石樓新地塊要與亞運城“正面剛”，能贏嗎？
即將到來的4月1日，沒錯，愚人節，廣州土拍又要“搞事情”！
包括廣鋼、番禺市橋西、石樓在內的5宗用地計劃同日“出嫁”，除海珠區琶洲商業地外，其餘4宗地均採用“競價+競自持+搖號”的拍賣方式。
▲4月1日出讓地塊詳情
這5宗地塊，排除3宗是商服用地，只有荔灣廣鋼和番禺石樓2宗爲商住用地，相比已經炒到飛起的廣鋼，番禺石樓還算是廣州的窪地，因此，買買君特意趕在土拍前，幫大家去探探地塊的底細！
出讓條件
根據掛牌信息顯示，地塊位於亞運大道北側，沿江路西側，與小浮蓮山隔江對望。
▲出讓地塊與小浮蓮山隔江對望
地塊性質是二級居住用地，70年權限，佔地面積爲28801平，規定容積率≤3，建築密度≤28%，綠地率≥35%。
根據規劃要求，地塊臨涌一線建築限高40米，二線建築限高60米，其餘位置限高100米。值得注意的是，競得人必須在地塊內提供1萬平的住房，由廣州市番禺區政府指定單位按3500元/平的價格回購。
起拍價9.6億，如果扣除政府回購的面積，地塊實際可售部分起拍樓面價爲12553元/平，達到最高限價13.9億後，轉爲“競自持”，在本次出讓的5宗地塊中算是最便宜的“白菜價”，截至買買君發稿，僅有3家出價競拍，比起拍價擡高了2000萬。
地塊現狀
踩地當天，買買君從地鐵4號線海傍站出來，換乘番141B短線公交，坐到終點站“亞運城總站”就是地塊所在位置。距離地鐵大約3.3公里，公交車程大約15分鐘。
地鐵方面，目前在海傍站通過4號線轉5號線，12個站到珠江新城，歷時約38分鐘。路網方面，地塊緊鄰亞運大道北，可直接接駁廣澳高速、南沙港快速，到珠江新城大約需要45分鐘。
▲距離最近的地鐵4號線海傍站
▲從地鐵海傍站出來可接駁公車
從位置來看，地塊位於番禺東部，緊臨廣州亞運城的東北端，臨江，前身是生態農莊，周邊是蓮花山、海鷗島、大小浮蓮等景點，地塊目前被植被覆蓋，而沿江路由於施工進行了圍蔽。
▲出讓地塊區位圖
此外，新地塊往南，自駕20分鐘左右，可以到達南沙的慶盛交通樞紐，去年已經開通高鐵，可直達香港。如果選擇坐船，距離新地塊約3公里的蓮花山客運港，可以直接去到香港機場，上船就能辦理登機手續，對去香港搭乘國際航班來說，非常方便。
大盤環繞一手破3萬 與亞運城“正面剛”
地塊周邊，目前分佈了尚上名築、亞運城山海灣和亞運城天譽等多個樓盤組團，而亞運城在售的天峰組團，就在山海灣的南側，從地塊可以直接望到在建的樓棟。
根據廣州中原研究發展部評估，地塊的保本房價保守預估僅2.4萬/平左右，而目前亞運城在售的天峰組團，均價2.8萬/平，此前小高層甚至賣到3.3萬/平。考慮到地塊臨江且限高，目前起拍地價對比周邊在售一手樓盤，還是夠讓各家房企競幾輪價。
▲從地塊往南望就是亞運城在售天峰組團
值得注意的是，在本次出讓的地塊的對面，隔着亞運大道，就是亞運城待開發的E地塊。
▲地塊周邊各組團分佈
買買君在現場看到，目前E地塊已經掛出規劃公示，根據周邊業主透露，該地塊去年已經動工，正在挖地基。E地塊佔地面積56940平，是本次出讓地塊的2倍，容積率5.97，建成後建築面積22.4萬平，是本次出讓地塊的近3倍。
▲亞運城E地塊規劃方案批前公示
▲E地塊未來效果圖
買買君瞭解到，目前亞運城天峰組團已經進入清尾階段，賣完天峰組團後，亞運城今年會賣位於天峰組團東側的新貨，已經定名爲“天韻組團”，E地塊雖然已經動工，但暫時還沒有銷售的時間表。但按進度推測，如果本次出讓地塊拿下後順利開發，可能會與體量更大的E地塊“正面剛”。
▲亞運城今年會先賣天韻組團
周邊配套
2公里內商業欠缺 只能蹭亞運城廣場
商業方面，距離本次出讓的地塊一最近的是尚上名築的沿街商鋪，但不成規模，難以滿足日常所需。不過根據規劃，未來還有地塊二，規劃爲租賃用房或商業商務用地，可以彌補地塊一沒配套的缺陷。
▲尚上名築小區沿街商鋪
現階段周邊業主消費主要去到海傍地鐵站旁的亞運城廣場，這個商業綜合體面積6萬平，前年年底開業，目前萬達影城、星巴克、肯德基、屈臣氏等均已進駐。畢竟亞運城已經開發了近10年，傍着這座“大靠山”，還是可以搭上“順風車”。
▲已經開業1年多的亞運城廣場
▲海傍站地鐵口肉菜市場
周邊名校環繞 但新地塊大概率讀不上
目前地塊周邊的教育配套都在亞運城，總共規劃了19所學校，從幼兒園到高中，其中12所已經開學。而去年高考重本率高達80.5%、全市位居第八的省一級名校廣鐵一中，就有四個校區在這裡，含高中部以及初中部。
▲亞運城配套省一級名校廣鐵一中
但是，亞運城的風光可能不關新地塊什麼事。因爲參考新地塊旁邊的尚上名築，項目未來小學對口的可能是石樓鎮重文小學，而根據派位政策，小升初對口的是石樓中學，學位質量不高。
醫療方面，亞運城內有三甲醫院廣醫二院番禺院區(前身是廣醫四院)，距離新地塊約2公里。
發展利好
地鐵方面，新地塊最大的利好是地鐵3號線東延線，該線路去年11月已經動工，預計2023年通車。
據瞭解，3號線東延線共設4座車站——番禺客運站、廣州新城西、金光大道、海傍，未來可以不用換乘，直達珠江新城和體育西路。其中換乘站1座，海傍站可與現有的4號線、規劃中的8號線南延段換乘。有消息稱，未來海傍站也將改名爲亞運城站，去年12月，海傍站已經開始圍蔽施工。
▲海傍站圍蔽施工
而8號線南延段，即海傍-黃埔客運港段，原本是8號線的第6期，計劃分兩段建設，分別爲化龍-海傍段，廣汽基地-黃埔客運港段，但作爲超遠期的規劃，目前八字還沒一撇，大家聽聽就好，別太當真。
路網方面，根據廣州中原研究發展部的數據，項目位於大灣區一號公路線網“東部幹線”沿線，未來可直接通過東部幹線-南大幹線-黃埔大橋抵達廣州第二CBD，而通過蓮花山過江隧道、虎門二橋、虎門大橋等可直接來往東莞等地。在粵港澳大灣區的熱點下，對周邊城市的買家也具有一定吸引力。
▲地塊在大灣區路網中的位置
近年來，整個廣州，發展重心往東移，而在番禺內部，東移同樣是趨勢。
一方面，華南板塊已經基本開發飽和，3萬+的地價和8萬+的房價，早已拋棄剛需，而番禺想要發展，只能往窪地走，而番禺東部，無論從土地開發空間還是規劃價值來看，都是目前相對合適的選擇。
以新地塊爲中心，目前5公里範圍內聚集了思科智慧城、番禺現代產業園、智能製造產業園和廣汽智聯能源產業園。
最新的消息是，去年9月份，石樓鎮勝洲村轉讓了29.4萬㎡用地，由珠江實業負責開發，擬定位商務金融區，服務汽車相關上下游產業。
▲地塊周邊四大產業園情況
中原研究發展部對四大產業園的情況進行了總結，大家直接看圖，買買君就不再廢話，總之關鍵就是：有產業就有人，有人就需要買房。
但老實說，整個板塊雖然有規劃，但是發展速度確實慢，別的不說，單是思科智慧城，從2016年提到現在，拿着一手好牌，但就是打不出名堂，可以想象，餅很大，但想吃到還要等。
市場定位
二手比一手貴 新地塊最好避免同質化競爭
踩地當天，買買君走訪了亞運城周邊的中介門店，目前整個亞運板塊，二手放盤價基本在2.4萬/平以上，相對便宜的是尚上名築，77平兩房185萬，而亞運城媒體村72平兩房已經去到200萬以上，由於近地鐵，部分業主放盤接近3萬/平，比在售的一手還貴。
▲亞運板塊二手放盤價位
但媒體村畢竟已經有接近10年的樓齡，如果想要樓齡新，目前2016年的天譽組團，三房已經要300萬以上。
一二手倒掛，某種程度上逼着買家只能買一手，而亞運城去年全年賣了超過4000套，已經坐穩了廣州銷冠的地位。新地塊想要跟亞運城競爭，必然是場硬戰。畢竟亞運城已經把配套建起來，又已經打響了知名度。
業界普遍認爲，新地塊只能走跟亞運城差異化的開發路線。利用兩大優勢，一個是靠山臨江，一個是密度低+限高，未來儘量往改善型的方向上靠，避免與亞運城正面交鋒。
最近，亞運城中介已經開始在朋友圈放風，揚言新地塊樓面地價有望去到2.4萬/平，你覺得可能嗎？
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