止跌回穩進行時，北上廣深樓市“銀十”開門紅

21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道在經歷了幾乎是史上最差的“金九”後，深圳一家房企的銷售負責人劉柳突然重燃了希望。

“九月底制定國慶業績目標的時候，我們也沒想到市場會突然有重磅的利好，所有樓盤目標都定低了。今天（10月8日）覆盤時，我們發現除了尾盤項目，幾乎所有項目都大大超過了制定的銷售目標，最高的完成率超過1000%，最少也有98%。”劉柳表示。

9月29日，上海、廣州和深圳接連調整房地產限購政策，廣州步伐最大，直接取消了已經施行14年的限購政策。深圳非中心區域也自此不限購，上海則降低了購房門檻。次日，北京也跟進調整，力度要比上海小。

此次房地產政策着力需求端，這在過去的幾輪週期中被認爲是最能夠左右購房者購買行爲的重要工具。在四座一線城市集體行動後，低迷許久的房地產市場終於有了幾分朝氣，各地樓市來訪量、成交量均有所上揚。

限購政策的逐步退出，帶動了一波購買力的入市，這在市場的預期之內。不過，房企及從業者對後市的判斷則存在分歧，一部分認爲市場熱度將僅維持較短時間，另一部分認爲成交量的上漲將有望帶動價格的企穩乃至上漲。

需要確認的是，影響房地產市場走勢的變量因素，並不僅是政策的變化。宏觀形勢、樓市基本面以及購房者預期等，都同樣作用於房地產市場。

當前，房地產市場高庫存的趨勢仍未被扭轉，購房者觀望情緒仍在，在此背景下，房地產市場止跌回穩還需有其它影響因素助力。

銷售量“飄紅”

國慶節後，一線城市樓市“飄紅”。

中原地產研究院統計數據顯示，2024年國慶假期北京樓市成交量創近年來同期最高點，新建住宅累計認購接近2000套，同比2023年國慶假期約600套的成交上漲近3倍。

深圳成交也有明顯變化。據深圳市住房和建設局發佈的數據，10月1日—7日，深圳新建商品住宅認購銷售1841套，合計19.18萬平方米，認購量較去年同期增長664.14%。

由於國慶“黃金週”通常是房企營銷的重要節點，加之新政的利好，多數房企均在今年的國慶期間加大促銷力度帶動交易量上揚。據21世紀經濟報道記者瞭解，今年黃金週期間，房企的促銷手段花樣多變，例如推出特惠房源、買房送金條等。

各地樓市升溫加之房企加大促銷力度，多家房企對外公佈的銷售數據均十分“出彩”。

據萬科廣佛公司提供給21世紀經濟報道記者的數據，國慶假期期間，萬科在廣佛成交額接近30億元，其中位於黃埔的萬科黃埔新城單盤假期來訪突破2000組，成交突破210套。

華潤置地的數據更加亮眼。據華潤置地深圳公司發佈數據，9月30日至10月7日，華潤置地深圳公司共錄得超30億元的銷售額，銷售套數破1000套。

在一線城市銷售額飆漲的前提下，頭部房企的全國銷售表現似乎也非常不錯。據21世紀經濟報道記者對房企多方調研及綜合第三方機構的數據，國慶期間，保利發展銷售額超過200億元，華潤置地則有超過100億元的銷售額，綠城中國銷售額近100億元，中海地產、越秀地產國慶期間銷售額也接近9月整月。

“即便有烘托情緒的部分，這個國慶節賣得確實是超出預期，環比9月基本是飆漲，和我們的銷售目標對比完成率也非常好，不過，9月基數是特別低的。”一位龍頭房企總部人士對21世紀經濟報道記者分析稱。

另一家中型房企的營銷部人士則對21世紀經濟報道記者表示，“從我們華南、華東的樓盤來看，銷售表現回暖挺明顯的。三四線城市的項目沒有什麼明顯變化，但上海、深圳還有一些重點二線城市的項目去化都有加快。”

儘管如此，安居客研究院仍然提醒，從近四年的對比來看，2024年國慶新房線上找房熱度最低，這意味着市場慣性下整體走弱的趨勢短期內仍難以停止。

二手房博弈

一手房成交上揚，二手房熱度也有所變化。據中原地產研究院統計數據，今年國慶假期期間，北京二手房實際成交達到5500套左右，同比上漲幅度超175%。

上海“網上房地產”平臺的數據則顯示，10月1日至6日，上海二手房成交量達到1537套（網籤數據），較去年同期大幅增長；深圳的情況則是，頭部中介機構帶看量、成交量分別爲24620人次、1314套，日均值較2023年國慶假期分別增長22%、339%。

“放開限購後，帶看量、成交量均有明顯的上漲。國慶期間，我們門店每天都有幾套的成交量，這之前一個月可能也就4、5套。”廣州天河區的一位中介人士表示。

在成交量推高的基礎上，部分房源也出現了“反價”的現象。一位有意在深圳寶安區購房的人士告訴21世紀經濟報道記者，“我一直在關注的房源，掛牌價530萬元，本想要談到500萬元。拖了一個月沒有成交，新政出來後第二天下午就賣出去了，550萬元成交的。”

而據21世紀經濟報道記者瞭解，廣州珠江新城部分熱點樓盤在廣州新政後，掛牌價也略有上調。

需要指出的是，反價現象屬於少部分例子。在二手房天量庫存未被消化的背景下，二手房的買賣雙方博弈預計仍將持續。

一個可以觀察到的事實是，深圳9月29日解除限售後，二手房的掛牌量迎來了飆升。

深圳貝殼平臺顯示，9月30日深圳新政發佈次日，二手房新增掛牌量超過2900套；而據深圳中原研究中心統計，新政後截至10月7日，深圳二手掛牌房源新增17.4%，其中漲價房源佔比7% ，降價房源佔比8.4%。

目前，在貝殼平臺，深圳二手房的掛牌量是5.36萬套；廣州二手房掛牌量則仍在14萬套以上。

受此牽制，二手房的價格目前仍難言“企穩”。一位深圳南山區的中介人士告訴21世紀經濟報道記者，“這幾年下來，深圳的樓市投資、投機機會和需求基本已經消失了。今年和明年很多之前的‘倒掛盤’變現時間到了，會有一大波房源入市，到時候價格肯定會被卷得更低。這次新政之後，一些前期的投資客也還在觀望，沒有非常高的入市慾望。”

可供對比的還有，廣州珠江新城的一個樓盤最高峰時曾經刺破20萬元/平方米的成交價，但今年成交價已經回落並穩定在13萬元/平方米左右。

後市待觀望

來訪量和成交量走高，樓市也在“重拾信心”。但在接受21世紀經濟報道記者採訪的房企人士看來，多數卻仍然持非常審慎的態度。

從近幾年的政策發佈後市場表現來看，利好釋放後市場大概有1—3個月的紅利期，隨着存量客戶被消化完畢，市場再度冷靜。

即便是杭州、南京等此前熱度超高的二線城市，在全面取消限購後，市場熱度也並未長時間維持。

因此，如果沒有其他外力的加持，多數房企人士對後市仍有所保留。

一位全國性房企負責市場研究的人士對21世紀經濟報道記者分析稱，“我們觀察到目前入市的多數是存量客戶，持幣觀望的類型。所以我們的策略還是配合政策和節點、釋放優惠，收割一波存量客戶。”

另一位全國性龍頭房企的人士則認爲，“目前基本面還是沒有感知到非常清晰的變化，房企拿地的熱情沒有起來，購房者也不會因爲政策的變化就輕易入市。面對這種行情，我們也是配合節點加緊推盤。”

不過，由於北京、上海和深圳限制性政策仍未全面退出，市場對此也仍有期待。中指院在近期的一份研報中表示，從政策來看，北上深未來限制性政策仍有優化空間，二線及三四線城市也有望加大購房補貼力度，進一步推動市場量價企穩。

中指院續稱，目前“銀十”開局表現“超預期”，核心城市市場“回穩”態勢明顯，居民置業信心開始恢復，預計短期內新政將繼續顯效，10月市場銷售數據或將出現明顯增長。接下來，推動經濟基本面改善仍是穩地產、穩預期的關鍵，四季度若政策持續發力、經濟加快復甦，核心城市樓市或將築底企穩，全國市場企穩亦可期。