新政半月新房二手同比增8%、32%，一線效果明顯

自2024年9月29日，上海率先調整住房限購政策，揭開一線城市新一輪限購鬆綁序幕，到9月30日一線城市限購全部調整，至今已有半月有餘。

從市場反饋來看，時不時有樓市大賣，市場回暖等關鍵詞刷屏，如北京國慶期間認購面積環比增幅達92%，部分項目連夜撤回折扣；上海4萬-6萬傳統剛需領域，來訪量、認購量多數優於527後新政首周，部分項目930新政後日均較527新政後日均認購量漲幅均在50%以上；廣州放開限購後，一手住宅認購量爲去年同期2.37倍，中心區總體表現好於外圍區；深圳得益於929新政刺激，十一認購量創開年以來周度新高，外圍不限購區域開始反彈，龍華、寶安等區域的高性價比剛需盤認購環升更爲明顯。

可以看到，新政從中央到核心一二線城市利好頻頻，加之近期中央也頻繁發聲穩定樓市，的確在短期內鞏固了市場信心，取得了良好的成效。

但從市場具體表現來看，當前新房微觀項目來訪、認購上升，但也並非普漲行情，區域分化依舊顯著，新房市場的熱度仍有待二手房市場置換需求的逐步傳導。

2024年國慶假期前夕，樓市寬鬆政策持續加碼，居民購房信心穩步修復。

首先是9月29日晚間，上海率先調整住房限購政策，主要涉及降首付、外環外限購“3改1”、居住證+3年社保可享滬籍待遇，限貸、稅費減免等三方面。

隨後廣州全面取消限購成爲首個取消限購的一線城市，同時，深圳四部門聯合發文取消限價限售，降首付，中心區域限購社保“3改1”、外圍取消限制等。

9月30日晚間，北京成爲一線城市中最後一個政策調整的城市，非北京戶籍家庭五環內“5改3”、五環外“5改2”，政策還包括降首付、取消普宅標準、調整公積金等。

除此之外天津等城市也迅速跟進取消限購限售，截至目前仍執行限購的城市僅北京、上海、深圳和海南部分城市。

不僅是一二線城市利好政策頻發，10月12日，國新辦新聞發佈會上，財政部還明確將積極研究出臺有利於房地產平穩健康發展的措施，疊加運用專項債、專項資金、稅收政策等，支持推動房地產市場止跌回穩。

作爲房地產市場“止跌回穩”的財政工具，財政政策發力也意味着樓市各項利好政策將找到“着力點”。

近期中央到核心一二線城市利好頻頻，加之前幾日財政部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局、住建部等五部委發聲穩定樓市，可以說目前已在短期內鞏固了市場信心，並取得了良好的成效。

從CRIC重點關注的12個核心一二線城市（北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、濟南、蘇州、南京、寧波、青島、合肥）2024年9月以來商品住宅周度成交面積變動情況來看，自9月末集中放量以來，2024年10月1日-10月7日期間，因國慶節放假影響，備案成交跌至低位，不過隨着假期結束，成交面積從10月8日開始集中放量，國慶期間項目認購在10月8日-10月15日有所體現，12城總成交規模達到了逼近200萬平方米，較9月日均增141%，整體前15日累計同比轉正增8%。

其中，一線城市受政策利好更爲明顯，在國慶節後新房成交迅速攀升，節後第二週日均成交較9月日均倍增227%，尤其廣州全面放開限購之後實現了3倍增長。

二線城市回升幅度不及一線，各城市分化明顯。CRIC數據顯示，2024年10月前15日，重點關注的8個二線城市成交面積同比僅增7%，但部分城市回暖明顯，如杭州、寧波同比增幅分別達到86%和65%。

我們聚焦新政利好的上海、廣州、深圳、天津等城市。

從微觀項目來訪、認購層面來看，廣州、深圳、天津雖然呈現衝高回落態勢，但總體仍處於高位震盪。上海新政短期對項目來訪、認購有明顯提升，不過在項目開盤方面作用提振並不顯著，依舊是熱點恆熱。深圳則依託紅盤入市保持市場熱度。

上海國慶節前迎多個核心區網紅盤入市，新政在國慶期間拉動了單價4萬-6萬元/平剛需剛改盤的來訪和認購量，但從節後項目開盤去化來看，提振效應並不顯著，總體仍呈現出熱點恆熱，項目間分化加劇的態勢。

廣州國慶周50個重點監測項目總來訪量和認購量衝高至17275組和1204套，創近一年來高點，國慶節後一週雖環比顯著回落62%和73%，但絕對量仍顯著高於8月周均來訪量4890組、認購量183套以及9月周均來訪量6111組、認購量243套水平。

深圳10月以來衝高回落，從南山、福田、羅湖三個核心區商品住宅周度來訪認購走勢來看，2024年第40周（9.30-10.6）來訪、認購量達年內新高，第41周（10.7-10.13）雖環比回落58%和55%，但是與9月周均相比仍上漲102%和426%，與前40周相比，來訪量漲幅爲76%，認購量漲幅爲285%，絕對量均爲年內次高。

相比新房，二手市場變化更爲顯著。CRIC重點監測的8個城市2024年10月上半月共成交二手房3.25萬套，同比增長32%，其中第二週成交約2.92萬套，同比增長38%，較9月日均增長56%。

具體到城市來看，上海和深圳同比都有90%以上增長，北京稍弱同比增66%，一線總體同比增84%。

值得注意的是，10月第二週上海、深圳二手房成交量在第一週的基礎上繼續放大，較9月日均增幅進一步擴大至114%和99%，整體第二週同比增長65%且較9月日均增長88%。

以上海爲例，新政後首週二手房帶看量攀升至13.4萬組，較新政前7-9月周均上漲36%。從成交來看，10月3日之後便開始節節攀升態勢，至10月13日成交1334套，達到了9月以來單日高點，10月15日仍處於755套相對高位。

二線城市方面，CRIC重點關注的5個二線城市整體同比仍跌3%，僅杭州同比增長74%，但從第二週開始，情況迅速轉變，同比增長18%，且相較9月日均增長32%，杭州、成都分別增長69%和50%。這主要是受國慶假期延遲備案和節日出行因素影響。

從當前市場表現來看，新政首周對二手成交促進顯著，同環比增幅都高於新房。但在消除備案延遲和節日出行之後的第二週，政策持續發酵，在新房市場反響更強烈，較9月日均增長141%，大有厚積薄發的勢頭。

但也需要注意的是，當前市場分化仍在繼續，從目前來看，新政剛需樓盤提振作用較爲明顯，尤其是京滬放鬆“限購”擴充了購房基數，短期內剛需盤活躍度明顯提升。事實上，新房市場短期內來訪、認購上升主要還是基於前期有購房需求但持續觀望的存量客羣的延遲釋放。

預判後市，我們認爲，市場預計會有1-2個月脈衝式行情，在當前一系列政策加持下，預期10月房地產市場企穩回升可期。