商業週刊／兩張圖表 教你下半年搶進蛋黃區
▲臺北市大安區預售新案每坪均價約132 萬元，近來出現成交價降價約1 成的個案，1.5 個月內秒殺完銷。 （圖／商業週刊／攝影翁挺耀）
文／王柔雅
今年第二季以來，新建案「降價」大拍賣，並迅速完銷的訊息不斷傳出，這波完銷熱潮，從地段或參與建商，都是業界一線要角。這背後代表什麼訊息？
本刊解剖建商首季財報發現，在建與待售房地存貨量前十大的上市櫃建商，推案量總成本近2,930億元，這意味未來2～3年，建商確實揹負沉重的餘屋賣壓。
指標建商華固建設總經理洪嘉升表示，最近這波降價個案，與近年房價最高點2014年中相比，平均降幅約15～20％，這幅度也差不多是建商的「合理利潤」。
翻開財報，存貨量前十大建商今年第一季淨利率，只有兩家高於15％，日勝生、華固建設，甚至出現利損。
洪嘉升認爲，由於市場買氣疲弱、餘屋量大，今年下半年到明年，多數建商會選擇不開新案，集中火力去化新成屋，「今年下半年將是價格的底部。」
2015年全臺房地產交易量僅約29萬4千筆，創下近14年新低紀錄。建商降價求售從去年就開始，但降價求售的地段，主要以新北市外圍郊區、重劃區爲主。
今年第二季這波降價建案，地段不僅擴展到蛋黃區，不乏品牌建商的新案也通通上榜，他們一出手，就是低於當地行情1～2成的價格。老字號建商忠泰建設在北市大安區的新案「忠泰鳳磐」，平均成交價約120萬元，較區域行情便宜約10～15％，開案2個月內完銷。
翻開近期十大熱銷個案表，其中有7個是因降價推出而熱銷。其實，敏感的消費者早已率先搶進，自2015年3月起，臺灣六都的房屋成交量，首度出現反彈回升。
預售屋向來是房價領頭羊，如今，指標廠商的預售案帶頭降價，連帶壓縮周邊新成屋、中古屋報價。例如土城區新案「大同莊園」，開出每坪最低40萬元的破盤價，據當地仲介指出，比附近新案低了將近3成，直接向當地中古屋房價看齊。
向來穩固的中正區房市，也因「太平洋之森」變得交易遲緩，中古屋降價1～2成。
而在這個時間點，消費者該如何進場搶便宜？
一、住商不動產企研室主任徐佳馨建議，準購屋族可依自身購屋需求鎖定買房區域，再留意附近餘屋量大的區域，價格會比較好談。
二、注意建商的財報數字。「存貨」正是建商的庫存壓力，存貨比重高、財務不健全的廠商，殺價意願會更高。「待售房地」，可看出建商在哪些地方有已完工的餘屋，「在建房地」則可看出，正在興建的建案，完工後將轉爲待售房地。可從這些案子找符合需求的建案，乘勢砍價。
太平洋建設協理徐福龍分析，過去長達十多年的房地產多頭，建商習慣開高價慢慢賣、甚至還會挑買方；但現在景氣低迷，買賣雙方地位翻轉。對建商而言，「順銷纔有資金，錢進來，才能進行下一個案子。」
依照目前市況看來，今年下半年，降價風潮方興未艾。全臺最大代銷公司海悅國際總經理王俊傑表示，建商將房價的「想像空間」讓利給消費者，但買房畢竟是人生大事，建議仍要以自身需求出發，依建案品牌、地段與產品規畫評估；纔有機會在近3年難得一見的降價熱潮中，找到符合條件的好宅。
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