顏炳立：2024不論誰當選 房市不改買氣弱、無量的格局

2024年總統大選落幕，顏炳立：不論誰當選，房市不改買氣弱、無量的格局。圖／蔡惠芳

2024年總統大選終於落幕，民進黨繼續朝向第三個四年執政邁進。對於選後房市走勢，是否一如股市出現慶祝行情？戴德樑行董事總經理顏炳立今（16）日在戴德樑行官網「顏炳立市場觀點」中發表最新觀察指出，「2024年不管誰當選，都無法改變資金緊縮、買氣弱、無量的市！」2024年房市買氣只剩「地段、環境、可及性」好的產品，如果房市政策沒改變，則未來房市沒有上漲的動能，只剩自用買盤，價難再漲!

顏炳立表示，2016年初他曾預測，房市會呈現「緩跌4年、盤整4年」，到了第7年，也就是2023年第一季，他再度預估「跌、緩跌、量縮」，直至第四季房地產市場依舊是「跌、緩跌、量縮」格局不變，2023年第四季房地產市場「量、價、買氣」皆呈現收斂，房價跌幅不大，「量縮比價跌更明顯」，房價漲勢雖已放緩，但交易持續量縮，賣方價鬆動、買方仍觀望。

跨進2024龍年，顏炳立表示，房市處於「回憶、盤整、觀望、修正」的新階段，預估量會再縮、價會緩跌、買氣弱，呈現「賣方等人，買方等價」的現象，2024龍年是『龍蛇爭鋒、三輪假裝五輪』的一年，房市會熱是假的，會再漲是虛的，預期房市未來一年會比2023年更辛苦，是『龍蛇爭鋒，舊情綿綿』的一年。

顏炳立指出，現在政府政策已經佈下天羅地網打炒房，除了新青安房貸政策相關產品有買氣外，預期土地成交量、商用不動產成交量、與建物買賣移轉棟數，都會再量縮。只能以一首歌來形容2024年市場，那就是『舊情綿綿』，如同此歌中三段歌詞所述，將之歸類於：第一段就像形容自用型買家，第二段就像形容投機型買家，第三段則就像形容投機型買家，總體市場表現只有三個字：縮、緩、弱，即：量再縮，價緩跌，買氣弱。

顏炳立指出，2023年很多區域房價創下新高，現在是『餌不對，連魚都不會咬餌了』，各類產品的天花板價2022年已經到頂，2023年再創高價，但這是『總價掩蓋單價』，是虛的！房價已經在天花板，不過現在天花板正在往下修，2024年房價硬撐，住宅產品大變小，房市得有利多題材纔會滾量。

以區域來看，顏炳立分析，蛋黃區仍是『飛龍在天』，只要產品合理價，會有少量成交；蛋白區『地蛇難升』，產品滿街跑，合理價成交時間拉長，若價調整下修些，成交時間會快些。專家若說土地及房價未到『天花板』價，只有六個字：『自我感覺良好』!

至於2024年的預售市場，顏炳立指出，今年走勢，會『重行銷，變產品，低門檻，拼去化，保金流』，房市銷售受創，預期『量價背離』的成交量縮現象，會持續到年底，不會改變，若再升息，加上囤房稅上路，市場將出現拋貨潮，房價纔會鬆動，若是建商資金週轉不靈，市場纔會『價崩』，房市處於風險增加中。2023年全臺推1,473個建案，總推案戶數約10.1萬戶，個案數、戶數兩項指標分別減少8％、15％，顯見建商已悄悄抽手，供給面萎縮，建商2024『鳴金收兵』!

顏炳立表示，2023年抑制投資買盤，2024年鼓勵自用買氣，2024年自用成爲市場主力，新青安方案拉擡自用首購買氣，蛋白區總價1,000~1,500萬，蛋黃區2,000~3,000萬，纔有買氣；地段及供需決定去化速度及價格，自用型買家不應被市場似是而非的術語所影響，『天花板』創高價，皆是行銷廣告，購屋者要學會等量、等價、等買氣。

土地市場方面，則是需求變緩，不追價，量再縮，合建、危老、都更，由積極變趨緩，市場降溫，造價、條件皆已改變，開發投資變謹慎。2024年六都地段好、面積大，商、住、工，土地，價格皆從天花板價往下修，量、價、買氣不再創高，價跌纔會見量。

顏炳立表示，現在的土地市場，蛋黃區只剩內褲布料，價仍堅挺，蛋白區西裝布料，價修仍有市場，價修5％會見量，土地市場仍有買氣，不悲觀。六都辦公、租賃、買賣市場，新需求產生，量、價、買氣皆活絡，蛋黃區價穩，蛋白區價修10％才見量。店面市場租金回溫，難回覆高峰，價降依舊無量，租金投報率過3％仍沒買氣。

顏炳立強調，2024年不管誰當選，都無法改變資金緊縮、買氣弱、無量的市況，2024年房市買氣只剩「地段、環境、可及性」好的產品。如果房市政策沒有改變，則未來房市沒有上漲的動能，只剩自用買盤，價難再漲。