“小陽春”後百強房企銷售再回落，高層重新定調去庫存

豪宅火熱的獨立行情沒能救得了仍在下行中的房地產市場，4月房企銷售再度扭轉向下。第三方研究機構克而瑞發佈的數據顯示，4月，百強房企實現操盤銷售額3121.7億元，環比降低12.9%，同比降低44.9%，單月業績規模仍保持在歷史較低水平。

具體來看，有約7成百強房企的單月業績環比下降。億翰智庫提供的數據顯示，以全口徑計，TOP50房企中，僅有包括保利、碧桂園、國貿、仁恆置地、遠洋集團等在內的12家逆勢上漲。

其中，融創在4月單月銷售額實現125億元，環比漲幅約256%，也使得融創躋身單月銷售TOP10。這是由於月內個別熱銷項目的開盤，推高了整體銷售表現；同時，由於2023年的低基數，融創在本月的銷售額同比亦出現超50%的漲幅。

不過，TOP50整體的銷售仍呈普降態勢，同比降幅超4成；其中，萬科、招商蛇口、濱江、建發、龍湖、華髮等規模房企的同比跌幅也在40%以上。

整體來看，房企業績仍持續下降，今年前4個月，百強房企實現銷售操盤金額10914.1億元，同比降幅仍達46.8%。另據億翰智庫，TOP1-10、TOP1-50、TOP1-100前4個月的累計跌幅分別爲37.8%、46.3%、48%，規模房企表現優於中小型房企。

各地市場表現也保持在底部徘徊。據克而瑞數據顯示，4月份，重點30城供應同環比齊跌，成交也環比下降17%，同比下降43%，與一季度均值相比增長13%；前4月累計來看，成交同比下降47%，降幅僅收窄1個百分點。

儘管樓市表現未能延續3月份的態勢，但外界對行業走勢的預判正在發生轉變。

瑞銀大中華區房地產研究主管分析師林鎮鴻在近日的採訪中曾提及，“在三年的看跌之後，由於政府的援助，我們第一次對中國房地產行業變得更加樂觀。”他認爲，在經歷了幾年震盪之後，中國房地產行業正緩慢復甦。

關於房地產行業的政策定調正在調整中，4月30日的中央政治局會議強調，要持續防範化解重點領域風險。繼續堅持因城施策，壓實地方政府、房地產企業、金融機構各方責任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權益。要結合房地產市場供求關係的新變化、人民羣衆對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

業內有觀點指，這是近幾年來監管層首次強調去庫存，上次還要追溯到2014年；而這一新表態意味着房地產政策重點將轉向去庫存。

億翰智庫認爲，2021年下半年市場下行以來，政策表態始終圍繞滿足合理購房需求和合理融資需求，此次表態的轉變應該能夠代表短期調控方向的改變。目前，通過政策外力推動消化存量房產，將有效緩解市場下行，改善購房者預期，同時也能夠間接地起到“保主體”的作用，將有可能打破房地產行業的惡性循環。

業內預計，推動市場緩慢復甦的各類樓市支持性政策仍將陸續出臺。回看近期的政策，各大城市的政策也逐漸呈現出“應放盡放”的態勢。

4月30日，北京發佈《關於優化調整本市住房限購政策的通知》稱，在執行現有住房限購政策的基礎上，允許以下居民家庭或成年單身人士，在五環外新購買1套商品住房（包括新房和二手房）。

同日，天津也放開了在市內六區購買120平方米以上新房的限購要求；此前不久，成都、“調控模範生”長沙都全面放開了限購。根據中指監測，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍較爲嚴格，廣州、杭州、天津、西安等城市部分核心區仍有限購政策，預計接下來這些城市將繼續優化限購政策，特別是二線城市，限購政策調整節奏或將加快。

不只是鬆綁限購，4月以來，地方政府在各個層面上都給出了多重利好。例如南京宣佈買房可直接落戶，推進“以舊換新”；惠州取消限售政策的同時，還表示將發放1億元樓市消費券；大連則支持“賣舊買新”，對個人給予補貼等。值得一提的是，目前已有約40個城市已啓動樓市“以舊換新”，以打通市場普遍存在的舊房難賣的痛點。

藉着支持政策東風，適逢“五一”黃金週的營銷節點，開發商也着力抓住窗口期加快推盤，開啓多種形式的促銷活動。近日，深圳一樓盤在“五一”期間推出“買房送黃金”活動，贈送黃金價值50萬及80萬不等；綠地集團也趁着上海“五五購房節”的時點，推出特價房、現金優惠、55購房節抵用券等各類促銷活動。

中指研究院認爲，隨着宏觀政策協同發力以及房地產供需兩端政策持續跟進，二季度市場情緒有望邊際好轉，尤其是核心城市在政策帶動下，市場活躍度或將逐漸修復，同時年中高基數影響逐步減弱，預計整體房地產銷售同比降幅將有所收窄。