以成本法評估房源單價　新塘多樓盤參與

國家統計局發佈5月份70城房價指數，最新數據顯示，70城房價仍在下探中，二手房呈現普跌態勢。繼5月17日房地產新政密集出臺、6月7日國常會對房地產政策做出部署安排後，又一重磅政策發佈。

6月20日，住房城鄉建設部召開收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議。會上明確表示，各地要推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。

據不完全統計，目前已有超20城落地政府收儲商品房模式，但整體規模有限。廣東省房協會長王韶認爲，該政策有利於庫存去化，既解決開發企業的資金流動性不足問題，起到穩定市場預期的作用，又能快速解決完成地方住房保障建設的任務，促進社會經濟良性發展，一舉多得。

背景

降低城鎮化成本，縣城也需增加保障房

值得關注的是，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，將收儲商品房用作保障房擴展至市縣，是結合當下樓市行情、貫徹政策的新部署。一方面，今年5月，房價數據、銷售數據不樂觀，商品房銷售創10年來新低，房價環比跌幅創階段性新高，需要加大政策落地的力度和範圍。另一方面，三四線、縣級等低能級城市庫存消化週期更長。據中指研究院統計，50個重點城市中，三四線代表城市出清週期爲29.6個月，去化週期最長。

“同時，近年來，我國大力推進縣域爲載體的城鎮化，推進產業轉移，推進城鄉公共服務均等化，在鄉鎮，教師、醫生、環衛等提供基礎公共服務的人員會大量增加，三四線及縣城靈活就業人員也在增加。爲了降低城鎮化成本，迫切需要在縣城也增加保障性住房(公租房、保租房、配售房)。”李宇嘉分析，三四線和縣域近年來房價下跌明顯，收購相比新建無論在效率、成本還是配套上都是最划算的。

觀察

有利於去庫存，緩解開發企業資金壓力

早在今年5月，中國人民銀行擬設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計帶動銀行貸款5000億元。住建部的此次會議是對“517新政”的延續，對定價和規範進行了強調。

會議指出，市縣根據本地區房地產市場情況，綜合考慮保障性住房實際需求、商品房市場庫存水平等因素，按照“政府主導、市場化運作”的思路，自主決策、自願參與。同時強調，要堅持規範實施，防範各類風險，做到收購主體規範、收購過程規範、配售配租規範，做到收購的已建成存量商品房戶型面積合適、價格合適、位置合適。

“通過收購市場未售新房來改建保障房，有利於加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入羣體的住房需求，促進房產資源合理配置。有利於市場庫存去化，緩解開發企業資金壓力，去庫存效果最爲直接。多地將收儲對象定爲已建成未出售商品房，也將有利於促進房企加快項目竣工節奏。此外，房企出售已建成商品房後，回籠資金可用於支持在建工程，助力保交房。”中指研究院市場研究總監陳文靜說。

行動

超20城鼓勵收購，對房源面積有要求

今年二季度以來，廣州、武漢等超20個城市鼓勵收購符合條件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州、貴陽、惠州、臨滄等地發佈徵集商品房用作保障性住房的公告，由國有企業在部分行政區域徵集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。具體來看，多數城市公告中對房源基本條件提出要求，如房源單套面積、已取得竣工驗收備案證明、權屬清晰且可交易等，部分城市要求房源滿足一定車位配比、可實現封閉管理、可拎包入住等。對於期房項目，如杭州臨安區提出期房需提供商品房預售許可證，需由供應商出具保交付資金拼盤方案。

從定價方案來看，多數城市未明確具體定價規則，少數城市明確按照周邊房源進行定價，如惠州提出“以同地段保障性住房重置價格爲參考上限”，杭州臨安區明確“以不超過周邊房源、車位的評估價作爲本次收購的最高限價”。此外，廣州市增城區新塘鎮購買市場化商品房作爲安置房源則採用成本法確定房源交易單價，原則上爲“土地成本+建安成本”，也爲其他城市提供了參考。

走訪

增城或以“土地+建安”成本進行收儲

近日，廣州增城區政府擬採購一批商品性安置房源的消息引發關注。根據公告，增城區將購買商品房來做廣汕鐵路(新塘段)被徵收人的安置房，選擇購買的房源需在增城區新塘鎮範圍內。

本次收儲，一是明確房源交易單價以評估方式確定，選用的評估方法爲成本法，原則上爲“土地成本+建安成本”；二是報名並沒有限制房企的性質，也沒有表示全部安置房源必須位於同一個小區，這就表示符合條件的項目都能報名。截至記者發稿，增城區政府就徵集進展等未有相關回復。不過，記者從多家房企旗下新塘項目瞭解到，均已報名參與上述房源徵集。

某涉險房企旗下增城項目相關負責人表示，“收儲落地的話，有助於企業回款，從而減輕資金壓力，也助力保交房”。也有未涉險房企表示，參與是響應政府號召，同時也能夠助力項目銷售，但擔心部分業主產生抗拒情緒。這種“抗拒”來自於對房價的擔心。一位新塘某小區的業主告訴記者，“雖然這次收儲的規模不大，但業主們還是擔心對小區房價產生負面影響，畢竟是成本價收購。”

對此，合富輝煌廣州公司市場首席分析師馮佩雲表示，政府收購商品住宅用作保障房、政府安置房，這一舉措，目的是加快一手住宅去庫存，同時也起到穩定片區房價的作用。舉個例子，截至6月19日最新數據顯示，新塘板塊庫存(已取得預售證沒有網籤套數)去化週期大約在23個月，高庫存令價格承壓，目前新塘一手住宅的出貨價格，已基本回調至2017年的水平。

建議

做好庫存市場和保障房市場的對接

廣州市房地產行業協會專家委副主任趙卓文指出，對於當前高企的商品房庫存量(截至5月末，全國商品房待售面積74256萬平方米，同比增長15.8%)，3000億遠遠不夠。具體落實到各地，已經公佈計劃的城市中，也都沒有具體到擬收購金額這個現實問題。

“從當前落地城市的情況來看，整體規模還不是很大，這很正常。受經濟大環境的影響，各地財政收入的缺口比較大，經濟實力也不同，大規模推進收儲的可能性不大，需量力而行，而且各地保障任務大小也不一”，王韶表示。

難點之二，在於定價和房源。業內專家認爲，核心在於按照市場化、法制化的原則做好收儲商品房交易。趙卓文強調，“當前，房地產市場價格處於下行階段。開發商多少價格願賣，政府多少價格願買，這是個現實問題。如果因此而造成市場價格的進一步下挫，就有點得不償失了。”

此外，政府收購的房源是有要求的，以獨棟、完全現房的形式收儲，存在一定困難；但東一套西一套，又會產生後續小區如何管理的難題，畢竟不是完全標準化的產品。易居研究院研究總監嚴躍進強調，房地產要有統一大市場的概念，庫存市場和保障房市場應該有更好的對接。

採寫:南都·灣財社記者　王豔玲　邱永芬