史詩級“鬆綁”後，廣佛樓市表現如何？
前兩月密集的救市政策轟炸，究竟藥效如何？
成績單出來了。今年隨着“825、920新政”的重磅出臺，廣州一二手住宅成交已連續兩月增長，10月新房成交更是創近5個月以來新高；番禺表現十分強勁，有盤首開當天去化約7成，領跑全市；二手按揭付款比例也持續上升。佛山9月、10月分別成交3588套、3924套商品住宅，實現了兩連漲。
種種跡象皆表明市場信心有所迴歸，專業人士也稱四季度行情有望延續升勢。
但不可否認，廣州一手住宅供應逆市下降，且全市庫存去化週期達19.2個月，處於一年高位；今年9-10月佛山成交7512套，同比去年下降33%。
一手成交觸底反彈
番禺表現一騎絕塵
據中原研究發展部數據，9月，廣州新房網籤4575宗，環比上升11%，終於觸底反彈，迎來“翹尾”。但距離3-5月的成交峰值仍有一定距離，且同比下跌26%，“825新政”藥效漸衰，“認房不認貸”續航乏力。
9月25日，廣州再次扔出三枚重磅炸彈，“史詩級”救市辣招激起“三層”浪。
第一層，一手成交創近5個月以來新高。10月廣州新房網籤6521宗，環比大幅上升43%，同比也扭虧爲盈， 比去年同期成交上升23%。
另外，合富研究院統計，全市新收客源較9月份增加3成，隨着市場逐步企穩，新購買力有望增加。
第二層，開發商重倉“十一”黃金週。中原數據顯示，2023年“十一”假期廣州一手住宅實際開盤/加推約3166套，同比增加66%，整月近7成供應也集中在假期首周。
成交業績也不負衆望，據合富統計，“十一”假期（9.25-10.6）市場成交套數環比上升150%。
根據克而瑞廣佛區域數據，進入9月以來，佛山各項目競爭白熱化。其中9月、10月分別成交3588套、3924套商品住宅，實現了兩連漲。
多盤延續“金九銀十”氣氛，繼續積極推貨，拿出誠意產品打動改善市場。如，廣佛新世界近期推出11.11置業狂歡盛典，低密藝術臻品全繫上新，推出建面約100-1200㎡的洋房、別墅產品。100-140㎡洋房產品，精心打造LDK空間、多房系統、私梯入戶；160-1200㎡別墅產品，7米的超高客廳，立體生活空間，滿足多代同堂亦可分層而居的場景。今年四月的“搖號地”荔灣羊城食品廠地塊搶跑入市，案名武漢城建·保利·花語和岸，憑藉“卷王”產品開盤成績不俗，主打建面約142㎡單位，可以做全明四房兩廳三衛。
第三層，得益於新政“鬆綁限購”的東風，番禺表現矚目。
“920新政”落地後，多數區域成交規模回升，番禺、黃埔、南沙位列全市TOP3，且番禺以20.36萬㎡的網籤成交面積一騎絕塵。
相關實地調研顯示，在番禺限購政策放開後，市場涌現了不少“深圳、珠海”的客戶前來購買，華南、萬博、科創城等多個板塊推售活躍。如華潤長隆悅府，首開當天去化約7成，熱度高企。
一手供應逆市下降
去化週期達19.2月
誠然，在以中心五區社保“5改2”，黃埔、番禺取消限購，全市增值稅徵免年限“5改2”三條措施主導的“920新政”的刺激下，廣州樓市呈明顯復甦態勢，但環顧多項指標，各方信心仍需時間提振。
中原數據顯示，10月，廣州住宅新批供應5390套，新批面積59.47萬㎡，比9月減少15%。
強如“十一”黃金週，其對比近兩年的“五一、十一”也有差距。合富數據顯示，今年“十一”成交量較今年“五一”縮減約20%，供貨量也較之減少25%。
再者，由於今年6-9月成交出現明顯下滑，即使10月新房供應減少+成交加速，消化週期仍處於近一年高位。中原數據顯示，截至10月末，全市庫存量1191.1萬㎡，去化週期19.2個月。
因此，當前市場也並不單靠“政策利好”驅動，“以價換量”纔是重點。
合富研究院市場研究中心負責人吳智傑指出，中心區部分項目特價讓利1%-5%，包括海珠中海江泰裡、荔灣芳村板塊等；近郊個別項目特價讓利2-6%，集中黃埔科學城東板塊；遠郊降價項目集中增城，較9月再降3%-5%，包括遠洋天成等。只有積極讓利才能促進成交。
吳智傑也表示，總體而言，隨着積極因素陸續增多，後續荔灣/越秀/天河/海珠“靚貨”入市、房企積極營銷拓客、市場信心進一步回升，在入市價格適宜的情況下，四季度行情將延續升勢。
解限區二手成交大漲48%
按揭比例連升兩月
據廣州市房地產中介協會數據，10月，廣州二手住宅整體網籤（中介促成+自行交易）共9361宗和95.22萬平方米。這是繼9月環比增長4.76%和4.1%後，環比增長幅度再次擴大至9.56%和11.23%。
與早前政策相比，“920新政”的最大優勢就是利好了二手市場。
一方面，受取消限購政策影響，黃埔區和番禺區的二手住宅網籤面積大幅增長，環比均超過40%，其中黃埔區增幅近半。
另一方面，增值稅“5改2”，大大降低次新房的稅費負擔，提升其流通效率。而黃埔知識城等板塊“滿二不滿五”的次新房源較多，且價格配套有優勢，精準利好此類物業。
除了黃埔區和番禺區，增幅較大的還有增城區、從化區和花都區。據廣州市房地產中介協會分析，這是因爲部分業主迫切希望將現有物業置換回更爲核心的區域，爲提高成交速度，願意在價格上作出一定讓步。
另外，按揭付款的比例也連續兩月上升。特別是“825新政”出臺“認房不認貸”、降利率（首套房商貸利率下限突破LPR等金融政策）後，利於購房者降低首付、月供壓力，9月按揭付款比例也應聲上漲，環比增長8.83%。
隨着政策紅利釋放，市場交易情緒被逐漸修復。 但後續利好還能延續多久？樓市走向將 何去何從？讓我們且看且分析。