上海土拍新動向！2天，10宗地，攬金307億！

11月28日，爲期兩天的上海2024年第七批次土拍收官。

回顧本輪土拍，10宗地塊全部成功出讓，總土地出讓金額307.08億元。其中，有3宗地塊底價成交，7宗地塊溢價成交，平均溢價率達到14.7%。

上海中原地產分析師盧文曦向證券時報·e公司記者分析稱，溢價率方面，10宗地有7宗產生溢價，但是5宗在11%-19%之間，只有個別地塊溢價率在20%以上，所以總體上溢價率並不高。並且樓板價和周邊在售產品之間還是有一定差距。雖然土地質量好，未來銷售壓力不大，但也要考慮安全係數，現在開發成本高，而銷售價格不會大幅增加，所以房企還是比較理性，沒有出現價格高企現象。

具體來看，11月27日出讓的浦東新楊思地塊成爲本批土拍中熱度（溢價率）最高的地塊。當日，經過約200輪競拍，由華潤、越秀和中能建組成的聯合體以78.97億元拿下該地塊。該地塊起始價爲56.26億元，最終成交價的溢價率超過40%；同時，該地塊成爲上海實行“雙高雙競”土拍新規以來，首個觸發中止價的地塊。

“10幅地塊中浦東新楊思地塊溢價率超過40%，也是自土拍導入‘雙高雙競’以來最高紀錄。一方面是區域內項目開盤去化還不錯，疊加一些未來區域發展的規劃和概念對未來想象空間的信心，另一方面，房企本身也有實力和底氣，華潤、越秀、中能建，國、央企強強聯手，市場競爭力可見一斑。”盧文曦分析稱。

從本輪土拍參與者來看，10宗地塊吸引了20家企業參拍，央國企爲主力，此外，混合所有制企業1家、民企1家、港外資企業3家，山東鐵投報名楊浦東外灘地塊首次參與上海土拍，土地市場展現較強活躍度。

其中，華潤置地和保利發展成爲本輪土拍的最大買家。前者通過獨自及聯合的方式拿下3幅地塊，而保利發展則包攬了最後的3幅地塊（楊浦地塊被保利發展和建工的聯合體拿下）。

業內認爲，近期土拍熱度走高，與上海近期市場交易活躍度提升有一定關聯。

據網上房地產數據，上週末(11月23日、24日)上海二手房（含商業）單日成交量均再次破千，其中11月23日單日成交1224套，刷新11月二手房單日成交最高紀錄。

安居客上海監測數據顯示，截至11月25日，11月上海二手房累計成交22213套，距6月26374套還差4161套。11月也成爲今年繼3月、6月、7月、10月後，第5個突破20000套最快的月份。

新房方面，據克而瑞上海機構統計，2024年以來上海共產生了30個“日光”盤，其中均價10萬元/平方米的豪宅盤就有17個“日光”，佔比接近六成。

受中高端住宅供應維持高位影響，據國家統計局數據，今年10月，上海新房環比漲幅持續領跑全國，環比上漲0.3%。同時，上海新房價格自2022年6月份以來環比持續正增長，環比已連續上漲29個月，並且自今年3月份以來環比連續8個月領漲。

盧文曦認爲，近期樓市市場氛圍相當好，截止到上週二手房成交突破2萬套，延續了10月的交易熱度，這對加速置換客轉化爲新房買家有積極推動。尤其是前十榜單中有2個項目簽約在百套以上，說明樓市交易情緒有明顯好轉。上週樓市的進一步攀升和前期市場供應充足有密切聯繫，而上週入市樓盤再度減少或是後續成交無法維繫在高位的不利因素。

他同時指出，當前土拍供應加快爲穩定供給是非常好的支撐。

“下月還有年內最後一次土拍，從這批土拍結果可以看出，結果大概率還會延續此次特點。沒上車的房企應該還有補倉機會。從上海銷售狀況來看，外環內銷售壓力不大，因此，拿好地決定未來獲利也決定銷售的壓力。”一位房企負責人在土拍結束後向證券時報記者表示。