探路新發展模式：萬科長租業務“由售改租”，年內盤活存量房源超8000間

9月底以來，多項樓市重磅政策集中落地，房地產市場預期和信心顯著改善。行業龍頭萬科及時把握政策帶來的市場機遇，在十一假期取得良好銷售表現，實現認購金額超百億元。不僅是國慶期間，作爲萬科基本盤的住宅業務持續提升競爭力，前三季度銷售超1800億，繼續保持行業第一梯隊。而在租購併舉的新時代下，萬科十年耕耘開花結果，租賃業務方面也領跑行業。最新數據顯示，萬科長租公寓業務運營規模和效率行業第一，出租率及客戶滿意度雙雙突破95%，產品與服務獲多家知名企業客戶認可，並通過“由售改租模式”盤活內外部存量房源超8000間。行業資深人士指出，萬科是業內最早開始佈局租賃住宅業務的企業之一，超過十年的業務培育過程要經歷各類質疑和挑戰，非常考驗企業的耐心和定力。如今萬科租賃住宅業務不僅保持了領先的規模和效率，還實現了發展模式的突破，更重要的是後續能通過REITs、Pre-REITs基金爲公司貢獻現金流。可以看出萬科租賃住宅業務已逐漸“長大成人”，業務的生意邏輯和發展模式越來越清晰，未來值得期待。

事實上，伴隨城市發展和房地產市場供求關係變化，行業新發展階段也對企業也提出了新要求，居住需求不再僅依靠傳統住宅開發，“租購併舉”已成爲大勢所趨。

截至9月底，萬科長租公寓業務營業收入突破26億元，共運營管理約25萬間長租公寓，出租率突破95%。其中，萬科積極響應國家納保政策，所管理的租賃住宅中，有約12萬間已納入保障性租賃住房，在集中式長租公寓中納保數量排名第一。與此同時，萬科長租公寓業務強化運營效率，降低經營成本，1-9月前臺GOP利潤率爲89%，繼續保持行業領先。

規模和效率領先的背後，是萬科長租公寓的服務口碑獲得了客戶的廣泛認可。萬科長租公寓始終堅持爲租戶提供有溫度的租賃服務，截止三季度全國累計發起上千場社羣活動，助力新青年更快融入本地生活，客戶滿意度提升至95%。同時，服務品質獲知名企業客戶認可，共計服務企業超5300家，包括騰訊、比亞迪、順豐、大疆等。

更重要的是，萬科長租公寓業務在業內率先實現了發展模式的突破。不同於長租公寓業務傳統的統租模式，萬科長租公寓業務利用成熟的運營管理能力，逐步打通了存量盤活的發展模式。今年以來，通過“由售改租”模式，盤活內外部存量房源超8000間，其中，完成萬科旗下超5500間房源的盤活，其中多個項目實現開業即滿租，助力公司存量資源盤活的同時，實現租賃房源和收入規模的提升。

此外，萬科在REITs領域的突破，也爲其長租公寓業務帶來了更多的想象力。REITs對於經營性不動產的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發，不僅能盤活存量資產、貢獻現金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商業模式閉環，並反向推動企業持續提高資產經營水平。目前，萬科保障性租賃住房REIT已進入申報進程，此前設立的建萬租賃Pre-REIT基金也實現了項目擴募。多層次的不動產基金不僅能爲萬科帶來現金流，也將促進未來萬科長租業務更良性的發展。而在自身持續努力和各方堅定支持下，萬科已爲行業新階段積極做好了業務競爭力準備，伴隨政策“東風”送暖，相信萬科也將加速重回健康發展軌道。