臺盟上海市委建議：加大力度發展長租公寓

中國證券網訊（記者 宋薇萍）2018年上海兩會期間，臺盟上海市委向大會上交了《關於積極發展長租公寓 有效落實租購併舉住房制度的建議》的提案，建議加快發展長期、穩定、規模化的企業和機構自持物業，以長租公寓形式投向住房租賃市場，以解決城市居民住房需求。

臺盟上海市委在提案中指出，目前上海長租公寓發展面臨一系列問題，如長租品牌公寓佔住房租賃市場比重較低，我國主要租賃住房供應方式是個人房源，機構化的公寓運營方在市場供應占比不到5%。機構作爲租賃市場房源供給主體，其應有的作用未得到發揮。此外，長租公寓管理政策上仍有待明晰，收房成本也普遍偏高等。

來自上海公寓企業聯盟的數據顯示，目前我國出租房約有1億套，80%爲個人出租，20%爲二房東，其中品牌公寓企業只佔住房租賃市場的5%。而美國機構運營的公寓市場滲透率爲30%，日本超過80%。美國前十大公寓運營公司管理的房源數在整體租房市場的市佔率爲7%，日本爲31%，而我國這一比例不到0.2%。

爲此，臺盟上海市委在提案中提出如下建議。

首先，盤活已有資源，增加長租公寓房源供給。如支持、鼓勵房地產開發企業利用已建成住房或新建住房開展租賃業務，引導房地產開發企業與住房租賃企業合作發展租賃地產。通過調整土地和水電煤用途等方式，有效盤活工業園區、商務區的土地和房產資源，允許其建設持有型租賃住房或是允許部分廠房和商務樓等辦公資產轉爲租賃住房。

其次，着力構建住房長租公寓互聯網+大數據平臺。上海已經明確要建立全市統一的住房租賃公共服務平臺，建議該平臺要重視長租公寓發展，要建立機構、業主、租戶三方的誠信檔案，並納入上海徵信體系，爲長租公寓行業發展營造一個誠信環境，爲上海市長租公寓良性發展起到服務和監督的作用。

再次，完善相關政策，進一步配套支持長租公寓模式。長租公寓作爲房地產新興行業，政策上要逐步探索形成針對長租公寓的土地、財稅、金融等綜合支持政策。如政策上要進一步明確長租公寓的消防配置標準，並優化行政審批。對“N+1”租房模式的合法性予以明確，從源頭上規範租房市場，爲租賃企業開展長租公寓減少後顧之憂。

同時，對機構出租住房進行鼓勵，機構出租房屋，要繳納的稅種有房產稅、增值稅、企業所得稅。在營改增後，租金收入需繳納11%的增值稅，增值稅抵扣後需繳納5%～6%，整體稅率接近17％～18%，抑制了租賃企業的發展。故建議對長租公寓增值稅徵收率減到按6%計算繳納增值稅。

依據國外發展經驗，國外公寓企業的快速發展壯大得益於能夠通過發行REITs（房地產投資信託基金）獲得低成本資金，同時也使得投資機構獲得了順暢的退出通道。建議進一步鼓勵有條件的公寓企業可以擇機嘗試發行類REITs產品，或試水長租公寓資產證券化。