廣州保利燕語堂悅2024官方網站-保利燕語堂悅官方樓盤-廣州樓小苑
保利燕語堂悅
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保利燕語堂悅區域圖寶玉直實驗小學光大校區實拍圖項目周邊學校
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半年度終極衝刺
-新中式雅宅 熱勢加推-
【110-120方】樓王尊享四房加推
【90方】中央樓棟爆款三房補貨
【112方】稀缺四房戶型，最後6席！搶完即無！
項目位於海珠西板塊，工業大道旁，小區周邊配套非常齊全，博主認爲是片區內最能打的樓盤了，你說要配套，出門就是商場、隔壁是地鐵，還可以隨便刷城區百年老店，你說要品質，那最新一代全南向高使用率產品，你說要考慮下一代，那小區配建學校，海珠頭部名校寶玉直，孩子自己上學，這配置，真沒得挑，項目目前已經曝出最新價格，90-94三房5.8-6.2（522萬起）107-112小四房5.9-6.3（631萬起）125大四房6.2-6.6（775萬起）價格還會有驚喜，
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①項目基本信息
開發商：保利集團
拿地時間：2023年9月
佔地面積：約4.8萬m²，總建築面積：約11.8萬m²
綠地率：35%，容積率：4.5，停車位：1465個
總棟數：8棟，5棟45層洋房，3棟10層小高層
面積：高層：90/105/120m²、小高層：約120/140m²
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——區域價值——
海珠即廣州之心
作爲廣州唯一被珠江環繞的“島區”，是三脈風水寶地，背靠縱橫交織的珠江水系，因水而生，向水而興。
海珠定位廣州高質量發展新高地
在《廣州十四五》規劃中，明確講海珠定位爲“城央宜居區”珠江高質量發展，在這個四方珠水環繞的海珠島孕育着嶺南文化，聚集高等學府，受高淨值人士追捧。3月18日，海珠區政府重磅發佈《海珠區後航道服務型製造創新帶產業發展策劃》中，海珠立足數字經濟和都市工業“雙核驅動”發展戰略，着力打造“一心兩翼四組團”的全新佈局，推動海珠後航道沿線發展能級。
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廣州最具活力，世界聞名的“後航道”
項目坐落於工業大道中，背靠珠江後航道，傲立於海珠新活力文商旅融合圈與廣州市“首個”後航道服務型製造創新帶交匯的核心地帶，海珠後航道將成爲海珠未來唯一連片開發的豪宅板塊。環擁整個海珠乃至廣州最頂尖的產業、商業、文旅資源，最爲宜居的純粹居住區，媲美“法國左岸”，凝聚海珠特有的文化發展脈絡與基因，既能共享中央活力區和廣佛高新技術園區雙向紅利，又能盡收老城醇熟煙火。
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——交通價值——
黃金11號大環線榮寵加身，擁享高階鬆弛感
首條市區大環線，被稱爲“換乘之王”，虹吸全廣州的優質資源。
雙地鐵：燕崗站，1號線（廣佛線）、11號大環線（建設中，預計今年通車）雙地鐵上蓋，4站達上涌、8站達琶洲，輕鬆鏈接全城。
環島路（在建中）：開車22分鐘即可達珠江新城，開車20-25分鐘可達琶洲，暢聯廣州塔、太古倉、黃埔古港、琶醍等片區景點，一路盡享濱江、美食、景點及人文精粹。
交通路網：緊鄰工業大道，向北接昌崗中路、內環路，向南5min接駁新滘西路、環城高速，交通路網發達，20min+速達廣州核心區。
公交：家門口紙廠公交站舉步即達，項目周邊500m範圍內多達28條公交線路，公交站點13處，承載人們的日常出行，高效便捷暢達任意站點。
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——配套價值——
精粹海珠西， 約10min步行生活圈，用腳步丈量豐盛的煙火氣
8所名校：項目自身配建約24班小學，周邊包含省級廣州市五中附屬初級中學、廣州市第41中學、培英小學、寶玉直實驗小學（光大校區）、江南外國語學校等7所學校環伺，完善區域教育體系。
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4大商圈：緊鄰約3.4萬方商業綜合體，5公里內暢聯江南西、中大、江燕、樂峰廣場（1.5公里）四大商圈環繞，萬科裡（1公里）、富力海珠城2公里。
5所醫院：步行可達約500m珠江醫院、南石頭社區服務中心、廣醫二院（西院區），周邊廣州紅十字會醫院、婦幼保健院（二甲）、省口腔醫院、海珠區中醫院等醫療體系，24H爲健康護航。
生態：步行可達約700m海珠免費的莊頭公園、約1.2km可達珠江後航道。
教育資源
項目配建一所24班的小學，就在家門口，保利燕語堂悅的學校移交後將由教育局委託海珠區寶玉直實驗小學領辦，學校正式開辦後，保利東方臻悅花園小區（保利燕語堂悅）符合“人戶一致”條件的業主適齡子女可按地段申請入學，周邊還有工業大道中小學、廣州市第41中學、廣州市第5中學、廣州昌崗中路小學（翠城校區）、廣州市海珠外國語實驗中學附屬學校、紅棉小學（順意小區）、海富小學、南燕小學、寶玉直小學（南邊路校區）
——東方堂院——
海珠西值此新中式東方品質社區
高顏值的建築立面美學
類幕牆+鋁板公建化外立面，輕盈且靈動。
東方文化底蘊的園林
保利燕語堂悅是海珠首座堂悅系，脈承保利“悅”系高端血統，以嶺南四大園林爲藍本，在產品打磨中融入了禮序尊崇、東方意境、雅趣生活等中式元素，打造出一個簡約大氣的居住氛圍。
——國家級保利物業服務——
廣州”小蠻腰“同款服務
保利物業作爲國家一級資質物業公司，服務過人民大會堂、廣州塔小蠻腰、白雲機場、北京冬奧會等。保利物業始終以國兵級的服務能力，爲每位業主提供專業化服務。針對交付的小區實行"換新計劃“，定期對社區園林、建築、公區進行維護、保養，未來溢價能力更強。
戶型、產品分析
作爲一個花園略小，但同時又是海珠千萬級新盤佔地面積較大，又自帶學校的項目，燕語堂悅的定位非常清楚，就是主打剛改和首改。
周邊石溪、東曉南一大片都是總價400萬以下的剛需上車小區，存在大量的小2房和3房，樓齡普遍20年以上，對於樓齡和麪積的改善有很強的緊迫度。
廣紙那幾個次新小區，要麼離地鐵遠、沒什麼配套和花園，要麼沒有好學校，戶型也是上一代設計，所以很難滿足預算不是特別高、又希望各方面均衡的剛需客和普通改善客的需求。
到了燕語堂悅這裡，他們需要的都有了。
要學校，有；要地鐵，有；戶型好，有；門檻低、可以。
所以入門90-94平的3房2衛，讓周邊許多兩房置換客換得起，上車難度不是很大。最大也就125平的4房，不讓總價太高，能滿足部分4房需求的家庭改善，如果也做140平甚至更大，大概率會被中海大境吸走流量。
它的戶型已經有很多大V分析了，延續了保利一貫以來的優質設計，我就不炒冷飯了，說一點這些戶型排布的邏輯。
清平樂90-94平，爲了做南北對流，犧牲了許多采光，有相互被遮擋。而且A1棟給了90平，因爲西向北是A2棟，遮擋比較嚴重。
A2棟北側兩條梯腿給了稍大點的94平，因爲北向無遮擋，也只有部分房間能望着珠江醫院，問題不大。
浣溪沙92平，這是個很有意思的設計，因爲小面積居然放在前排做南向，爲什麼呢？
因爲A2棟西南向直面工業大道，未來會很吵，所以把小面積留給這個戶型，剛需有了學校和地鐵，對噪音要求就沒那麼高了。而且A2上午會被A1擋住很多陽光，按照這個樓間距預估，起碼要高樓層纔會沒什麼影響。
107-112平蘇幕遮，這個戶型是東南向，有利有弊。
東南向意味着早上有陽光直射，下午沒有陽光，但也不會受到來自工業大道噪音的影響，所以給了更大面積。
爲什麼A1棟是107平呢，因爲旁邊B2棟在東南方向，擋的光線大概率會多一些（沒有定量分析，不一定準確），A1棟在A2棟的東更偏南，所以112平這條梯腿，被遮擋可能會稍微小一些，而且這個朝向又看不到垃圾站，避開了不利因素。
125平相見歡，處在最好的A1棟西南向。
一方面前面遮擋比較少，B1和B2棟距離相比A1-2之間更遠，視野採光影響不大。
另一方面，南向又有B區擋在東南側，儘可能規避工業大道從東南和南邊帶來的影響，所以目測東邊梯腿是整個A區單價最貴的。
優點：
①配套成熟，小區位於海珠西板塊，無論是醫療商業交通配套都十分好；而且雖然說配套成熟，但未來還有增量。
②戶型好，戶型舒適度高，戶型設計合理，採光通風好，實用率超100%。
③距離燕崗地鐵站非常近，項目直線50米就到地鐵站，純地鐵上蓋。而且燕崗地鐵站還是廣佛線跟11號線大環線的交匯點，便利度非常的高，對於需要地鐵出行的人羣來說很友好，尤其是在珠金琶上班的，11號線環線開通後，8站就能直達琶洲，通過廣佛線換乘3號線，到珠城也不過是7個站。
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