盛鬆成：7月房企再迎償債高峰，下半年仍需關注房地產市場風險

熬過了3月第一波償債高峰後，7月房企將再次迎來償債集中考驗。

未來地產債風險如何？對此，第一財經採訪了中歐國際工商學院經濟學與金融學教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛鬆成。他建議，在不改變去槓桿政策目標下，適當延長去槓桿的週期。我國下半年房地產市場仍然面臨一定風險，需要及早謀劃，有效管控風險。

7月面臨到期及回售境內地產債超600億

據DM研究不完全統計，6月共計約1090億元境內外債券面臨到期或回售，規模較上月同期增加近53%；共有123家房企的相關債券會在2022年7月內面臨到期、回售及付息。

7月面臨到期及回售的境內地產債共58只合計金額約人民幣649.27億元。其中恆大、華潤置地、金地地產、融信、寶龍等有兩隻以上的境內債面臨兌付；共40只境外地產債券面臨付息，其中碧桂園有6只美元債面臨付息，世茂龍光有5只債券需要付息，恆大、佳兆業、綠地、融創、越秀、遠洋、禹洲集團、時代中國均有3只以上債券需要付息。

“上海綠地集團宣佈對6月25日到期的債券展期徵求意見。以前違約或者展期基本都是民營房企。這一次地方國企也出現了類似的情況，對市場的震動是比較大的，說明房地產的風險還沒有結束。房企的融資約束仍然比較大，尤其是民營房企，只有少數財務指標比較好的企業受到較多信用支持。”盛鬆成近期表示。

對於房企面臨的資金困境，盛鬆成建議，在不改變去槓桿政策目標下，適當延長去槓桿的週期。房地產行業從2020年開始去槓桿，旨在防止房地產的風險和房地產的盲目擴張。現在遇到了疫情，要對具體的情況進行具體分析。

房地產市場需管控風險

從近期房地產行業相關數據來看，盛鬆成認爲，我國下半年房地產市場仍面臨一定的風險。

就房地產開發投資而言，土地購置費和建安費用是其主要組成部分。其中，土地購置費是指統計期內房地產開發企業爲土地購置而付出的費用。由於我國允許房地產開發企業在獲得土地使用權一年內完成付款，土地購置費往往與過去一年的土地出讓情況相關。

盛鬆成表示，以今年1~2月爲例，根據中指數據，土地出讓金同比下降61.93%，但由於2021年我國土地市場整體表現較好，土地成交金額同比上升11.20%，今年1~2月的土地購置費同比反而上升了11.26%，對於當期的房地產開發投資增長的貢獻率高達67.34%，成爲當期房地產開發投資增長的主要原因。

隨着市場轉冷，從去年7月開始，土地出讓金大幅下滑，2021年6月~2022年5月的成交土地金額只有53114.93億元，同比下降32.74%，今年下半年我國土地購置費可能面臨較大下行壓力。

“需要指出的是，2020年第一季度，儘管疫情暴發，我國土地出讓金成交金額同比只下降了4.45%，而2022年3~5月則下降了56.37%，因而疫情並不是造成我國當前土地市場下行的主因。”

在建安費用方面，盛鬆成提及，今年5月我國房屋施工面積已經同比增速爲負，由於成交土地面積同比大幅下降，下半年我國施工面積同樣面臨下行壓力，建安費用會因此下行。這也將拖累下半年房地產投資增速。

房地產開發投資增速放緩不但會對房地產業自身發展產生較大影響，還會進一步拖累經濟增長，成爲我國下半年經濟恢復的重要障礙，需要及早應對。

此外，房地產業資金流仍面臨較大壓力。資金來源主要有兩個渠道，一是銷售回款，二是企業融資，這兩者都離不開金融部門的支持。盛鬆成認爲，兩個數據可以反映這一情況。一是自去年9月我國房地產金融政策邊際放鬆以來，整體境內貸款餘額到今年5月增長了7.24%，而居民部門中長期消費貸款餘額只增長3.95%；二是近年來銷售回款逐漸成爲房地產開發主要的資金來源，在2021年5月達到55.47%的歷史峰值，隨後不斷走低，今年5月只有47.89%，比去年同期的歷史峰值低了7.58%。從當前的政策動向來看，這一趨勢下半年較難扭轉。

從企業融資看，目前“三道紅線”和貸款集中度管理尚沒有放鬆的跡象，自去年9月開始的邊際調整至今年一季度末，房企貸款餘額增長2.49%，低於同期境內貸款餘額6%的增速。

建議適度放鬆預售資金監管

事實上，在業內人士看來，適度放鬆預售資金賬戶的監管是關鍵一環。

野村證券的研究顯示，在中國，預售資金佔新房銷售資金的近90%和開發商融資的一半以上。

盛鬆成也對如何優化商品房預售資金監管提出建議。他認爲主要可以從兩方面考慮——在確保資金用途合理的情況下，適度降低預售資金凍結比例；在一定行政區域內，允許房企預售資金跨項目調劑。

“以前預售款監管比較鬆，房地產企業可比較自由地使用。但由於房地產業出現風險，監管趨嚴，預售資金被較大比例地凍結。但房地產行業是一個資金密集型行業，非常需要資金的流動。”所以盛鬆成建議，下調房地產預售款凍結比例。

對於房地產預售資金在一定行政區域內跨項目調劑，盛鬆成坦言實行起來有一定困難。“因爲地方政府擔心在於，把我的預售款拿到別的地方去用，如果收不回來，我這個地方的項目就要出現風險，可能成爲爛尾樓。”

對此，他建議可以考慮在省內跨項目使用。既可以在一定程度上解決企業的資金困難，也可以保證風險可控，“因爲在一個省內，資金是完全可以得到省政府的統籌，基本上不會出現大的風險。要跨省調配，估計現在還非常難做到。”

盛鬆成還建議，支持房地產項目收購。據有關統計，2021年，全國20%的房地產項目是由多家房企合作開發的。這意味着一個企業或者項目出現風險，合作房企難免也會受到波及。在這種情況下，如果能夠通過優質企業收購出險項目或者困難房企，就能夠將風險控制在一定範圍之內，也有利於整個行業和社會的穩定。