市場與哄擡疊加影響 東莞廠房租金上漲
從三年前的十多元一平方米，漲到去年的二三十元一平方米，此番東莞廠房租金的瘋漲模式，到底經歷了什麼?東莞廠房租金的瘋漲到底是市場行爲，還是人爲哄擡?東莞多位工業地產的行業人士以及專家學者均認爲，此番東莞廠房租金上漲，既有深圳產業轉移外溢的市場原因，也有一定程度的二手中介惡意哄擡炒作原因。
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經歷了什麼
在瘋漲模式下變得沒有標準
李明(化名)從2016年進入東莞工業地產市場，曾擔任東莞一著名工業地產運營商的相關負責人，他對東莞近年的工業廠房租金變化感受頗深。他表示，廠房租金逐年遞增，原本是行規，一般每三年增長10%的租金，房東和承租人都會在協議中註明。廠房租金出現明顯上漲始於2016年下半年，此前東莞廠房租金一般不超過10元每平方米，2016年下半年開始，漲至11元-12元每平方米，2017年到2018年進入瘋漲模式，尤其是臨深片20元-30元每平方米不等。
二房東的問題，李明認爲，創業熱潮下，中小微企業對廠房有需求，二房東的出現正好滿足需求，中小微企業也願意分攤。關鍵是如何漲的問題，當前二房東賺錢主要有兩個途徑，一個是電費，一個是公攤面積，原本加25%面積的標準，在瘋漲模式下變得沒有標準。
東莞市委黨校經濟學教研部副教授江炎駿說，具體在二手中介惡意哄擡方面，因爲現在炒房行爲被抑制住了，很難再有空間，部分二手房東就開始瞄準工業廠房。不可否認，東莞這波廠房租金上漲潮有資本的因素，但其實不僅是東莞，包括在武漢、上海等內地和沿海地區都存在炒工業廠房的情況。
江炎駿認爲，從純市場的角度來看，高端物業漲租，對企業、業態本身就有一個倒逼產業升級的作用。如東莞的天安數碼城、高盛科技園等，這是市場行爲，沒必要干預。而二手中介惡意哄擡租金，導致短期內東莞廠房租金一下子漲至二三十元，這對東莞實體經濟發展非常不利。
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廠房租金瘋漲
深圳等地二手房東隨外溢企業到東莞炒作
“廠房租金上漲，有市場的原因，深圳外溢效應，也有炒房的原因，深圳等地二手房東，在深圳嚐到中間差價的甜頭，跟隨企業轉移到東莞。20多元每平方米的價格，讓原本活躍在東莞本土的二房東都不敢輕易承租，而豪氣的外來炒客就覺得便宜了”。東莞工業地產市場業內人士李明表示。
合一城市更新集團董事總經理羅宇分析，東莞工業廠房租金上漲，主要還是深圳效應溢出，東莞自身的標準廠房少、低效利用、承載能力低，造成了供需矛盾。至於社會熱議的“二房東”推高廠租的問題，羅宇認爲要分開來看，要承認的是二房東在承租後，將舊廠房升級改造，提供標準更好的廠房，租金上升，這是正常的價格上升。但是，如果出現惡意控盤，通過暴力方式如增加面積、增加水電費等方式來變相漲租，那就是不合理，這需要政府主動作爲。價格漲跌本身是市場行爲，但是價格漲跌以外的問題就要嚴格管控了。
此外，根據市場來看，“一個點漲了，周邊也會跟漲。如同拍賣土地，出現地王，那麼周邊的價格也會上漲”，羅宇表示，這也是市場價格變化的現象，至於“二房東”這部分的原因還是市場本身原因佔比，很難判斷，需要具體案例具體分析。
東莞市委黨校經濟學教研部副教授江炎駿則分析，總的來說，此次東莞廠房租金上漲既有市場行爲，也有二手中介的惡意哄擡。首先，需要界定，廠房物業分爲低端廠房物業和高端廠房物業兩種。當前，東莞廠房租金上漲其實也有高端物業的行爲。包括現在也會有深圳乃至其他地方的高端物業和平臺過來東莞。廠房物業升級後，要素、內核、質量都有一定提升，廠房租金自然也會上漲，這種則屬於市場行爲。
中山大學教授、東莞特聘專家林江分析，東莞這波廠房租金上漲潮，既有市場行爲，也有二手中介惡意哄擡。從東莞廠房供給的情況來看，當前東莞廠房數量不會出現大幅增加。而在供給沒有大幅增加的情況下，需求突然在短期內增加，也會導致租金上升。所以，這當中也有市場供求關係的因素。
但也不排除存在二房東炒廠房的行爲。有企業租不到廠房，也有村民的廠房租不出去，這時候就出現了中介投機炒廠房。所以企業就會感覺到，廠房租金短期內在快速上升。從在商言商的角度看，如果中介願意出更高的價格租廠房，村民也會願意把廠房租給中介。“所以我也擔心政府的好意，最後究竟收效如何，目前我還是持觀望的態度。”林江表示。
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還要加快市場供給減少審批流程
李明表示，當前東莞80%的廠房掌握在二房東手裡，20%掌握在一手房東。《關於穩定工業廠房租賃市場秩序的指導意見》發佈已一個月有餘，確實起到了效果，“身邊不少朋友已不敢承租了，關鍵是政策兩方面的要求，一是要求競拍企業是實體企業，二是稅收，這兩個條件出來遏制住二房東。起碼我知道的，政府和集體手上的廠房是管住了”。現在受益的是一手房東，二房東出現虧損了，如早前還是15元-16元每平方米拿廠房，可以以20元每平方米出租，但是現在價錢控制住，租金回到18元每平方米，已經有二房東轉移到佛山、廣州等地。
同時，李明也表示需要警醒廠房空置的問題。他補充道，在公開競拍門檻提高後，中小微企業如何拿到廠房的問題值得關注，雖然大企業到來能帶來大的效益，但是同時也需要中小微企業豐富產業鏈，否則也是對實體經濟的一種傷害，因而在廠房轉租分租這一個問題上需更多關注。
當前東莞出臺相關的政策，採取上平臺公開競拍的方式，羅宇認爲“只能說是管住了一部分，還有一部分如私人廠房，如果私人廠房被二房東改造升級，廠租上漲，那麼周邊的屬於村集體廠房也會跟隨上漲”。
羅宇強調，關鍵還是加快市場的供給，減少審批流程，加快對舊工廠區升級改造。且再從另一個層面來說，當前東莞不少早期廠房是不能滿足高新技術企業的生產需求，如製藥、電子信息等企業需要高標準的廠房，建實驗室、建無塵車間，難以滿足要求。因而，如果東莞要承接更多優質資源，還是需要進行舊廠房的改造，加大優質廠房的供給。
如今，《關於穩定工業廠房租賃市場秩序的指導意見》發佈已一個月有餘。這段時間關於“廠房租金上漲”的聲音小了很多，廠房租金上漲的勢頭可以說是被遏制住了，而且效果很好。東莞市委黨校經濟學教研部副教授江炎駿說，《指導意見》把二房東炒廠房的口子給堵住了，起到了引領作用。但也要注意區分高低端物業，不能“一棍子打死”，這點很重要。衆所周知，實體經濟是現代化經濟體系的基礎。要穩增長、穩經濟，就要把環境維護好，其中降成本非常關鍵。
在有效遏制囤積廠房、哄擡租金等違規行爲方面，林江覺得最重要的是，政府要緊盯長安、虎門等主要鎮街的村集體，不要加入到炒廠房這一行徑當中去，保證廠房的供給，這樣二房東纔會停手離場。