魔方公寓：穩定健康發展長租公寓，要提前“避雷”
疫情衝擊下，2020年成爲了不動產資管行業最爲難忘的一年。大量困境資產如何盤活？資產價值如何提升？商業數字化創新如何突破？成爲了全行業無法避開的難題。近日，由中國商業聯合會主辦、睿和智庫、萬商俱樂部、中國商業聯合會商業創新分會承辦的“第五屆中國不動產資產管理創新峰會”於廣東佛山潭洲國際會展中心隆重召開。現場，來自政、商、學三界百餘位大咖共聚一堂，研判中國不動產行業新形勢，共商發展新格局。
大會開致辭
近年來，爲加快住房租賃市場健康發展，國家正大力培育和發展住房租賃市場，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，更明確提出要發展機構化、規模化住房租賃企業，支持民營租賃機構發展；鼓勵發展長租公寓，推動租賃房屋提檔升級，更好滿足居民租賃需求。盤活存量閒置商業和辦公用房，增加住房租賃市場有效供給，則成爲各級政府一直以來多渠道保障租賃住房的主要途徑。
作爲中國領先的連鎖集中式長租公寓運營商，魔方生活服務集團在全國31城運營500多家門店，併成功打造了諸多“非改居”典型示範。此次峰會，魔方生活服務集團商務發展中心副總經理王純傑應邀就如何盤活存量閒置商業和辦公用房，做好公寓投資經營，提升坪效增加收益，進行了主題分享。
魔方生活服務集團商務發展中心副總經理王純傑發表演講
魔方十大避雷秘笈，玩賺公寓投資與經營
近年來，長租公寓行業“雷聲陣陣”，租金貸、高收低租、長收短付……不斷涌現暴雷、跑路者。而從公寓項目前期建設階段的選址、法務、消防、產品、工程，到後期運營階段的運營、銷售、系統、財務、金融，也幾乎是一步一個雷。這些問題是每個長租公寓的玩家都要去面對的。
魔方生活服務集團是國內最早從事公寓連鎖化經營的機構化品牌，在行業深耕細作十餘年就是一個不斷排雷過程，並以此鍛造核心競爭力，成爲成功運營公寓項目的關鍵。作爲魔方商務發展負責人，王純傑依次介紹了各個雷區的常見問題和解決方案。全程高能的行業全鏈條經營幹貨分享，讓現場投資人收穫滿滿。
例如選址，獲取房源最重要、最困難的是選址。市政規劃、周邊噪音、地鐵、商業配套、樓中樓、暗間、民宅及競品扎堆、周邊辦公樓空置率高、客羣與品牌不符……一朝選錯址將來可能就會面臨各種坑。魔方通過多年大數據積累，確立了一套獨有的“魔方七維度”選址模型，將經驗判斷轉變爲數據判斷。從周邊住宅、交通沿線住宅、周邊競品的比較研究，到周邊酒店出租率、客羣、周邊公寓出租價格、目標企業與目標人羣的對比研究，再結合對標魔方成熟項目的研究，通過專業的項目背景調查，綜合考量分析預測，以此幫助投資人判斷選址是否合理。目前，魔方已完成國內多個項目的諮詢和顧問服務。
魔方七維度選址模型
而對於銷售環節，魔方也有一套成熟的銷售管理邏輯。通常情況下，公寓運營者會認爲門店高出租率和高房價會帶來高收益、簽約租期越長越好、批量簽約效率高等，但事實上這些都可能是誤區，王純傑表示“追求單一的指標是不明智的。比如最佳簽約租期應該根據市場的供需情況來定，魔方的動態定價系統能夠很好地幫助門店實現收益最大化。” 因爲房子是不可儲存的，價格是由供需關係決定的。要想避開銷售雷區，除了要做好動態定價及收益管理，還應重視建立標準轉化流程、老帶新、市場／競品分析、銷售成本管控，並以自營渠道爲王。
做長租公寓，迴歸本源，只有實現盈利，才能活下去，才能長久永續經營。因此，“賺錢是硬道理！”成爲魔方一直以來的金融避雷秘笈，也是其獲得資本青睞的根本原因。針對近期備受爭議的“租金貸”，王純傑認爲 “租金貸”作爲一種金融工具，其存在本身是合法的，而導致暴雷的主要原因，是一些企業大量使用租金貸透支客戶以快速獲得資金，一味追求規模且後續經營乏力，導致現金流失控，直至資金鍊斷裂。
控好現金流,魔方主要做到了三點。一是保證每一家店都盈利；二是理性擴張，籤一家盈利一家纔是王道；三是穩健融資。
除此之外，王純傑還從公寓產品設計、工程營建、運營、法務、財務等各個環節切入，詳述魔方積累多年的運營經驗與發展策略。實際上，目前魔方對於各個流程都有一套SOP，所有環節都具備標準化可複製的操作流程，這套操作流程也爲魔方的輕資產模式奠定了發展基礎。
魔方公寓樣板房
王純傑坦言，魔方一路走來也經歷了很多試錯的過程，但當時整體的試錯成本較低、市場的包容度也相對較高；但對於如今的新入局者及體量和實力有限的玩家，試錯的成本代價也相對更高一些。
此次交流會，魔方秉持“開放、賦能、共生”的原則，將累積多年的避雷經驗分享出來，希望幫助公寓同行減少彎路，提高整個行業效率，同時也讓現場尚未進入且正處觀望中的投資人對長租公寓有了更深入的瞭解。
一個人走可以走的很快，一羣人走可以走得很遠。長租公寓行業涉及百姓民生，也是各級政府和資本支持發展的一項長期事業。未來魔方將聯合更多物業持有者、公寓創業者和運營者打造共生生態圈，推動租賃市場發展，改善城市居住環境，創享美好租住生活。