時隔13年首次調整！北京限購新政對市場有何影響？
央廣網北京5月1日消息（記者 門庭婷）4月的最後一天，北京再一次對房地產政策作出優化，自2011年起執行了13年的住房限購政策，迎來首次調整。
4月30日，北京市住建委發佈《關於優化調整本市住房限購政策的通知》，提出在執行現有住房限購政策的基礎上，允許在京擁有2套住房的京籍居民家庭、在京擁有1套住房的京籍單身人士、在京擁有1套住房且連續5年在京繳納社保或個稅的非京籍居民家庭和單身人士，在五環外新購買1套住房。
業內人士表示，這是最近半年來，北京第8次優化限購政策，力度相當於給了所有符合限購的人再一次購房資格。同時，北京近幾年五環外新房成交套數佔全市比例均在八成左右，對五環外增加1套購房指標有望帶動新房市場活躍度提升。
“因區施策、精準施策”，有望拉動五環外市場成交
本次新政主要變化爲，已擁有住房達到限購套數的家庭，在五環外增購1套住房。即：已擁有2套住房的京籍家庭，可在五環外增購1套住房；已擁有1套住房的非京籍家庭，可在五環外增購1套住房。已擁有1套住房的京籍單身人士，可在五環外增購1套住房；已擁有1套住房的非京籍單身人士，在符合限購條件要求的前提下，可增購1套五環外住房。
北京市住建委表示，按照北京城市總體規劃，五環外平原新城地區是首都發展的重點地區，也是住宅用地供應的主要區域，允許上述家庭在五環外新購1套商品住房，適應構建北京新的城市發展格局的需要，能夠更好地滿足居民家庭多樣化改善性住房需求，促進職住平衡。
北京鏈家研究院院長高原告訴記者，此次政策中明確可增購一套住房的區域爲五環外地區，這一要求貼合了當前北京市城市發展的導向，具有較強的精準性的同時，也打破了行政區劃，體現出全局性和總體性的特點，是北京市“因區施策、精準施策”調控思路的直接體現與延伸。
根據中原地產研究院統計數據，北京大約80%的新建商品房房源成交目前集中在五環外，該政策非常利好北京郊區新盤，特別是改善型新盤。對於市場來說，當下新建商品房住宅庫存81.4%在五環外，二手房大約70%房源在五環外。
中原地產首席分析師張大偉分析認爲，限購鬆綁後，有望拉動這些區域市場成交，提高市場成交量。
北京政策依然具備優化空間，“漸進式”優化或仍是主基調
在張大偉看來，本次政策只是開始，證明了北京調控政策小步快跑，還會不斷出臺政策，限購、限貸等政策在未來都有可能鬆綁。
2023年下半年以來，北京已經多次優化樓市政策，整體政策保持穩步優化的節奏，今年以來，北京取消了離婚家庭三年內不得購房的限制；上調了購買綠色建築等住房的公積金貸款額度；優化購買已改造老舊小區的公積金政策；優化離婚一年內貸款人的信貸政策……一系列政策組合拳，一定程度上促進了購房需求釋放。
值得注意的是，此次政策並未對原有限購條件進行調整，包括五年社保、戶籍等要求並未變化。同時，考慮到城市副中心功能定位和職住平衡，新購住房位於通州區的，《通知》還要求購房家庭爲通州區戶籍，或勞動關係在通州。
高原分析稱：“該政策堅持以實際居住需求爲導向，有資格購房家庭均爲實際在京工作生活的家庭，不引入增量人口。”
他表示，近年來居民改善自身居住條件需求逐年增加，但基於工作、生活實際乃至情感因素考慮，部分家庭也希望保留原有住房。同時，伴隨着產業結構升級與空間佈局調整，北京市部分家庭也出現了職住分離的現象，很多居民均有在工作地周邊購置住房、減少通勤壓力的需求。當前，改善性購房者已成爲北京住宅市場的主力購房羣體，此次政策調整對於這類羣體具有直接和顯著的意義。
對於北京市場的影響，張大偉在接受採訪時提到，“北京釋放了五環外限購鬆綁後，預計其他一線城市最近也會同步，後續全國政策繼續寬鬆是趨勢。”
中指研究院市場研究總監陳文靜表示，今年以來，北京房地產市場整體保持平穩運行態勢，本次政策落地執行有利於五環外市場進一步活躍。房地產市場平穩運行或意味着北京樓市政策優化節奏整體仍將是“漸進式”的，過去在市場過熱階段出臺的已經不符合當下市場環境的限制性政策或將率先得到優化調整。
全國各地樓市優化政策不斷，市場活躍度或將逐漸恢復
進入4月以來，全國各地樓市動作不斷，給購房需求減負的“減法”政策、鬆綁限購增加購房羣體的“加法”政策也不斷出臺。其實在過去三年，很多城市已經全面解除了限購，比如東莞、佛山、南昌、鄭州、福州、青島、濟南、廈門、合肥、南京、蘇州、寧波、瀋陽、大連、武漢等。4月28日，成都出臺新政，全面取消了住房限購政策。4月30日，直轄市中的天津，率先推出新政，放開大戶型新房限購，並且明確京冀戶籍居民可享受天津戶籍居民同樣的購房政策。
張大偉表示，在新的市場形勢下，全國房地產市場已經從以前的投資投機比例高，逐漸轉變爲對供求關係、房地產前景和未來房價的預期，買房行爲等發生了重大變化。因此，過去長期過熱時期，以緊縮、需求端抑制爲特徵的調控政策，都不再適用當下市場，都應該逐步退出。
4月30日，中共中央政治局召開會議提到，要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。
對此，中指研究院分析稱，未來，隨着宏觀政策協同發力以及房地產供需兩端政策持續跟進，二季度市場情緒有望邊際好轉，尤其是核心城市在政策帶動下，市場活躍度或將逐漸修復，同時年中高基數影響逐步減弱，預計整體房地產銷售同比降幅將有所收窄。
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