失落的朱村 房價跌回2018

樓市分化這個詞，已經說倦了。

背後的威力，只有刀在身上才能真情實感。

黃埔科學城個別盤至今仍買房傲嬌綁車位；30公里以外的增城朱村，房價跳水還卑微送車位，甚至送菜園。

失落的朱村，房價跌回2018，一批業主高位站崗，在售項目在內卷的路上越走越遠，卷不動的已經停工了。

背後有這波樓市寒潮的責任，更有板塊本身發展的主因。

退潮了，纔看到誰在裸泳。買房早不是穩賺不賠的買賣，需謹慎啊。

01.曾經的朱村：

科教城+富士康、21號線、地市寵兒、投資聖地

先回顧下朱村的高光時刻，這個距離廣州中心得有45公里，距離增城中心也有14公里的板塊，在6年前突然爆火。

2016-2019年間，在土地市場上，朱村接連成爲千億房企爭奪的對象，招保金等頭部房企一次次出擊，地價更隨着保利、招商聯合競得朱村街A17025地塊，正式進入1.5萬元/平時代。

背後是科教城、富士康、21號線三大規劃強力鼓吹：

藍圖上，以朱村爲圓心的“科教生活區”計劃吸納55萬人口。

地鐵21號線開通，將直線串聯起增城中心-朱村-黃埔科學城-天河員村。

富士康產城融合引爆關注，“富士康科技小鎮”將吸引超過70家上下游企業進駐。

有產業自然就有了人口，有地鐵還帶來外溢人口，有人口就有了居住購買力的想象空間，這個大餅看上去確實誘人，隨着房企爭相進駐爲規劃概念買單，熱度快速傳導到樓市。

2017年剛好是廣州最嚴限購政策出臺時期，又是買房情緒高漲週期，憑着不限購的優勢，除了剛需，還有一批投資客殺入朱村。

那一年開始，朱村成交量穩站全市top5，與 香雪、新塘等網紅板塊肩並肩，房價一度衝上2萬+。

02.現在的朱村：

降價、內卷、站崗、流拍

時間回到6年後的今天，朱村卻迎來多盤大跳水。

保利水木芳華打響以價換量第一槍，1.65萬/㎡的價格開盤，比同板塊的二手房還便宜。

保利帶頭內卷以後，

中奧方直明日公元也推出1.4萬/㎡的特惠單位，首付僅12萬起，要知道它開盤價曾達2萬+；

時代名著也不服輸，此前開盤均價在2.1-2.3萬/㎡，推出了特價單位最低1.8萬/㎡，

重倉朱村的大華，已經買房送車位（市場價10萬），送菜園 （20年使用權）一年多了，近期也殺出1.6萬特價房。

而看回，這些盤的拿地價，按照地價X1.5的回本倍率，可以說成本價賣房。

瘋狂內卷自然拉低了板塊房價，一年前的現在，朱村喜迎成交價突破2萬，一年後的如今，房價滑落至17860元/㎡，跌回2018。

瘋狂內卷也換來了回報，7月朱村以390套成交量重回全市第二。但形勢不容樂觀，近3個月板塊新增供應接近2000套，目前去化不到一半。

03.背後原因

朱村成交量的走向與房價是緊密正相關的，這意味着2018年前後購入的一大批業主正高位站崗。

按照一手如此龐大的貨量，未來二手市場勢必也“卷”。

朱村是怎麼走到如此窘境？也許能給後來買房人一些參考。

粗算原因有三：

1、大環境。

房地產寒冬，房企無力，投資客退場，剛需在觀望。曾經的水漫金山如今快速退潮，最先露底的，必然是虛高部分。

2、朱村利好出盡，兌現進度卻不如預期。

三張王牌，現在回過頭來逐一覆盤：

科教城：於2014年啓動，2019年開始建設，至今8年，才初見規模，開始入駐學校，進度緩慢，傳說中的55萬人口自然遲遲沒到位。

地鐵21號線：2018年底首通段車通，2019年底全線開通，這兩年也是朱村房價高光時刻，但地鐵利好往往有提前透支的慣性。

富士康產城融合：思科智慧城還有沒有思科，富士康科技小鎮還有沒有富士康？是常常被坊間時常提起的困惑。

2017年，郭臺銘頻頻高調亮相，揚言要在增城大幹一番，要帶着610億元牽手廣州，產線年產值高達920億元人民幣，還要帶一百多家廠商來。富士康科技小鎮，就是重點項目之一，計劃結合周邊環境建設全生態產業鏈......

作爲朱村最大噱頭，富士康牽手增城，雷聲大雨點小，甚至屢屢傳出投產延遲，拖欠尾款和出售工廠。捶打着房產投資的信心。超視堺8K項目已於2020年正式投產，但總體驅動力不足。

退一步，引進的產業細看並非高質量崗位。

3、供應量太太太大了。

過去6年拿地有多激烈，現在密集入市就有多內卷。

過去一年，朱村板塊有6個月處於供大於求的狀態，去年9月、今年6月都出現扎堆入市高峰，單月推貨2000套、1500套。

近一年粗算超過5000套新貨投入市場，按照曾經年銷6000套的朱村，不是問題，但今時唔同往日，每月一兩百套地緩慢消化，只賣出3000多套，6成去化，供過於求逐步反映在價格上。

價格還會繼續下探嗎？

地市側面給出了答案。

2021年朱村全年推地7宗，4宗流拍。拿地價也高位1.5萬 回落到 近期的8963元/㎡。

地價遇冷，給予開放商更多調價空間。成交量沒有逐步穩定回溫的情況下，必然倒逼讓利促銷。

解套還有希望嗎？

其實，目前朱村的難很大原因在於透支紅利上，值得欣慰的是，配套正在完善。

已經動工的廣州科教城一期，明確共入駐有13所院校，好消息是一期在13所院校的基礎上新增11所中小學。

產業上，並非押寶富士康，國家工信部電子五所增城總部新區，途虎養車華南智能運營及結算中心項目（增城）已經進駐。

板塊也覺察到問題，跡象表明朱村從倚賴商住服務，逐步向注重科創實體轉變。

已經買了房的剛需，居住環境會逐步完善；

而房價解套，則需要更多耐心。一個事實，大市寒冬之下，即使復甦也是從中心到周邊；再者需要朱村本身海量貨量自我消化，供需達到一定平衡；最後是產業，全球經濟緊縮下不要盼從前富士康式的狂野擴張一炮而紅，紮紮實實把現有的產業佈局兌現，一步一個腳印，把透支的未來掙回來，而這些都需要時間。