銀行積極參與配售型保障房貸款 盈利和風險控制存難點

本報記者 郝亞娟 張榮旺 上海、北京報道

今年《政府工作報告》提出，加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

金融機構在保障性住房項目落地實施過程中扮演重要角色。近日，建設銀行（601939.SH）首筆配售型保障房貸款在上海落地。2023年12月，國家開發銀行向福州市雙龍新居保障性住房項目首筆貸款發放1000萬元，標誌着全國首筆配售型保障性住房開發貸款成功落地。

中國銀行（601988.SH）研究院博士後李一帆告訴《中國經營報》記者，總的來看，銀行參與配售型保障房貸款較少。一是目前配售型保障房的體量相較商品房而言偏小，市場規模相對有限；二是目前配售型保障性住房申購的具體條件，仍有待各地進一步出臺具體細則，造成可以享受配售型保障性住房的羣體暫不明確，導致銀行無法開展針對性業務營銷，難以夯實展業發力點。

金融賦能保障房建設

上海市落地首筆配售型保障房貸款。國家金融監督管理總局上海監管局下發第一批配售型保障性住房8個項目的備選項目清單，建設銀行上海市分行迅速開展貸款儲備、申報、競標等工作，並對位於奉賢南橋和閔行梅隴的兩塊保障性住房項目成功發放貸款，實現了建設銀行保障性住房貸款對清單內項目的首筆投放。

同時，建設銀行也是全國首家圍繞配售型保障性住房開展個人住房貸款業務的商業銀行。

今年1月，建設銀行福建自貿試驗區福州片區分行與福州市安居工程建設有限公司簽署配售型保障性住房個人住房貸款合作協議。根據協議，雙方將在配售型保障性住房領域開展深度合作，促進房地產市場平穩健康發展和民生改善，共同推動建立房地產轉型發展新模式。建行將發揮在住房金融領域的專業優勢，爲符合條件的配售型保障性住房購房者提供便捷高效的個人住房貸款服務。

加大保障性住房建設和供給是今年《政府工作報告》提到的工作內容之一。銀行也在積極探索保障房相關金融服務。2023年12月，國家開發銀行實現福州市雙龍新居保障性住房項目首筆貸款發放1000萬元，這標誌着全國首筆配售型保障性住房開發貸款成功落地。

李一帆指出，我國正在加快建設多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度。未來隨着新型城鎮化推進，還將有更多人口轉移至城市生活，疊加每年規模龐大的高校畢業生羣體在城市就業，都會推動住房需求擴張。相應地，拓寬配售型保障性住房發展，對於實現滿足市場多層次住房需求、建立租購併舉的住房制度以及推動人民“住有所居”具有重要意義。

創新業務如何落地？

分析人士指出，房地產市場供求關係發生變化，配售型保障房貸款業務將成爲銀行的發力重點。不過，目前參與這一業務的商業銀行較少。

北京建誠晟業信息技術諮詢有限公司總經理苑承建分析，保障性住房主體基本上都是國有企業，經營主體質量高，項目銷售對象確定，特別是在一二線城市，雖然項目不以盈利爲主要目的，但是銷售有客戶保障、資金回款相對安全，是當前房地產市場領域中優質的貸款標的。但由於保障性屬性爲主，預計貸款利率不會太高，對於中小銀行來說，可能有一定壓力，但對於國有大行將會是不錯的業務方向。

“保障性住房項目的盈利空間有限，相較於其他領域的貸款，保障房貸款的收益率較低；政策風險是銀行參與保障房貸款的一個擔憂，政策調整可能導致銀行貸款回收困難，增加銀行業務風險。”國內諮詢機構科方得Co-Found智庫研究負責人張新原如是說。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認爲，隨着政府加大對保障性住房建設的支持，配售型保障房貸款的市場需求預計將增長。商業銀行應提前瞭解和學習相關政策，建立與政府相關部門的合作關係，制定適合配售型保障房貸款的風險管理和審批流程，以及提供有競爭力的貸款產品和服務。

李一帆建議，銀行開展配售型保障房貸款業務需注意以下方面：一是遵循監管導向，找準市場切入點，重點聚焦人口淨流入的城市重點區域，發掘住房相關金融需求，加大主動佈局力度；二是主動對接當地政府和企業，通過銀、政、企三方合作協調機制，針對不同市場主體在配售型保障性住房建設、運營和管理等各階段的合理融資需求，提供多元化、多層次、全週期的金融產品體系和一攬子金融服務體系。同時，對於符合申購條件的客戶，爲其量身定製配售型保障性住房個人住房貸款服務方案。

（編輯：朱紫雲 校對：顏京寧）

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