中報觀察   保利守住地產底線

觀點網 面對上半年的成績單，地產“一哥”保利發展可謂是憂喜參半。

8月19日，保利發展公佈的2024年半年度報告顯示，上半年實現實現簽約面積954.25萬平方米，市場佔有率較2023年底提升0.06個百分點至3.68%。

與此同時，上半年實現簽約金額1733.36億元，同比減少26.81%，而好消息保利發展依舊是行業第一。

在外拓方面，保利發展上半年共拓展項目12個，總計容面積116萬平方米，權益地價109億元，總地價126億元。其中，新增貨值住宅業態佔比達96%。

在大環境承壓下，期內營業總收入同比增長1.62%至1392.49億元，但利潤總額下滑至141億元，同比減少28.7%；歸母淨利潤也跟着下跌39.3%至74.2億元。

至於被外界用放大鏡觀察的流動性情況，截至6月底，保利發展經營活動現金流淨額負171億元，較去年同期下降243億元；持有貨幣資金餘額1468.8億元，有息負債規模3735億元。

保持“三道紅線”處於綠檔水平是底線。報告期末，保利發展扣除預收款的資產負債率爲65.67%、淨負債率爲66.18%、現金短債比爲1.22。

穩銷量、慎拓展

今年上半年，保利發展銷售“一哥”地位依舊無人能撼，表現持續強勁。

放眼整個行業而言，因爲試卷難度增加了，從而導致平均分下滑，但“優等生”的身份還沒有發生改變，保利守住了自己的位置。

據國家統計局數據顯示，1-6月份，全國新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷售面積下降21.9%。新建商品房銷售額47133億元，下降25.0%。其中，住宅銷售額下降26.9%。

而據觀點指數發佈的《1-7月房地產企業銷售表現》，保利發展憑藉1565億元的權益銷售金額、1986億元的全口徑銷售金額，繼續位於全行業第一位。

但在外拓方面，進入2024年以來，由於行業低迷與信心減弱等原因，央國企在土地市場雖獨佔鰲頭但疲態略顯，保利發展也不例外。

與2023年上半年積極拓展的41個項目相比，保利發展今年1-6月期間新拓展項目數量銳減至12個，總計容面積116萬平方米，權益地價109億元，總地價更是由同期的709億元驟減至126億元。

即使是勢頭最猛的7月，保利發展也僅拿下7宗地，1-7月共計19宗地。其中，上海3宗，北京、西安、石家莊各2宗，剩下廣州、合肥、成都、三亞、徐州、中山、福州等10座城市各1宗。

從另一層面而言，也體現出保利發展堅持“以銷定投”的策略，聚焦核心城市進行土地拓展。

在覈心城市方面，今年上半年，保利發展拓展的12個項目均位於38個核心城市，佔有率提升0.3個百分點至7.1%。報告期內，38個核心城市中，32個城市市佔率排名前五，11個城市市佔率排名第一，廣州、佛山、太原、石家莊、三亞、莆田等8個城市佔有率突破15%。

住宅產品也是保利發展從一而終的聚焦點。今年半年，新增貨值住宅業態佔比達96%，上一年同期拓展貨值中住宅業態佔比95%。新獲取項目中，其中3個項目已經開盤，北京星宸和煦項目、西安天瓚項目、天津西棠和煦二期項目首次開盤認購約20億。

而且在面對庫存量時，削弱拿地勢頭也是保利發展在大環境下必須做出的選擇。即使在行業利好政策刺激下，市場庫存略有改善，但仍處高位。

國家統計局數據顯示，截至2024年7月末，全國商品房待售面積73926萬平方米，同比增長14.5%。其中，住宅待售面積增長22.5%。

因此，保利今年去庫存的決心頗爲堅決。

去庫存、守底線

優化資源結構，保持穩健資產債結構，從始至終是保利發展的主線。

報告期內，保利發展持續加大力度去庫存，土地儲備計容建面7140萬平方米，較年初下降8%。同時，土地儲備結構持續優化，核心38城面積儲備佔比約7成；已開工未售的存量住宅面積較年初下降16%。

從大本營廣州來看，早在3月，廣州保利多個樓盤集體降價促銷，中介紛紛打出“保利炸街”旗號。

據市場消息，黃埔區保利祥龍天匯單價從4.6萬元降到3.7萬元，此外，天河保利天匯、番禺保利悅公館、南沙保利天匯、荔灣保利和頌均有不同程度促銷。

最近，上海保利同樣打出價格戰，如7月9日保利·琅譽281套住宅開盤，主推建面99平方米三房，均價11.7萬元/平方米，是內環爲數不多能在1000-1200萬元區間購置三房的項目。

作爲對比參考，靜安西藏北路均價12.5萬/平方米，虹口內環近14萬/平方米，楊浦內環最新宅地聯動價已到12萬/平方米。

在北京樓市，7月份保利發展開啓連續31天不間斷直播，並對部分樓盤推出最高1.76%（稅前）的全民營銷大比例返點。

得益於保利發展推出的購房優惠策略，報告期內，公司交付7.3萬套，實現營業總收入1392億元，同比增長1.6%；毛利率16.0%，與2023年全年水平保持一致。

然而，降價雖能提升購買力，但受價格承壓影響，報告期內，利潤總額同比減少28.7%至141億元；受結算權益比下降的影響，歸母淨利潤也跟着下降39.3%至74億元。

與此同時，在去年年底，保利發展還保持了連續六年經營現金流爲正的成績，然而今年上半年卻罕見變成負數。

報告期末，保利發展經營活動現金流淨額爲負171億元，較去年同期下降243億元。官方給出的解釋是，公司購買商品、接受勞務支付現金1062億元，其中用於支付2023年度拓展項目的土地款366億元，同比增長160億元。

保利發展進一步補充，預計隨着以前年度地價支付完畢，公司經營活動現金流將持續改善。

但“三道紅線”保持綠檔水平是保利發展的底線。

報告期末，保利發展扣除預收款的資產負債率爲65.67%、淨負債率爲66.18%、現金短債比爲1.22，保持穩健的資產負債結構。

事實上，保利發展短期負債比重也有縮減。數據顯示，截至2024年6月底，保利發展司有息負債總額3735億元，綜合成本降低至3.31%，較年初下降25BP，而一年內到期有息負債佔比19.82%，較年初下降0.99個百分點。

而且爲了進一步優化債務結構，截至今年8月19日，保利發展已獲批註冊100億元公司債券、推出95億元向特定對象發行可轉換公司債券方案。

保利發展表示，在債券存續期內，隨着本次可轉債逐漸轉換爲公司股份，公司長期權益資本將得到有效補充。

長遠來看，權益資本的補充也有利於改善公司負債結構。

據公告顯示，保利發展本次發行的募集資金擬用於北京、上海、佛山等城市的15個房地產開發項目及補充流動資金。

在目前行業整體承壓下，保利發展能保持業績實屬不易，但如何恢復現金流穩定，如何把控擴張力度與回籠資金，或許還需要進一步深思熟慮。

本文源自：觀點網