商鋪人氣漸漲 帶動大樓入駐

變化在身邊

“去年我留在公司總部辦公的時間其實很少，算起來可能每週一天都不到。其他時間都花在了公司在管的各個項目上。”回顧過去一年的工作，胡琨感覺比以往忙碌了不少。入行將近20年，胡琨目前是仲量聯行廣州分公司物業與資產管理部董事。去年，公司在管寫字樓項目有所增加，他身上的管理任務也相應加重。

寫字樓配套商業率先回暖

胡琨管理的十幾個寫字樓項目，分佈在廣州、佛山兩座城市。在廣州，天河、海珠、越秀等區都有他負責的項目。除了定期與各個項目管理團隊開會溝通，作爲負責人，他也會經常跑項目，與租戶溝通交流，瞭解運營管理情況。

過去一年，他最先覺察到的變化是寫字樓底層商鋪的需求量上來了。“我記得去年之前，寫字樓下很多商鋪都是空的，但現在很多都有餐飲店進駐了，人氣旺盛了不少。”胡琨說，他所負責的琶洲一寫字樓其商業配套的出租率在去年1月只有不到三成，到了今年1月，出租率已經提升到近80%，恢復勢頭強勁。

“每到中午飯點，無論是大衆化的快餐還是高檔餐廳，都是大排長隊。”胡琨基本每週都要到這個項目一趟，與團隊開會後到寫字樓樓下餐廳吃飯。一年下來，他眼見着樓下出現了越來越多咖啡店、網紅茶飲店、便利店，生意紅紅火火。“過了中午12點去，基本都要等位的。”

胡琨介紹，與購物中心的情況不同，寫字樓配套商業主要是爲了滿足寫字樓商務、辦公等需求而存在，因此業態種類相對較少，一般而言以餐飲爲主。隨着廣州多項促復甦舉措齊發力，餐飲業率先復甦，從而帶動了寫字樓底商的需求量。

“大樓的商業配套是租客非常關注的點，特別是餐飲配套。”胡琨表示，是否方便員工用餐，是很多企業選擇辦公場地的重點考慮因素之一。寫字樓配套商業的完善提升，吸引了更多意向企業進駐，進一步推動了寫字樓出租率的增長，兩者形成良性循環。

核心區域寫字樓表現活躍

接待意向租戶看樓及詢盤也是胡琨團隊的工作內容之一。儘管總體接待量有所下降，但胡琨發現，廣州核心區域如琶洲的部分寫字樓訪客量卻不少。

“不少租約到期的企業，會從比較偏遠的地方搬遷到中心區域，選擇配套更完善、設施設備更新的寫字樓項目。”胡琨告訴記者，他手上一個從事新能源電池的客戶，正是看中了琶洲的地段優勢和租金優勢，去年就從東圃搬到了琶洲。這一案例，一定程度上折射出過去一年廣州寫字樓租賃市場走勢。

近年來，廣州寫字樓的供應量在持續增加。面對大量新增供應，不少寫字樓都爲客戶提供更靈活、更有競爭力的租賃方案，通過租金優惠和多樣化的租賃產品策略，提高物業出租率。“租戶迫切需要降低營業成本，而租金是其中的重要支出。”胡琨觀察發現，過去一年，不少寫字樓項目紛紛推出“拎包入駐”的產品以吸引中小型企業。“辦公室都裝修好的，辦公桌椅也全部配齊，企業簽約就能入駐辦公。”

種種舉措都刺激着市場，見效明顯。仲量聯行《2023年廣州房地產市場回顧與展望報告》也顯示，部分租戶利用業主加大租金優惠力度的窗口期，搬遷至更優越的甲級項目，包括一些TMT企業從產業園升級至甲級辦公樓的案例也略有上升。