現在美聯儲又降息了，房子會漲嗎？

在過往美聯儲四輪大降息週期裡邊，中國的房價都是上漲的。那現在美聯儲又降息了，房子會漲嗎？

咱們理性點說，在當前這個週期下，房價很難普漲，但是美聯儲降息對房地產仍然有幫助，它可以幫助地產行業企穩，不過房價只能走分化。

在過往美聯儲降息的週期裡房價漲了，但推動房價上漲的根本因素並不是降息。1989 年美聯儲降息的時候，我們開啓了土地招拍掛，也就是從福利分房進入了商品房時代。2001 年降息的時候，美國人正在經歷互聯網泡沫破滅，而那個時候我們剛剛加入 WTO，大量人口涌入城市，所以那個時期基本上所有城市的各種房子都在漲價。

到 2007 年的時候，美國人是爲了應對次貸危機而去降息的，之後金融危機爆發，我們也受到了波及，但是由於 4 萬億的刺激，我們的房價是先跌後漲，再加上後面有一些棚改貨幣化，所以房價就一路上升。所以，推動房價上漲的核心因素是經濟發展、城鎮化，降息只是帶來了額外的流動性而已。

如果我們不執着於房價的上漲，單純看房地產行業的企穩，美聯儲降息還是很有幫助的。這個企穩是指房地產企業能把錢拿回來，還上債，活下去，優質房產價格能夠止跌。想實現這個就得需要有人來買房子，對吧？但單純靠老百姓一套一套買肯定不解決問題，得有大戶出手，一棟一棟地收。這就是咱們說的地方收儲的政策，由地方政府出面收整棟建成未出售的房子，改造成保障性住房。只有這個政策才能實現房地產的去庫存。

但是這個政策是 5 月 17 號就提出來了，最近大家有聽過哪些城市大規模推進嗎？很少，對吧？這個卡點還是在錢少。收儲目前要求叫保本微利，也就是你把房子收過來之後，改造成保障性住房要不虧才行。那既然是保障性住房，這個租金就不可能很高，所以就要降成本。

而收儲的成本大頭是貸款的利息，收儲的錢是借來的。所以就需要比如說銀行貸款的利息低一點，央行再貸款的利息也低一點，地方財政給的補貼能夠多一點。說白了呢，還是需要央行去降息，降低整個社會的融資成本。

所以這兩天大家討論政策發力的時候，都會提到央行要繼續降息。之前美聯儲在加息週期的時候，我們不敢大規模降，因爲匯率壓力很大。現在美聯儲首先繃不住去大規模降息了，那麼我們降息的空間就此打開了。由現在向後，如果大家有一天聽到各個城市噼裡啪啦地落地了大規模收儲的消息，你基本就可以斷定房地產的企穩就在眼前了。而地產週期走到今天，你就不能再期盼着房地產能夠普遍上漲了。

那未來房價的關鍵詞是分化，而分化是基於居民對於生活品質的追求。所以你比如說像日本這種老齡化非常嚴重的國家，有錢人還是在追求更好的房子。