中銀證券：新房二手房成交同環比均改善，京滬購房政策大力度放鬆

樂居財經 李禮 12月20日，中銀證券發佈房地產行業第50週週報。

新房成交面積環比由負轉正，同比降幅收窄；二手房成交面積環比降幅收窄，同比增幅擴大；土地市場環比量價齊升，溢價率同環比均上升。

核心觀點

新房成交面積環比由負轉正，同比降幅收窄。 40 城新房成交面積爲 288.4 萬平方米，環比上漲 6.4%，環比漲幅較上週擴大了 30.5 百分點，同比下降 24.0%，同比降幅較上週減少了 5.4 個百分點。 一、二、三四線城市新房成交面積環比增速分別爲 27.0%、4.5%、 -3.6%，同比增速分別爲-22.7%、 -14.1%、 -44.9%。 一、二線城市同比降幅較上週分別縮小了 15.1、 10.0 個百分點，三四線城市同比降幅較上週擴大了 12.5 個百分點。

二手房成交面積環比降幅收窄，同比增幅擴大。 18 個城市成交面積爲 167.8 萬平方米，環比下降 0.1%，環比降幅較上週減小了 6.9 個百分點，同比上漲 19.5%，同比增幅較上週增加了 1.9 個百分點。一、二、三四線城市成交面積環比增速分別爲-9.3%、 0.5%、6.2%， 同比增速分別爲 47.7%、 3.1%、 36.6%。一線城市同比增幅較上週縮小了 2.7 個百分點， 二、三四線城市同比增幅較上週分別擴大了 1.5、 10.0 個百分點。

新房庫存面積環比上升，同比下降；去化週期同環比均上升。 12 個城市新房庫存面積爲 10118 萬平方米，環比增速爲 0.6%，同比增速爲-4.2%。去化週期爲 19.1 個月，環比提升 0.1 個月，同比提升 3.3 個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化週期分別爲 19.3、 16.9、 60.1 個月， 一線城市環比增加 0.4 個月，二、三四線城市環比分別降低0.6、 2.0 個月，一、二、三四線城市同比分別提升 0.9、 6.2、 32.3 個月。

土地市場環比量價齊升，溢價率同環比均上升。 百城成交土地規劃建築面積爲 7209.5萬平方米，環比上漲 11.9%，同比下降 20.1%；成交土地總價爲 1520.5 億元，環比上漲 17.8%，同比下降 30.3%；成交土地樓面均價爲 2109.1 元/平，環比上漲 5.2%，同比下降 12.8%；百城成交土地溢價率爲 5.0%，環比上漲 1.8 個百分點，同比上漲 2.0個百分點。

本週房企國內債券發行規模環比上升，同比下降。 房地產行業國內債券總髮行量爲164.1 億元，環比上升 9.5%。總償還量爲 145.6 億元，同比上升 139.5%（前值： 15.1%），環比上升 116.3%；淨融資額爲 18.5 億元。

板塊收益有所上升。 房地產行業絕對收益爲 1.1%，較上週上升 4.8pct，房地產行業相對收益爲 2.8%，較上週上升 4.1pct。房地產板塊 PE 爲 11.30X，較上週下降 0.11X。北上資金對公用事業、汽車、房地產加倉金額較大，分別爲 7.63、 4.71、 3.40 億元。對房地產的持股佔比變化爲-0.04%（上週爲-0.79%），淨買入 3.40 億元（上週淨賣出0.75 億元） 。

投資建議

行業需求及融資端政策均明顯發力。 一方面，本週召開的中央經濟工作會議是六年來首次未提“房住不炒”，讓房地產市場迴歸平穩的真實需求是有必要的；同時， 高度重視“房地產風險的防範與化解”、“不同所有制房企的合理融資需求”，給市場注入了一定的信心，緩解了部分對於民營房企和出險房企的連環信用恐慌。 另一方面，本週京滬購房政策同步調整，力度較大，有望進一步釋放購買需求，也將對整體房地產市場信心的重塑和預期回升具有積極作用。中銀證券認爲，短期京滬政策應該能有明顯效果，基於城市基本面更好、政策超 6 年未調整過等因素，預期持續時間與深圳相比更久一些，但中長期看，居民對收入和房價預期的扭轉才能使寬鬆政策起到更好的疊加效用。

從行業基本面來看，本週統計局公佈了行業月度數據： 1） 11 月全國商品房銷售面積同比降幅收窄，但住宅降幅持續擴大，市場仍處於築底階段；低基數下， 11 月新開工同比增速雖然轉正、 地產投資邊際改善，但實際房企開工與投資的積極性整體仍然較弱。 2） 11 月 70 大中城市新房價格環比下降 0.4%，連續六個月持續下滑；二手房價格環比下降 0.8%，連續七個月持續下滑。 中銀證券認爲，基於行業基本面仍然承壓，房價仍面臨下行壓力，行業供需端政策預計將持續發力，不過其落地效果以及效果持續性仍需要一段時間的驗證與觀察。

現階段中銀證券建議關注兩條主線： 1）中央與地方政策寬鬆預期下，地產板塊或迎來較大的 beta 行情，其中基本面相對穩健、有一定成長性的標的： 招商蛇口、華潤置地、建發國際集團、越秀地產、綠城中國、華髮股份、濱江集團；底部回升、彈性較大的公司： 金地集團、龍湖集團； 2）在一線城市有城市更新業務佈局的房企： 中華企業、光明地產、中交地產、城建發展、天健集團。

風險提示

房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。

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