臺灣不動產證券化REIT商機：不動產投資信託事業之公司治理要求

（曾任第一金投信總經理、臺銀人壽總經理，現爲亞太青年創新創業協會會長邱華創，分享對於臺灣不動產證券化REIT商機與展望。圖／資料照片）

曾任第一金投信總經理、臺銀人壽總經理，現爲亞太青年創新創業協會會長邱華創分享了對於臺灣不動產證券化REIT商機與展望，他認爲，不動產投資信託事業運用不動產投資信託基金，雖然是新事業，但其精神仍有相當的比重，是仍應遵循證券投信業相關的公司治理。譬如對「分析、決定、執行、檢討」的「投資四大流程」，要求必須高度遵從，並且相關規定也都應訂定於內部控制制度，且應定期向董事會提出檢討報告，並且其控制作業應留存紀錄並保存一定期限。

另外，不動產投資信託事業要讓投資大衆瞭解不動產的市場價值變化，所以應至少每三個月評審不動產投資信託基金之信託財產一次，評審結果於報告董事會後，應予以公告之。

此外，不動產投資信託基金，其不動產投資經營，是得向關係人取得或處分資產的。因爲，參酌新加坡及日本實務發展，不動產投資信託基金所持之不動產資產多由不動產投資信託事業之關係人提供。

這次規定中明定，不動產投資信託基金得向關係人取得或處分資產，以利不動產投資信託實務之運作。但考量向關係人取得或處分資產有利益衝突之情事，仍應有相關控管措施，授權主管機關明定關係人之範圍、決議程序、交易條件之評估方式、公告方式、估價報告或會計師意見之出具方式等事項。

除此之外，經營不動產投資信託事業爲專業特許事業，所以其設立發起人的「專業股東」應具備一定資格條件（發起人中應有具備不動產投資管理相關經驗之機構），且其所認股份，合計不得少於第一次發行股份之百分之五十。又爲避免其他股東過於集中，所以，合前條資格條件者外，每一股東與其關係人及股東利用他人名義持有股份合計，不得超過該公司已發行股份總數百分之二十五。

這次主管機關因應公司治理需求，有關不動產投資信託事業的經營，已經要求，其事業應設置獨立董事及審計委員會，並以審計委員會替代監察人(而參酌新加坡要求，其不動產投資信託基金之管理機構均應強制設置獨立董事與審計委員會，董事會成員至少有三分之一以上爲獨立董事)。同時，也授權主管機關訂定不動產投資信託事業，應備置人員之資格條件與行爲規範、從事營業活動應遵行規則，以及應設置部門。

對於投資大衆而言，不動產投資信託基金投資所得之收益分配，是投資考量的重點之一。所以，法規也規定，每年應至少分配一次，並應於不動產投資信託契約內明定分配日期(參酌日本、新加坡及香港等地不動產投資信託基金投資所得之收益百分之九十以上均將分配予受益人，且多以半年配或季配爲主)。另依前項規定分配之收益，爲受益人之所得，按利息所得課稅，不計入不動產投資信託事業之營利事業所得額。

邱華創指出，不動產投資信託事業攸關投資大衆權益，因此主管機關亦對不動產投資信託事業財務業務之檢查，新增行政監督有關準用證券投資信託事業之規定。像是從事不動產投資信託業務之相關刑事與行政責任，參酌銀行法第三十五條之二，明定違反消極資格條件之法律效果爲「應予解任」，並參酌公司法第三十條及銀行法所定負責人資格條件規定，新增曾犯貪污治罪條例之罪，以及違反期貨交易法、洗錢防制法、資恐防制法作爲負責人違反規定之解任事項，參酌證券交易法及銀行法訂定情節輕微得免予處罰之規定，此等監督管理之付諸皆冀望有利於不動產投資信託事業市場之穩定與發展。