中報觀察丨富力地產賣了資產，還在熬着

觀點網 在今年房地產行業的持續疲軟以及經濟形勢的不確定性的情況下，富力要走的路還有很長。

8月28日晚間，富力地產發佈2024年中期業績報告。

儘管今年以來有諸多政策的加持，但效果以及市場反應並不盡如人意，財務困局以及資產流動性的問題仍然是壓在房企頭上的兩座大山。

富力地產也無法避免營業額繼續下降的趨勢，但得益於對旗下公司和股權的出售以及人民幣兌美元貨幣貶值的放緩，使得今年淨虧損相較去年同期有了大幅減少，從去年同期的51.09億元縮減至23.31億元。

上半年，富力地產錄得營收爲142.11億元，較去年同期減少15%；毛利爲13.29億元，毛利率爲10.9％。細分業務，富力地產物業發展業務營業額爲104.84億元，同比減少15%，營業額乃基於期內交付銷售物業88.79萬平方米，較去年同期減少約38%。投資物業租金收入爲4.25億元，同比增加2%；酒店營運業務營業額爲27.62億元，同比減少7%。

虧損的大幅減少，一方面得益於富力地產於期內出售附屬公司、一家合營企業和一家聯營公司的股權錄得淨收益，錄得了人民幣17.15億元的其他收入和收益。這些措施在一定程度上緩解了公司的財務壓力。另一方面則是人民幣兌美元貨幣貶值放緩，導致匯兌虧損減少。

同時，富力地產上半年在成本控制方面做了一些努力。

上半年，富力地產的銷售成本爲128.82億元，較去年同期131.82億元減少2%。其中及建築成本佔物業發展總成本的89%，土地及建築成本由每平米6140元上升至9330元。銷售成本中的資本化利息爲9.47億元，較去年同期減少23.5%，佔物業銷售營業額百分比的9%。

銷售和營銷開支爲人民幣6.06億元較去年同期上漲21.2%，而行政開支則由去年同期23.56億元減少33%至15.77億元，其中行政開支的主要部分爲員工成本。

“中國房地產價值不斷下跌，加上供應過剩以及經濟疲軟導致購買力不足，買家對自置及投資物業失去信心，行業持續面臨流動資金緊絀的問題。過去一年，合約銷售大幅下降，加上缺乏還款能力，加速債務到期。”這是業績報告中富力對過去一年行業形勢的總結。

富力地產在業績公告中提及，過去一年，富力地產主要通過資產出售及資產變現，以換取現金或減少債務的方式處理債務到期問題。

富力上半年在市場的最大動作是出售位於英國倫敦One Nine Elms的交易項目，通過變現甩掉了鉅額美元債券以及違約危機。

該交易起因是由於富力借入建築貸款以促進項目進程，在項目於今年年初完工後，富力發現無力在還款期限內償還貸款，爲避免違約，富力將One Nine Elms出售給現有美元優先票據持有人，金額達到16億英鎊。

這筆交易達成了三個成果，一、此次交易優先通過按面值攤銷相應的未償還現有美元優先票據結算，並根據反向荷蘭式拍賣方式貼現至面值。這使得富力迅速甩掉了高達11.7億美元的鉅額美元債券。二、富力避免違約8億英鎊的建築貸款。三、此次交易，富力是以高於資產價值的價格將其出售，獲得了21億人民幣的現金以及低於面值贖回美元優先票據的權利。

在交易完成後不久，富力地產發行的美元債券GZRFPR6.507/11/27價格出現顯著上漲，漲幅達到9.448%，當時報價爲3.192。此次價格上漲導致該債券的收益率飆升至363.823%。

而在通過營運獲取現金方面表現差強人意，公告中表示，富力地產目前主要依賴銷售近期已落成物業及經常性投資物業所產生的現金流，並且富力地產的合約銷售比例更側重於已落成物業銷售，以產生即時現金。

然而期內富力交付銷售物業只有88.79萬平方米，較去年同期交付的144.2萬平方米減少約38%，並且期內整體平均售價約爲由每平方米8500元上漲至11800元。似乎在現金流和利潤的面前，富力選擇了後者。

現金流的另一來源是可產生營運及租金收入的投資物業，如零售商場及酒店。富力地產認爲投資資產組合可提供應急而穩定的現金流，不易受市場波動所影響。並且富力地產察覺到政府一直鼓勵本土消費及當地旅遊，這有利於促進富力旗下酒店及旅遊資產的增長。

儘管有政策支持，富力投資物業業務的經營業績的改善成果並不顯著，且投資物業所代來的收益在富力地產的業務板塊中佔比不大。投資物業的租金收入僅較去年略微上漲約900萬元至4.25億元，佔總營收的3%；酒店營運收益缺沒有延續去年同期大幅上漲的趨勢反而下滑至人民幣27.62億元。對於富力投資物業板塊的業務或許還要繼續觀望後續成效。