上海一批次供地攬金超250億，龍湖等民企重返市場

時隔一個月，上海一批次土地出讓的下半場落幕。4月16日，第二輪土拍6宗地塊全部成功出讓，總建面34.94萬平方米，總土地出讓金額118.9億元，成交樓面均價約3.97萬元/平方米，3宗地塊搖號，平均溢價率5.8%。加上3月中旬進行的一批次首輪出讓的5宗地塊，上海2024年第一次集中供地共有11地塊成交，總計攬金約252.97億元。

歷經兩輪競買，多家房企完成補倉。其中，越秀地產拿下兩宗地塊，包括靜安中興社區的一宗熱門地塊，共斥資23.5億元；象嶼也先後摘得兩宗地塊，涉及資金39.15億元。此外，保利發展、建發、國貿、華髮也在本輪拍地中順利落子，而民營房企也難得現身拿地，龍湖、大華成功補倉。

越秀、象嶼連落兩子

第二輪土拍的6宗地塊中，靜安區中興社區地塊是最受房企關注的地塊之一，共有包括華潤、中海、招商、越秀、保利發展、建發等在內的9家房企報名競爭。

出讓信息顯示，該地塊出讓面積8168.22平方米，容積率2.5，體量偏小。上海中原地產市場分析師盧文曦分析，靜安區中興社區地塊生活配套齊全，但地塊面積較小，共2萬多平方米的建築體量，一次開盤即可全部去化。

儘管該地塊在技術指標上有不盡如人意之處，但還是吸引多家房企參與。盧文曦認爲，這正是基於“市中心+低總價”的因素，土地競爭較爲激烈。在歷經20輪競價後，由華南房企越秀地產搖中，總價約15.97億元，平均樓面價約78197元/平方米，溢價率爲10%。

該地塊的房地聯動價爲12.1萬元/平方米，是目前上海內環內少有的單價在12萬元級別的項目。業內認爲，這樣的價格區間也意味着項目未來較容易實現去化。

3月中旬時，越秀地產還曾在一批次首輪拍地中以7.5億元拿下的楊浦區長海地塊。這也是2024年以來越秀第二次在上海摘地，累計拿地額約23.5億元。

另一宗備受關注的地塊則是閔行區浦錦地塊，共有12家房企報名，華潤、中鐵置業、建發&聯發、國貿、中海、招商、保利、象嶼等衆多實力房企都參與競爭，最終由上海本土民營房企大華以25.6億元的總價拿下，樓面價約42350元/平方米，溢價率10%，總貨值約40億元。這也是去年12月四批次首輪以來，再度有民企現身拿地。

在本次土拍中，另一成功摘地的民營房企即爲龍湖。該公司以15.37億元的總價，成功補倉奉賢新城，成交樓面價約18360元/平方米，溢價率也達到9.55%。奉賢區也是龍湖近年來深耕的區域，先後開發了2個商業體，以及3個住宅小區。

此外，在一批次土拍中收穫頗豐的還有閩系房企象嶼。繼3月份以15.5億元的總價競得靜安區中興社區地塊後，象嶼&聯發落子浦東新區曹路，成交價23.63億元，溢價率6.49%。

據好地研究院統計，在一批次首輪土拍中，象嶼參與了3宗地塊，本輪又繼續參拍4宗，在所有房企中，其整體參與度處於高位。此外，以全口徑拿地金額計，象嶼兩輪拿地涉及金額共39.15億元，居於各大房企前列。

開發商仍謹慎

本次土拍是上海取消“7090政策”後的首場土拍。在3月中旬披露的一批次第二輪土拍出讓公告中，上述6宗地塊的出讓信息中對“中小套型住宅設計建設標準”進行了調整。

具體來看，在“7090政策”標準下，上海此前執行的“中小套型住宅設計建設標準”主要爲，多層住宅建面不大於90平方米、小高層住宅建面不大於95平方米、高層住宅建面不大於100平方米；同時，中小套型住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的60%至80%不等。

調整後，多層、小高層、高層的中小套型住宅建設面積上限分別上漲爲100平方米、110平方米、120平方米，中小套型佔比則從50%到70%各有不同。各項要求均有明顯放寬，這也被業內解讀爲，持續18年之久的“7090政策”正式退出上海土地市場。

業內認爲，隨着對“7090政策”的鬆綁，未來市場上將有更多較大面積的房源，開發商將有機會進行差異化設計戶型，能更好地滿足上海“多代同住一間房”及人均住房面積明顯較低家庭的改善需求。

整體而言，開發商在拿地的過程中變得越發謹慎。例如靜安區中興社區地塊進入高品質競價環節時，9個競買人中有2個選擇了退出；閔行浦錦街道地塊的競拍高品質建設環節中，亦有一家房企放棄。

克而瑞認爲，本輪土拍熱度較一批次首輪有所下降，主要是受到樓市仍未回暖的影響。據監測，上海的“金三銀四”行情並不明顯，3月上海新房成交75萬方，雖然環比大漲336%，同比降幅仍有2成；月內入市的35個新盤中，平均去化率爲48%，積分觸發的情況減少，即便是大熱的中海順昌玖裡項目也僅過限售門檻、未觸發積分。

不過，作爲下行樓市中仍堅挺的市場，上海仍爲房企開發商看重。“大家都很看重華東市場，現在還有很多外市企業來上海搶地。”有今日成功拿地的房企內部人士向記者表示。