重磅政策接二連三，房企處境邊際改善

21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道房地產行業的情緒正在慢慢被扭轉。

5月17日，房地產行業迎來一系列重磅政策，包括全國取消房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例至15%並將公積金貸款利率下調至2.85%、擬設立保障性住房再貸款等等。

房地產行業從業人士普遍認爲，此次住房金融政策調整是“史上最寬鬆”的之一，同時，保持房地產行業穩定健康發展的信號意義也十分明確。市場積極的反饋也在發生，例如一線城市樓市人氣回升，又如重點房企融資開始恢復，萬科近期多筆項目貸款陸續落地。

受此推動，房企的股債開始回升。上週以來，萬科、龍湖等房企債券不斷反攻，目前價格基本穩定在80元以上，說明市場對之信心已經大大恢復。

5月21日午後，房地產股再度拉昇，截至收盤，我愛我家錄得6.54%的漲幅，金地集團上漲4.99%，關聯行業中，特發服務更是飆漲14.91%。頭部房企中，保利發展、萬科等也小幅上漲。

股債表現反映了投資者的態度，市場機構對房地產行業的態度也隨之略有轉向。惠譽博華工商企業部高級分析師王興萍在近期接受採訪時表示，未來仍有可能繼續出臺更多旨在支持銷售的房地產政策，例如一線城市部分區域放開限購等，這將驅使行業銷售跌幅收窄。

市場對房地產行業的政策出臺有相當的期待與期望，隨着政策的逐漸落地與施行，房地產行業有望平穩過渡到新發展週期。

熱度回升

5月17日新政過後，各地紛紛根據實際情況落地相應政策。5月21日，被認爲是市場熱度較高的合肥也宣佈降低房貸利率及降低首付。

據合肥市房地產市場調控工作聯席會議辦公室最新消息，合肥市取消首套、二套房貸利率政策下限，各銀行首套房實際利率調整至LPR減50BP即3.45%，二套房利率相應調整。首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整爲不低於25%。

各地的積極響應，讓市場的熱度得以保持。

據21世紀經濟報道記者調研，如北上廣深一線城市，在新政後大多數樓盤的來訪量普遍有20%-40%的上升，雖然成交量的傳導需要時間，不過目前也看到了一些變化。

“這個政策，還是很有用的。政策出來後我們很多項目的帶看量上升得很明顯。深圳的客戶對政策的敏感度很高，我們也在配合做一些工作，比如15%首付等等。這幾天的成交表現還是不錯，比上上週好一些。”一位深耕深圳房企的人士告訴21世紀經濟報道記者。

公開數據顯示，上週末合肥各樓盤諮詢到訪量較工作日上漲60%。一位合肥房企人士告訴21世紀經濟報道記者，“看房的人確實變多了，成交暫時沒有非常明顯的跳升，不過需要一個過程，畢竟之前觀望的情緒很濃。”

根據中指研究院提供的數據，5月13日-19日，重點30城新房銷售面積環比增長8.5%，重點城市中，北京、深圳、成都、杭州等在政策落地後，二手成交規模保持在高位，其中上週深圳新房銷售面積環比增長19.0%，成都新房銷售面積環比增長10.6%。杭州二手房成交套數環比增長19.6%、同比增長37.6%，政策效果有一定顯現。

中指研究院表示，目前多地已宣佈下調公積金貸款利率，降低購房者置業成本，接下來各地跟進下調商貸首付比例和房貸利率的節奏會比較快，對市場的帶動會進一步顯現，若核心城市跟進相關舉措，對市場情緒的修復或將產生更加積極的影響。

融資改善

現階段影響房地產行業表現的兩個因素主要是銷售和融資。過去幾年，由於行業整體處在縮表週期疊加客觀原因的擾動，房企融資渠道普遍收窄。但近期，房企融資有較明顯的破冰。

典型的是萬科，近期這家頭部房企在項目層面的融資動作頻頻。5月20日晚間，萬科發佈公告稱，爲滿足常州項目的開發建設，其作爲借款人向中國銀行深圳分行申請銀行貸款12億元，目前已提款12億元。

5月16日，萬科在深交所成功發行資產支持專項計劃（CMBS），發行規模14.35億元，優先級票面利率爲3.6%，期限不超過18年。在這兩筆貸款外，萬科自5月10日以來，還獲得了66.54億元銀行擔保貸款，這意味着萬科近期落地的融資額將超過90億元。

4月底，國際評級機構穆迪下調萬科評級時分析稱，萬科合同銷售額持續下降、獲得無抵押融資渠道受限且同期還有相當大的再融資需求，穆迪預期其信用指標和流動性緩衝在未來6至12個月將進一步下降。

穆迪其時所指的因素，在本月新政落地後均有相應的改善——萬科融資渠道在逐漸打開，公開發行CMBS，此外，萬科一直在洽談的銀團貸款，也有望爲萬科帶來增量資金。

不僅是萬科，房企目前在融資面上或將迎來更多的利好。住房和城鄉建設部副部長董建國表示，做好保交房工作，要充分用好城市房地產融資協調機制，將項目納入“白名單”給予融資支持。城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”,商業銀行對合規“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。

在此背景下，多數房企對後續的政策力度也有相應期待。一位廣東民營房企的人士對21世紀經濟報道記者表示，“持續降槓桿後，多數房企目前對資金的需求量已經不如之前那麼大。在這種情況下，只要維持穩定的融資水平就基本能夠滿足日常的經營需求。所以白名單這個機制，無論能夠帶來多少的資金量，都能夠提振市場的信心，促進行業正向循環。”

各方都在努力維持房地產行業的平穩健康發展，國際評級機構也開始謹慎看好中國重點城市的房地產市場表現。惠譽在近期的一份報告中就指出，在經濟表現較強勁且人口持續流入的背景下，疊加央行近期的措施，一線城市取消限購政策將有助於穩定一線城市的房地產行情。