業主和物業可雙向調整物業費，成都新物業管理條例今起施行

今起

《成都市物業管理條例》正式施行

小區車位不能只租不售

小區停車位首先滿足業主需要

物業費不得與代收水電燃氣捆綁收取

業主有權提出調整物業收費

物業應公開物業費用收支情況

新條例施行後

業主權益、物業的責任和義務

發生了哪些變化？

記者採訪了市人大法工委相關負責人和律師

解讀了這一條例

業主、物業可雙向調整物業費

記者走訪成都部分小區發現，業主和物業公司不和較常見，矛盾的焦點集中在物業費用和共有資金的使用上，主要體現在：物業公司服務不到位、物業收費不合理、管理不規範、業主不滿意；業主不配合、不理解、訴求不合理等。

“條例新增了業主共有資金管理、物業服務信息公開、物業費預收、物業費雙向調整等市民關注關心的內容。”市人大法工委相關負責人介紹稱。

針對物業服務收費標準調整難、程序不規範的問題——

條例新增物業服務收費標準雙向調整制度，在遵循質價相符的原則下，業主、物業服務人均有權提出調整收費，兼顧業主與物業服務人的權益，明確政府指導價與市場調節價適用情形。

明確規定物業費的計收時間節點，要求業主按照法律法規及合同規定按時足額支付物業費。

條例還提出，物業服務人代收水電燃氣等費用的，不得與物業費捆綁收取。

同時，要求加強對物業服務人退出的監管——

明確新老物業移交清單、退出程序，以及拒不退場的法律責任，規定物業服務合同終止後，拒不退出物業管理區域的，業主可以不支付合同終止後的物業費。

針對物業服務信息不對稱、收費不公開、不透明等問題，新增信息公開機制，要求物業服務人定期線上線下公示物業服務事項、費用收支、共有部分經營情況、維修資金使用、信用信息等，賦予業主查閱、複製權，使物業服務過程更加公開透明。對違反信息公示要求的，《條例》規定要對物業服務人處1萬至3萬元罰款。

同時，明確共有資金範圍——

要求業主大會成立前由物業服務人開設賬戶代爲單獨列賬管理，不得挪用侵佔，業主大會成立後，物業服務人應當及時向業主委員會移交共有資金賬目明細及相關資料，要求業主共有資金賬戶接入市智慧物業信息管理系統，爲業主查詢共有資金收支情況提供便利。

條例明確，對未開設業主共有資金賬戶、未將業主共有資金全部存入賬戶或者未將業主共有資金賬戶接入市智慧物業系統的，可對物業服務人處予以2萬至5萬元罰款，對業委會直接責任人員處3000元至1萬元罰款。

破解業主自治難題

爲破解業主自治難題，《條例》細化了“三會”（即業主大會、業主委員會、物業管理委員會）成立與運行規則——

業主大會籌備流程得以明晰，降低了成立和召開難度。同時，加強了對業主委員會的監管，建立權責一致運行機制，細化了業委會換屆改選規定，明確業委會換屆移交事項，設置拒不移交法律責任、拒絕接受審計法律責任，填補業委會監管空白。

《條例》還創設物業管理委員會制度，以應對業委會缺位或失能——

由鎮（街）、社區、派出所、建設單位、業主代表組成的物業管理委員會，在業委會無法正常履職時，可代行其職責，包括組織業主大會、選舉業委會、處理小區共同事項等，確保政府對業主自治全過程的有效指導與監督。

爲解決物業服務水平參差不齊、信息不透明等問題，《條例》規範了物業服務行爲，明晰權責，強化安全管理——

比如，列出物業服務人職責清單，明確禁止行爲，並引入項目負責人制度，將七類嚴重損害業主權益的行爲納入信用評價，通過抓好物業服務關鍵人提升物業服務品質。

爲了降低業主大會和召開難度，今年4月，“成都智慧物業”微信小程序正式上線，通過電子投票即可表決投票——

通過該小程序功能模塊，業主還可一鍵查看小區物業信息和物業服務動態，以及住宅專項維修資金使用情況，更精準便捷地提供公共服務，爲該條例的施行提供了技術保障。

車位不能只售不租

該負責人介紹，此次《條例》還新增了物業專有部分和共有部分使用規範、車位出售（租）規範，電瓶車使用規範，既有住宅加裝電梯、加裝充電樁等規定，切實解決當下小區管理中最容易遇到的熱點問題。

爲解決部分小區車位緊張、停車難的問題——

《條例》完善了小區的停車位管理制度，明確規劃配比內的車位（庫）首先滿足業主需要，建設單位不得出售給業主以外的單位或者個人，出租給業主以外的單位和個人的不得長租。建設單位應當公開未出售或者未附贈的車位（庫）信息，業主要求承租的，建設單位不得拒絕。

條例細化了電瓶車使用規範——

禁止利用電梯轎廂運載電動自行車、電動輕便摩托車、電動摩托車及其配套動力蓄電池。同時，在鼓勵使用新能源汽車上，條例新增規定，物業管理區域使用電動汽車以及相關設備改造的，物業服務人應當根據業主的需求協助辦理充電設施安裝，不得擅自收取或者變相收取費用。

建設單位在銷售房屋時——

應當公示車位（庫）的規劃配建情況及租售價格等信息；增設建設單位違規租售車位（庫）法律責任。

條例明確，爲適應老齡化需求——

依法推動既有住宅增設電梯。業主依法配合既有住宅增設電梯，並且對相關費用的承擔方式給予了明確。

律師解讀

業主權益全面升級

“條例針對業主的停車需求、物業費的繳納和調整、公共資金的使用等，都作出了明確規定。”重慶中欽（成都）律師事務所律師華清平表示，這些都是市民非常關心的問題，有效緩解小區車位緊張、停車難的問題，也確保了業主的知情權、參與權和監督權。

他認爲，條例施行後，業主的話語權與選擇權都得到提升。條例也明確了業委會的監管職責與運行機制，業委會的工作透明度增加，業主的滿意度也會增加。同時，物業損害業主權益的行爲納入信用評價體系，也將強化物業管理人員的職業操守，也會推動物業行業想更加健康有序的方向發展。

此外，在物業費的繳納方面，一方面新規要求業主按時支付合理的物業費，另一方面又規定物業費實行預收制度和雙向調整制度，這一變化規範樂物業費的合理性和透明度，促進小區的正常運營與和諧發展。

記者調查

業主和物業不和較常見

近日，記者走訪成都部分小區發現，業主和物業公司不和較常見，主要體現在，物業公司服務不到位、物業收費不合理、管理不規範、業主不滿意；業主不配合、不理解、訴求不合理等。

比如，新津區儒林路某小區，在發生入室盜竊案後，物業不能通過調取監控幫助破案，導致這位業主以後以此爲藉口拒交物業費。由於這位業主的“示範效應”，該小區目前有好幾戶業主都以各種理由拒繳物業費。物業公司收不齊物業費，“理所當然”降低了保安、保潔等支出，其他業主又因爲物業服務水平降低，對於繳納物業費也是頗多詬病。

此外，記者在走訪調查中發現，絕大多數業主對於物業公司的收入支出並不清楚，特別是小區廣告收入，物業公司不公佈且自行處置。這也是業主、物業矛盾的一個爆發點。

物業經理

條例實施後，緩和與業主的矛盾

新的《成都物業管理條例》施行後，將產生什麼樣的影響？新條例裡有諸多關於物業費用的新規定，這些對物業又有什麼影響？

記者瞭解到，9月26日，成都市物業管理協會通過線上方式召開了條例的宣貫動員會和工作推進會，對接下來如何執行好該條例進行了工作部署。

“很多小區物業費是很多年前制定的，但是現在成本上漲，各種成本開支逐年增加，物業費沒漲還面臨收不齊的情況，收不到物業費就會影響我們的服務，這是個惡性循環。”青羊區一小區物業經理表示，物業也有苦衷。“新條例施行後，其實對業主和物業都是有好處的。”

“新條例有很多業主普遍關注的新規定，這些規定也可以推動物業服務公司更好地爲業主解決問題。”錦江區一個小區物業經理表示，比如公共收益這方面，有些企業沒有清晰地進行收支情況的公示，導致了一些誤會和矛盾。條例施行後，對公共收益的處置分配進行了細化和明確，有利於這些矛盾問題的解決。同時，部分物業確實存在惡意不交物業費的情況，也有捆綁電、水、氣代繳費而催交物業費的情況。條例一方面明確了業主應按時足額支付物業費，另一方面又規範了物業收取物業費用的行爲。

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編輯｜包包

來源｜成都日報