東莞樓市調查：市場冷熱不均 房價未現普漲
作爲“世界工廠”的東莞，聚集了大量的製造業企業。受疫情影響，今年東莞經濟下行壓力較大，不容樂觀。
然而，東莞的房地產市場卻“風景獨好”，剛過去的五月，東莞樓市新房、二手房均實現了量價齊漲，土拍市場也是一片火熱，地價居高不下。這背後是東莞承接了深圳的溢出需求，以及限價政策放鬆等原因導致的。
火熱的表象之下，21世紀經濟報道調查發現，東莞房價並非普漲，而是呈現分化態勢，冷熱不均，部分中心城區和熱門樓盤確實漲幅較大，但也有不少鎮街小幅下降。
如同深圳一樣，東莞政府已出手遏制市場炒作。預計接下來，在“房住不炒”的基調和政府調控之下，東莞房價很難出現大面積的普漲。
火熱下的分化
平淡了很久的東莞樓市，在今年疫情後卻“蠢蠢欲動”起來。
不少家在東莞的朋友、中介人士反映，今年東莞房價上漲明顯，不少新盤價格已經飆到了4萬／平米以上。
進入4月，疫情的影響逐漸減弱，市場信心明顯恢復，滯後的“小陽春”在東莞出現了，購房需求釋放明顯。到了5月，東莞樓市勢頭強勁，量價齊漲。
據合富研究院數據顯示，5月份東莞一手房網籤4452套，環比上漲14.5%，成交量連續3個月呈攀升態勢，成交均價爲22750元/平米，環比微漲1%。二手房網籤2716套，環比上漲9.7%，成交均價爲20082元/平米，環比上漲5.2%。
東莞多位開發商及中介人士指出，東莞房價今年的上漲和限價放鬆有關。近半年來，新建住宅項目備案價不斷上漲。如常平碧桂園玫瑰臻園5月的備案價相比3月上漲超過3千/平米，漲幅超過20%。萬江信鴻御江東岸近期2號樓備案，相比2019年12月的備案價上漲了近8000元/平米，漲幅超過30%；一些中心城區、臨深片區的新房備案價，都上了4萬／平米。
東莞是以新房爲主的供給結構，新房突破限價，帶動二手房房價上漲，加上東莞樓市供應和庫存較少，纔出現了一二手房量價齊升的局面。
東莞中原地產三級市場總經理劉熊認爲，“恐慌、跟風以及供需失衡，是東莞二手房價格上漲的主要原因”。
房價和地價如同一對孿生兄弟，近半年來，東莞土拍市場的火熱也是推高房價的重要原因。3月25日，東莞萬江地塊在經過59輪報價後，拍出16.25億的封頂價。5月19日，世茂經過與6家房企的激烈爭奪，最終以14.8億元競得沙田地。
近兩年來，萬科、融創、中海等百強房企加快了在大灣區佈局的步伐，深圳市場不好進，臨深的東莞就成爲了“香餑餑”，僧多粥少的局面，刺激了土拍溢價，帶動了房價走高。
不過，環比4月，東莞5月一手房微漲，二手房漲幅較高，但並未呈現大幅上漲。
其中，局部地區房價確實上漲較快，但主要集中於中心城區的熱門樓盤，比如臨深片區的鳳崗、華爲所在的松山湖等，但從全市來看，房價分化較爲明顯，多數鎮街漲幅溫和，個別鎮街甚至略有下降。因此，冷熱不均的房價平緩了全市均價的上漲曲線，呈現微漲態勢。
據合富數據，東莞有14個鎮街一手住宅成交均價超2萬元/平米，其中莞城、東城、萬江、松山湖、長安5個鎮街成交均價超3萬元/平米。松山湖、高埗、萬江、厚街和望牛墩房價均出現較大幅度上漲，漲幅環比超10%。同時，也有部分鎮街房價下降，謝崗、洪梅和茶山房價環比均出現小幅下降，其中，謝崗環比下降22%。
未來趨於平穩
2020年政府工作報告中，重申了“房住不炒”，要求因城施策，促進房地產市場平穩健康。“房住不炒”的基調下，東莞市政府也採取了不少“硬措施”穩控房價。
首當其衝的就是價格管控，之前鬆綁的新房限價又有重新收緊之勢頭。東莞市政府已出臺相關措施，加強新建商品住房價格指導，對項目申報價格明顯高於周邊同類在售項目或前期成交價格，又不能做出合理說明的，暫停核發預售許可證或暫不辦理現售備案。
類似深圳的做法，對於掌握在小業主手中的二手房，東莞政府也加強了價格管控，在每月定期公佈上月新建住房網籤銷售數據的基礎上，增加發布全市及各鎮街二手房交易價格信息，進一步提高了房價透明度。
此外，有關部門還對二手房價的異動進行密切關注，對於二手房掛牌價明顯高於近期真實成交價、或周邊樓盤均價的房源，全部進行下架處理。
業內人士指出，對於新房備案價和二手房價格的嚴監管，打擊了部分開發商、中介和業主炒作、哄擡房價的行爲，有望抑制房價大幅走高。
此外，受疫情影響，政府爲給中小企業提供金融支持，市場上的流動性大幅寬鬆，出現了經營貸、信用貸違規流入房地產市場的操作。對違規挪用各類信貸資金進入房地產市場的行爲，東莞金融監管部門指出，要實施常態化打擊，並規範銀行消費貸、經營貸等的審批管理，對房貸違規行爲予以處罰。部分違規使用槓桿的炒房客將受到衝擊。
而最終，供求關係作爲影響房產價格最重要的因素，東莞房價的走勢如何，很大程度上取決於土地和住房的供應。
2020年，東莞市計劃供應住宅用地229.62公頃，土地供應量比2019年增長接近一倍，預計新增供應商品住房逾5萬套，創近年新高，全市住房供需矛盾有望得到有效的緩解。
此外，自2017年以來，東莞強化房價地價聯動機制，住宅用地嚴格實行限地價出讓，剔除配建、自持等因素，近三年可售樓面單價穩定在11000-12000之間，地價總體運行平穩。
與此同時，東莞還將加大安居房、租賃房、人才房的建設力度，不斷擴大保障範圍，實現多渠道保障，儘可能地解決供需矛盾。
對於房企而言，隨着半年度業績衝刺季的到來，東莞房企或將進一步加緊供貨、加大去化力度，預計6月市場整體仍將保持較高熱度。但長期來看，東莞政府對於房價的嚴格管控，加上供應的增加，東莞房價將逐步迴歸理性，趨於平穩。