當心長租公寓“跑路”多地密集提示風險
近期，上海、杭州、成都等多地長租公寓企業出現“爆倉跑路”現象，再次引發行業主管部門高度關注。
9月1日，上海、廣州行業主管部門均發佈了《住房租賃市場風險提示》，提醒房東和租客要警惕公司“高進低出、長收短付”等經營風險，防範“租金貸”風險，加強風險防範，避免經濟損失。
此外，近期成都、合肥、重慶等地也密集發佈了《住房租賃市場風險提示》，同時，成都、廣州近期還開展了住房租賃企業風險排查工作，西安、杭州也發佈了住房租賃資金監管新規。
業內人士認爲，長租公寓近期不斷出現的暴雷事件，核心原因是其商業模式存在部分脆弱性。上半年疫情的衝擊，加速暴露了企業商業模式存在的問題。多地密集提示風險、開展風險排查、發佈資金監管新規具有積極的意義。
上海：警惕公司“高進低出”、“長收短付”風險
9月1日，上海市房地產經紀行業協會發布《住房租賃市場風險提示》指出，近期住房租賃市場中有公寓運營商採取“高進低出、長收短付”的經營模式，一旦出現“爆倉”後又金蟬脫殼一走了之。這種行爲對房東和租客的切身利益、對住房租賃行業的規範發展乃至對整個社會的安定繁榮都會產生較大影響。
爲加強風險防範避免經濟損失，上海市房地產經紀行業協會提醒住房租賃當事人在租賃活動中注意以下事項:
警惕收房租金過高或出租金過低
支付週期越長風險越大
採用規範的合同文本
其中，上海市房地產經紀行業協會提醒，房東將住房委託給公司時，對委託價格明顯高於市場租金水平的，要提高警惕；租客租賃住房時，對租金明顯低於市場租金水平的，要慎重。同時，要選擇較短支付週期，防止住房租賃公司利用房租支付週期差搞“長收短付”可能帶來的風險。同時，要防範“租金貸”風險，租客承租房屋時，要注意查看租房合同中有無“租金貸”“租房貸”“房租分期”等相關條款，是否需要額外簽訂相關貸款補充協議等。使用“租金貸”時，貸款人應合理評估自身還款能力，自願申請“租金貸”， 租賃公司和經紀機構不得誘導或強迫租客使用“租金貸”， 貸款人應與貸款銀行簽訂單獨的貸款合同，貸款合同不應嵌入租房合同中。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，近期，上海、杭州、成都、武漢等城市出現了長租公寓爆倉的事件，暴露了一些小品牌長租公寓企業的經營風險，再次引發關注。此次政策明確，對於無照經營、超範圍經營、列入異常經營、未報送開業信息、信用不良、存在違法違規記錄的公司，都是需要謹慎選擇。同時，對於房東和個人租客來說，需要警惕公司“高進低出、長收短付”等經營風險。
嚴躍進指出，當前疫情對於宏觀經濟的影響在減弱，各地復工復產等節奏會加快，客觀上會使得租房等需求增加。而在疫情衝擊下，部分長租公寓企業或已經面臨較大的經營壓力，這就使得部分租賃交易後續面臨很多新風險。此次上海發文明確了住房租賃市場的風險，具有積極的意義，也使得長租公寓的經營再次受關注。此前杭州、南京等地明確了租金貸相關託管和監管的工作，值得全國其他城市的學習。
廣州：發佈住房租賃風險提示
同日，廣州市房地產租賃協會也發佈《住房租賃風險提示》指出，近期，國內市場上出現多家企業“爆倉跑路”現象，這些企業以住房租賃名義採取“高進低出”（支付房屋權利人的租金高於收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金週期長於給付房屋權利人租金週期）高風險經營模式開展詐騙行爲，最終導致房東租金收不回來，租客房財兩空，數以萬計羣衆利益受損。
爲加強風險防範，避免經濟損失，廣州市房地產租賃協會鄭重提醒廣大住房租賃當事人（業主、租客、中介機構及其從業人員）在租賃活動中特別注意九大事項。
其中，廣州市房地產租賃協會提醒，房東在委託企業經營租賃住房或租客在租房過程中，應多方瞭解周邊或同地段住房的市場租金價格，克服貪圖小便宜的心理，警惕企業“高進低出”（如收房價4500元/月，租房價2800元/月）、“長收短付”（如對房東月付，要求租客季付、半年付、年付）帶來的風險，避免企業“爆倉跑路”遭受損失。
在防範“租金貸”風險方面，廣州市房地產租賃協會指出，“租金貸”是住房租賃金融市場的產品，租客承租房屋時，要注意查看租房合同中有無“租金貸”、“租房貸”、“房租分期”、“分期付”等相關條款，是否需要額外簽訂相關貸款補充協議等，對需要手持身份證拍照的行爲謹慎問清用途，避免“被租金貸”，陷入貸款不易取消、出現逾期失信等風險。確實需要使用“租金貸”時，貸款人應合理評估自身還款能力，自願申請“租金貸”，租賃企業和經紀機構不得誘導或強迫租客使用“租金貸”。貸款人應與信譽良好、規模較大的貸款銀行簽訂單獨的貸款合同，並仔細閱讀貸款合同內容，貸款合同不應嵌入租房合同中。
廣州市房地產租賃協會還指出，“高進低出”、“長收短付”高風險經營行爲不可持續，極易出現資金鍊斷裂。一些不法企業和個人有意利用這種模式形成“資金池”，待積累大量資金後捲款跑路，給房東和租客帶來重大經濟損失。全國已出現多家企業因“高進低出”、“長收短付”導致爆雷的現象，我們應提高風險防範意識。
成都：開展住房租賃企業專項排查
8月28日，成都市住建局也發佈風險提示指出，近期，成都市數家住房租賃企業因採取“高進低出”“長收短付”經營模式出現“爆倉”“跑路”，爲加強風險防範，避免經濟損失，成都市住建局向全市住房租賃當事人提出防範“租金貸”風險、及時辦理房屋租賃登記備案等幾大租賃注意事項，包括謹慎選擇合作企業、查驗房源信息和房源狀況、認真確認租金價格、謹慎選擇租金支付方式、防範“租金貸”風險、採用規範的合同文本、及時辦理房屋租賃登記備案、合法維護自身權益等。
8月31日，成都市住建局還表示，爲了解成都市住房租賃企業經營情況，成都市將開展住房租賃企業專項排查工作。包括住房租賃企業開展自查、成都市房地產經紀協會對會員企業全面排查、區（市）縣對轄區內住房租賃企業深入開展排查等三個方面。其中，要求成都市房地產經紀協會彙總允許承租人使用住房租金貸款的企業，含該企業使用的APP、合作的金融機構、承租人使用住房租金貸款的佔比、租金收入中住房租金貸款的佔比等情況，以及彙總採取“高進低出、長收短付”進行經營的企業，排查“高進低出”經營的租金差額，“長收短付”經營形成的資金池沉澱金額。
多地發佈租賃資金監管規則
近期長租公寓跑路暴雷事件頻發，多地密集提示風險、開展風險排查、發佈資金監管新規。
除了上海、廣州，合肥、重慶等地近期也發佈了住房租賃企業風險提示，同時，不只成都，廣州近期也開展了住房租賃企業金融風險排查工作，對住房租賃企業存在轉租住房100套（間）以上沒依法登記、以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求或以租金分期、租金優惠等名義誘導租客使用租金貸、採取“高進低出”“長收短付”經營模式的、租金貸收入佔比超過30%的等情形，務必立整即改。
此外，西安還發布了住房租賃資金監管新規，從10月1日起，租金需進入專用賬號監管。其中提出，“託管式”租賃企業須設立專用賬戶接受監管，租賃資金收支須通過服務平臺釋放已付租賃週期內資金，提前終止租賃合同的雙方應先申請撤銷原合同網籤備案。
杭州近期也發通知正式實施住房租賃資金監管新規，8月31日起，住房租賃企業向房屋委託出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入租賃資金專用存款賬戶管理。9月30日前，“託管式”住房租賃企業對2020年新增委託房源，應將對應房源的風險防控金繳交到位；對存量委託房源，應繳交風險防控金30%，剩餘風險防控金繳納時間按規定順延執行。
貝殼研究院高級分析師黃卉認爲，長租公寓近期不斷出現的暴雷事件，核心原因是其商業模式存在部分脆弱性。上半年疫情的衝擊，加速暴露了企業商業模式存在的問題。一是租金成本高。目前大部分的長租公寓採取的都是包租模式，裝修和運營也需要較高的成本投入。二是商業模式的靈活性差。通常長租公寓會與業主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之後租金會按比例增長。而在遭遇市場風險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，就給企業經營帶來了較大的成本壓力。三是精細化運營要求高。長租公寓企業理論上來講應當“以出定收”，根據出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。而部分小企業爲了拓展規模會相對激進地收房，而出租能力低可能導致空置率較高，現金流難以抵禦市場風險。
不過，黃卉同時指出，雖然疫情會階段性影響長租公寓企業的生存環境，但行業的長期向好向穩發展的態勢不會變。疫情會加速行業洗牌和進化，對於經營能力不足的尾部企業會逐漸被淘汰，行業集中度不斷提升，對長租公寓企業的資金運作能力和運營能力提出了更高的要求，租賃企業需要不斷聚焦自我能力建設，迭代租賃產品設計，滿足租客品質居住需求，才能在市場中不斷突圍。