新聞中的法律／管控新青安 兩點留意

新青安房貸近來屢遭外界質疑助漲房價，內政部因而出面表明立場，即使央行未來升息，建議不再加碼補貼利息。 圖/聯合報系資料照片

新青安房貸近來屢遭外界質疑助漲房價，內政部因而出面表明立場，即使央行未來升息，建議不再加碼補貼利息；財政部也邀集公股召開會議，強調落實貸前徵審、貸後管理並加強稽查。政府接連出手遏止亂象，針對後續影響，有兩點必須留意。

首先新青安過去十個月以來累積的資金量能，以及這段時間產生的市場價格定錨效應，未來靠着一張切結書能否拉住房市、迴歸常態？後續值得關注；其次，新青安政策將要求新戶籤切結書，不得轉租，是否會與政府包租代管政策、增加租屋市場供給的政策相違背？也值得深思。

據最新統計，新青安今年5月撥貸8,273戶、金額635.99億元，創上路十個月來單月最高紀錄。新青安房貸政策推出後，首購買盤剛性需求大量出籠，爲管制衍生的轉租、人頭戶等問題，政府近來召開跨部門會議，檢討相關作法。

政府一開始針對新青安，並未針對首購族實際用途是自住或投資，來規劃進一步因應措施，如今亡羊補牢祭出的「重手」，相關行政查緝措施的效能受到關注。

例如，查閱登記謄本有無相關預告或抵押權登記，無法因此就能判斷人頭戶；再者，要求新戶籤切結書，由於不溯及既往，上路十個月以來的新青安貸款所累積的資金量能，有部分剛性需求，有部分或作爲投資用途，將近一年的市場價格定錨效應已經產生。

青年有其第一間房屋，無論目的是出租或自用，並非千夫所指的大奸大惡，重點在於申貸時該首購戶的還款能力實質審查是否遵守授信準則。

所謂首購，實質上不應區分自住或出租，否則與政府推動鼓勵房東釋出房源的包租代管政策，恐有相違背之虞，政府往往只着重在房價太高，卻未實際觀察人口變化，強制第一間核貸戶切結不得出租的公平性基礎何在？

至於住宅市場價格，仍受供需法則的控制調控，在嚴格執行《平均地權條例》限制私法人取得住宅、預售屋禁止換約等規定下，已使不動產價格的實質公平性獲得確保。

此外，房地合一2.0重稅閉鎖期鎖住自用住宅六年免稅額的加持下，惜售心態一定程度助漲市場房價，且政府機關也預期該住宅六年後合理的免稅額爲400萬元，如果你是屋主，在正常理性狀況下，難道六年後會賠售嗎？一般狀況下應該會加價400萬至500萬繼續賣。

政府的房市政策，追求的是一個完整健全的住宅市場，若在供給面無法創造出適合量能，鎖住這些房源輾轉流通的最後下場，就是導致閉鎖時間一到，大量標的將一瞬間釋放到市場上，進而形成「多殺多」的泡沫化。

縱然如此，不打算買房、只想租房的人依舊不會進場，因爲他們的信仰永遠只有更低、沒有最低。無論租或買都是選擇，沒有對錯，但政府一方面希望租屋市場供給足夠，一方面要切結出租客用途，是否扭曲正常市場量能，實在堪慮。（宏道法律事務所主持／合署律師陳冠甫口述，記者邱琮皓採訪整理）

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