願進一步降低。

華髮拿地金額最高，今年供地節奏明顯放緩

回顧首輪供地的各幅地塊，華髮成交總金額約70.63億元排名榜首，中國鐵建以61.475億元緊隨其後，大華以約47.35億元位列第三。而從拿地數量來看，浙江國企杭州大家聯合體取得2幅宅地，總金額約24.78億元，保利全口徑成交總金額約31.4億元，保利發展和保利置業各摘得一幅宅地。

再對比以往批次的集中供地，由於二批次集中供地分成兩輪進行，第二回合尚有9幅地塊待出讓，起始總價約241億元，因此，二批次土拍的總成交金額超過今年一批次供地基本是板上釘釘的事。

但相比去年前三批次的供應面積，今年土拍供應節奏減少還是較爲明顯的。從拿地的企業來看，上海土地市場依然是央國企的天下，尤其是招商、保利、建發等頭部的房企，在未來，我們依然能能在上海新房市場看到它們的新項目。

值得一提的是，由於上海本批次土拍首次引入了搖號環節，土地成交的溢價率被限定爲10%，這也直接拉高了本次土拍的平均溢價率。

總體來看，上海二批次土拍還是呈現出了冷熱不均的情況，局部熱門地塊遭多家房企圍獵，也有少量相對偏遠的冷門地塊，僅1家房企報名或被當地國企託底，位於嘉定工業區的一幅地塊甚至有“流拍“的可能性，能否在下一輪競拍中出現還需拭目以待。

另外需要關注的是，上海二批次土拍第二輪的出讓活動將於8月1日啓動，地塊詳情及具體交易時間以上海土地市場7月31日發佈的《現場交易活動安排的通知》爲準。