小保有了更大的野心

上半年，央國企地產在銷售上展現出了絕對的血脈壓制。

前十名中，國央企佔了7個席位，銷售額佔到10強房企整體銷售額的77%。

還有一些非典型央企，以前呆在角落不起眼，現在卻成了“最靚的仔”。

比如和保利發展同屬一個集團的保利置業，今年月度銷售額的同比增長就沒有下過三位數。

官方公告顯示，上半年，保利置業銷售業績共374億元，同比增長127%，權益銷售越過了20多家房企，衝進了前二十。

從市場動作上看，荷包鼓鼓的保利置業大手一揮，今年至今，超百億土地款已經飛向了上海、廣州等核心城市。

保利置業謙虛一笑，不是我太強，而是你們跑不動了。

狂奔同時，大小保之間【同業競爭】的問題再次被拎到檯面上。

拉長到這幾年來看，保利置業對賣房子這件事一直挺隨緣。

2021年公司定的銷售目標是620億元，最後只賣了566億元，完成率90%。

2022年公司定的年度銷售目標是650億元，最後只賣了約503億元，完成率77%。

想當年，管理層曾表示要在“十四五期間”（2020年-2025年）再造一個保利置業，將銷售額目標定爲1300億元，後來又調低爲1000億元。

不過隨着1000億小目標DDL靠近，加上民企“躺倒”後出現的超車機會，今年以來，保利置業似乎不想那麼佛繫了。

今年剛開始，保利置業就展現出了狂飆態勢，2023年1-2月，保利置業全口徑銷售額達127億元，同比增長225.6%；權益銷售額88億元，同比增長率200.1%。

上半年業績顯示，保利置業全口徑銷售額衝入24名，權益銷售額也進入了20強。一年之前，這兩個指標基本上在50名上下徘徊。

截至今年8月底，保利置業全口徑銷售金額427億元，權益銷售金額322.7億元。

地產壹線注意到，高能級區域銷售同步提升，是銷售業績的重要支撐。

分區域來看，長三角銷售業績同比提升129.3%達到166.61億元，珠三角地區同比升103%至60.54億元。

增幅最高的是中國香港地區，銷售額同比大增382%至40.02億元，佔總銷售規模10.7%，以往該區域佔比只有3%左右。

值得一提的是，2023上半年保利置業的合約銷售均價達到了25231元/平米，相比於2022年全年提升了20.6%，刷新了近年來的新高，有機構分析認爲，這是香港地區銷售份額提升的主要功勞。

銷售額的提升立竿見影，但保利置業經營效益卻相對黯淡。

今年上半年，保利置業營收爲156.39億元，較去年減少16.4%，期內歸母淨利潤爲人民幣6.39億元，較去年同期減少49.6%。

營收利潤雙跌主要原因之一，可能是結轉效益不高。

2023年上半年結轉金額約145.89億元人民幣，而2022年上半年結轉金額則爲177.82億元人民幣，同比減少了17.96%。

財報顯示，結轉項目中西南及其他地區佔比超過一半，在市場下行的去化壓力下，或許會階段性進行降價銷售，帶來部分價值折損。

加速處理原有滯重庫存時，保利置業還在做的一件事情是：轉舵。

這尤其體現在土儲佈局方面。

近年，保利置業土地投資逐漸從西南向長三角地區和粵港澳大灣區傾斜，並且集中於一二線城市，2022年底，保利置業的土地儲備中一二線城市的權益建面佔比達到80%。

從數據上看，保利置業更鐘愛長三角地區。據CRIC數據，從2019年到2022年，珠三角新增土儲建面佔比從55%降至8%，而長三角從14%增至57%。

今年上半年，保利捕獲的新增五個項目中，長三角就佔了三個，分別位於上海、崑山、蘇州。

在其大本營上海，今年4月，保利置業建發組成聯合體，斥資70.26億元摘得青浦一商住地塊；7月，保利置業又與招蛇、越秀、中海等一衆國央企進行“廝殺”，以22.73億元封頂價獨立拿下楊浦平涼地塊。

但需要指出的是，在這些高能級城市的出拳也使得上半年公司平均土地成本相較於期初又繼續提高了7.1%，爲10500元/平方米。

機構認爲，目前由於這些高能級城市的限價政策尚未有放鬆的預期，未來高昂的土儲成本或將進一步拉低公司的盈利率水平。

另外，逆勢中擴張也考驗着保利置業的流動性水平。

以“三道紅線”指標觀察，保利置業此前一直腳踏兩條線，爲【橙檔房企】。

在2023年H1，企業淨負債率這一指標已經降至97.3%，由此升入黃檔；剔除預收後的資產負債率降也低至73.5%，雖仍未達標，但已有所改善。

截至上半年，保利置業流動性現金339.7億元，短期借款有173.8億元，現金短債比1.95。

若是加上一年到期的貿易應付款項等短期債務科目，比如90天內到期的應付貿易及其他賬款，以及90天以上的175.9億元，償債能力可能沒有賬面上那麼輕鬆。

今年，當保利置業瞄準廣州、上海市場進擊時，有人注意到，保利發展也在同一競技場上收割。

早在2012年，保利集團就對地產平臺作出了規定：同一個城市，保利發展進了，保利置業就不能進，反之也一樣。

比如在深圳、蘇州、海南等市場，就只有保利置業，北京等地就只有保利發展。

上海、廣州(佛山)、重慶和武漢這4個城市，兩兄弟則要協商發展。

2017年底，保利發展通過間接收購保利置業約20%的股份完成了二者的重組，兩家公司又在發展區域上進行了區分，內地新增的項目由保利發展開發，港澳地區則以保利置業爲主導的。

但這些準則，沒有框住大小保的步伐，尤其這兩年。

比如，保利置業換倉後，與保利發展核心區域佈局趨於重疊。

去年年底時，保利置業長三角和大灣區的合約銷售佔比，已經達到70%。

而長三角、粵港澳大灣區早就是保利發展的核心腹地。中指研究院數據顯示，今年前7個月保利發展投資最高的區域是長三角：拿地金額191億元，位列行業第三；大灣區拿地金額89億元，位列行業第四。

再如，今年6月，大保闖入了之前小保獨享的深圳市場參加土地競拍。

據不完全統計，兩者重合的城市有廣州、深圳、佛山、上海、北京、常州、濟南、杭州、武漢、蘇州、寧波等城市。

這也引來了上交所的注意。

保利發展年初宣佈定增募資125億元時，上交所就曾下發問詢函要求其說明“解決同業競爭措施的實施情況及其有效性，已做出的關於避免或解決同業競爭承諾的履行情況及是否存在違反承諾的情形。”

保利發展迴應稱，保利集團承諾其自身及其控制的其他企業未來在境內新增的房地產開發項目均由保利發展爲主進行開發，並將進一步推進業務整合，有效防止保利置業與保利發展未來的潛在同業競爭。

後兩句話讓一些投資者覺得，保利發展整合保利置業的想法一直是存在的。

保利發展上半年全口徑金額、權益金額、操盤金額都是冠軍。

“重回前三”後的新目標——“進三爭一”，好像快要實現了。

畢竟，保利發展“衝一”的目標還在路上，之後要想坐上且穩固龍頭寶座，通過與保利置業的持續整合不失爲一個好的機會。

“如果讓保利置業私有化，早就得第一了。”有人這樣評價。

對於早年一直沒啥起色的保利置業，多數人也認爲，被重整是理所當然的事。

但今年，這匹突圍的黑馬今年似乎有了更大的野心，或許會想用成績換取更多的自由。