商用不動產展韌性 聚焦3趨勢突破重圍

信義全球資產顧問發展部經理林建勳。（信義全球提供）

俄烏戰爭持續、通膨情勢未解，市場充斥利空訊息，臺經院下修2023年經濟成長率至2.58％保三落空，黑天鵝滿天飛，面對市場危機與挑戰，商用不動產展現穩定與韌性，去年下半年商用不動產總交易額1021億，爲歷年同期次高。觀察未來商用不動產市場走向，打炒房重拳發威，土地市場將持續處於冷淡期，工業地產、辦公類產品將是接下來市場關注重點。

觀察2022年商用不動產市場交易情形，下半年交易額突破千億、來到1,021億元，爲歷年同期次高，最高點落在2020年的1,044億元。依交易產品類別分析，工業地產交易額570億，佔總交易56％；辦公室、廠辦交易額429億，佔總交易42％。觀察交易熱區，臺北市383億列商用不動產交易最熱區，值得注意的是桃園市由於工商發展活絡、產業羣聚推升工業土地、廠房等自用需求，去年下半年商用不動產交易額291億元，居全臺第二。

受房市管制措施影響，土地市場明顯降溫，加上《平均地權條例》三讀通過，接二連三打炒房重拳，爲不動產市場投下震撼彈。歷經重重危機，商用市場在強勁自用買盤支撐，交易表現相對穩健，展現出商用不動產抗通膨、穩定收益特性，在當前利空訊息交織的市場更獲投資人青睞，於危機中展現出堅強韌性。

未來商用不動產走向，可聚焦3大趨勢。首先，受惠於臺商迴流及國內產業升級推動工業地產相關產品需求，去年工業地產交易表現亮眼，這股動能將延續至今年，產業持續有新建、擴廠需求，後疫情時代電商產業急速擴展，電商業者momo斥資13.2億元購入彰化近萬坪土地打造物流中心，觀察倉儲、物流廠仍是今年市場關注熱門產品。

其次，北市辦公室在過去較少有新供給，隨着近年公室升級、舊換新需求，空置率持續在3％以下低水位，建設公司看準市場發展紛紛投入商辦大樓開發，今年起陸續有新商辦大樓完工進入市場，包括：遠雄大巨蛋、富邦信義A25總部等，爲商辦市場注入活水。

最後，受到打炒房政策影響，土建融緊縮使建商在購地策略趨緩，若基地周邊商圈機能完整、具備開發潛能，建商仍會有購入意願，但觀察近期交易情形可發現建設公司持續打包老舊透天店面，這類產品短期可收租創造收益，長期來說具未來改建效益。此外，建商開發方向也有所轉變，基於成本考量更傾向透過都更、合建，降低資金壓力。