銀行抵債不動產全流程涉稅處理
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近期，不少銀行財稅人員向筆者諮詢處置抵債資產稅收政策的變化，以及接收、持有、處置抵債不動產各環節的稅款計算細節。下面，筆者結合典型案例，介紹稅款計算過程。
典型案例
2021年12月，A農村商業銀行（增值稅一般納稅人）向某機械公司提供貸款500萬元，期限6個月，約定一次性還本付息。機械公司以其名下一棟廠房（佔地面積200平方米）作爲抵押物。2022年6月，借款到期，機械公司因資金週轉困難，無法償還到期借款，經銀行催收，仍未償還。2022年8月，A農村商業銀行向法院提起訴訟。法院根據抵押合同條款，裁定機械公司以抵押物廠房作價530萬元，抵償所欠借款及利息。
2022年10月，A農村商業銀行以600萬元的價格，將該廠房轉讓給某建築公司，合同未單獨列明增值稅稅款。已知廠房所在地契稅稅率3%；房產稅原值扣除比例30%，從價計徵房產稅稅率1.2%；城鎮土地使用稅單位稅額每年10元/平方米；轉讓廠房適用的印花稅稅率0.05%。當地根據房產稅暫行條例、城鎮土地使用稅暫行條例，結合《財政部 稅務總局關於銀行業金融機構、金融資產管理公司不良債權以物抵債有關稅收政策的公告》（財政部 稅務總局公告2022年第31號，以下簡稱“31號公告”）的規定，對銀行業金融機構、金融資產管理公司持有的抵債不動產，減半徵收房產稅、城鎮土地使用稅。
稅款計算
根據31號公告，A農村商業銀行在接收、持有、處置廠房時，都能享受相應的稅費優惠。
接收廠房環節。31號公告明確，相關主體可以享受契稅免稅優惠。值得注意的是，A農村商業銀行在接收廠房時，取得的是法院的法律文書。根據印花稅法，法院及仲裁機構的法律文書不屬於徵稅範圍。因此，在本案例中，機械公司將廠房所有權轉移至農商行的行爲，雙方均沒有印花稅的納稅義務。
持有廠房環節。A農村商業銀行可減免房產稅5300000×（1-30%）×1.2%×2÷12×50% = 3710（元）；可減免城鎮土地使用稅200×10×2÷12×50% = 166.67（元）。由於是減半徵收，A農村商業銀行還需要繳納房產稅3710元，城鎮土地使用稅166.67元。
處置廠房環節。A農村商業銀行可以選擇差額計算繳納增值稅，即以取得的全部價款和價外費用，扣除取得該抵債不動產時的作價確定銷售額，適用9%的稅率，計算繳納增值稅。據此，A農村商業銀行產生銷項稅額（600-530）÷（1+9%）×9%=5.78（萬元）。
需要說明的是，根據31號公告，A農村商業銀行如果選擇差額徵稅，在向建築公司開具發票時，抵債金額部分（530萬元）只允許開具增值稅普通發票，超過抵債價值部分（70萬元）可開具增值稅專用發票。值得注意的是，A農村商業銀行應取得人民法院或仲裁機構生效的法律文書，以此確定從全部價款和價外費用中扣除抵債不動產的作價。
如果不能取得人民法院或仲裁機構生效的法律文書，A農村商業銀行應按照一般計稅方法計算繳納增值稅，即應確認銷項稅額600÷（1+9%）×9%=49.54（萬元）。
此外，在處置廠房時，根據31號公告，A農村商業銀行還可以享受印花稅免稅優惠，即免繳印花稅6000000×0.05%=3000（元）。
風險提示
筆者發現，當前，銀行對貸款資產的風險管理，主要集中在對信貸資金的全程管理，而對於產生不良貸款後取得的抵債資產管理較爲粗放，尤其容易忽視對抵債資產的涉稅風險管理。因此，筆者建議銀行藉助31號公告施行的契機，從業務端入手，加強對抵債資產的涉稅管理。
具體來說，在適用31號公告優惠時，銀行需要根據上下游企業的實際情況，決定是否選擇差額計算繳納增值稅。上例中，A農村商業銀行如果可以取得機械公司開具的增值稅專用發票，則可以抵扣相應的進項稅額，按照一般計稅方法計算繳納增值稅，不失爲一種好的選擇；如果抵債資產的購買方佔據主導地位，需要取得全額的增值稅專用發票，那麼A農村商業銀行需要按照一般計稅方法，計算繳納增值稅。
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郭軍律師
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備註：圖文來源中國稅務報
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