中報觀察｜世茂服務增利

觀點網 8月29日，世茂服務發佈2024年上半年業績報告。期內公司營收同比下降1.6%至40.3億元，淨利潤則實現逆勢上漲，同比提高3.4%至2.1億元。

報告期內，公司物業管理服務收入27.6億元，同比增長5.7%，基石業務表現穩重有升。非週期性業務實現收入38.4億元，同比上升0.9%，佔總收入的比例則上升2.4個百分點至95.4%，自主發展能力得到進一步增強。

世茂服務管理層認爲，物業服務行業擁有最堅實的客戶基礎和最持續的客戶需求，民生屬性也讓行業具有極強的穿越週期能力。因此，物業服務的行業前景依舊光明。

上半年，面對房地產行業的持續深度調整，該公司主動調整了管理模式，一方面把管理重點聚焦在物業管理服務及相對成熟的社區增值服務上，業務更聚焦。

另一方面，公司主動提高項目准入門檻，錨定優質新項目，優化項目結構，全面提高在管項目質量。在項目選擇上，聚焦高價值項目、高能級城市及優質市場。

業績觀察

報告顯示，上半年世茂服務實現收入約爲40.32億元，較2023年同期下降1.6%。

該公司的收入主要來自物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務、城市服務四大板塊。報告期內，四大業務產生的收入分別爲27.61億元、5.87億元、0.81億元、6.03億元，佔公司總收入比重分別爲68.5%、14.5%、2.0%、15.0%，同比變動爲5.7%、-17.3%、-33.2%、-7.9%。

從毛利率來看，公司整體毛利率水平爲20.1%，較2023年同期的21.1%相比下降了1個百分點。

分四個業務板塊來看，其中物業管理服務的毛利率爲20.0%，同比下降0.7個百分點。公告中給出的原因是爲了提升項目品質，公司針對標杆項目增加了設施設備更新改造投入，同時，低毛利率項目的佔比提升較快，比如來自第三方的項目、公建類項目等。

另外，社區增值服務毛利率爲27.0%，同比下降2.1個百分點；非業主增值服務爲16.9%，同比下降2.1個百分點；城市服務爲14.3%，同比微升0.4個百分點。

在三大業務錄得毛利率下降的前提下，世茂服務上半年的毛利也同比下降5.9%至8.12億元，公司期內經營利潤爲2.52億元，同比下降6.2%。

儘管收入毛利都下降了，但世茂服務最終還是實現了利潤的增長。期內公司淨利潤爲2.11億元，同比上升3.4%，其中歸母淨利潤爲1.84億元，同比上升18.9%。

從報告來看，世茂服務此次實現淨利潤的增長主要是得益於交稅的變少。上半年，公司所得稅開支爲5118.9萬元，同比下降36.6%，淨減少金額爲2951.4萬元，同期公司淨利潤淨增加金額爲689.1萬元。

截至今年6月底，世茂服務旗下包含到期日超過三個月的定期存款現金及現金等價物規模爲44.1億元，較上年末的47.88億元縮減了7.9%。公司給出減少原因爲：主要是由於服務費回款率不達預期，同時支付了部分剩餘的股權收購對價款。

在“賬”越來越難回收的情況下，世茂服務堆起來的賬款規模也越來越龐大了。截至期末，公司應收貿易賬款及票據達47.58億元，較上年末增長約15.9%，其中來自第三方的比例約爲84%。

從賬齡分析，1年內的應收賬款比例約爲63%，1至2年的佔比16%，2至3年的佔比14%，3年以上的佔比約7%。

期內，公司該部分計提減值虧損約9.95億元，較上年末增加10.9%；期末公司應收貿易賬款餘額達37.63億元，較上年底的32.09億元增加17.3%。

爲了應對越來越多的賬，世茂服務採取了衆多“追債”動作，包括深入分析回款卡點及難點，分級分類制定有針對性的措施。同時還通過提升服務質量，提高客戶滿意度來促進收繳回款等。

業態選擇

截止報告期末，世茂服務合計爲1491個項目提供服務，業態包括住宅、高校、公建、產業園及醫院等，實現在管建築面積約2.47億平方米，同比下降5.3%，其中來自第三方的面積約爲1.86億平方米，佔比75.2%；合約建築面積3.33億平方米，同比下降3.9%，來自第三方的面積約爲2.57億平方米，佔比77.2%。

上半年，世茂服務不斷優化調整項目組合，聚焦於住宅物業，加大對優質住宅物業項目的拓展力度，提升住宅物業佔比，在公司第三方競標外拓中，新增住宅物業合約建築面積爲780萬平方米，佔比達到了44.1%，比重與上年同期基本持平；新增住宅物業在管建築面積爲350萬平方米，佔比較同期提升2.2個百分點至35.7%。

報告期末，世茂服務旗下住宅物業合約建築面積爲1.92億平方米，佔比爲57.7%，同比提升1.8個百分點；在管面積約1.45億平方米，佔比達58.5%，較去年同期提升5.3個百分點。

公司在管住宅物業中有73.3%的項目位於在一線、新一線、二線城市，該部分位於高能級城市項目的在管面積達1.2億平方米，較去年同期提升了6.0%，有助於公司提高收繳率的同時提供了長期發展基礎競爭優勢，還爲社區增值服務業務的發展提供了沃土。

非住宅物業方面，世茂服務上半年實現第三方競標外拓新增在管建築面積約630萬平方米，佔比64.3%；新增合約建築面積990萬平方米，佔比55.9%。

在業態選擇上，世茂服務似乎偏愛高校與醫院物業。在高校賽道，公司新拓了中國農業大學、溫州大學、浙江金融職業學院等優質高校服務項目；在醫院後勤服務領域，公司新拓展了長沙婦幼保健院項目，並積極走出湖南市場，拓展了年合同總金額超5000萬元的江西萍鄉市人民醫院項目。

截止目前，世茂服在管學校和園區265個，覆蓋45座城市，服務全國985高校12所；服務覆蓋三甲醫院12所，醫院71個。

上半年，世茂服務實現第三方競標外拓新增年飽和合同金額爲6.20億元，同比下降14.7%；新增合約建築面積約1770萬平方米，同比下降33.0%；新增在管建築面積約984萬平方米，同比下降41.3%；第三方競標外拓新增項目平均物業管理費爲2.3元/平方米/月，與上年同期持平。

新拓展的項目中，優質大客戶的佔比高達66.1%，年飽和合同金額大於一千萬元的項目13個，期內中標了中國移動貴州公司、國家會展中心（天津）、浙江大學海南先進技術與產業創新平臺等標杆項目。

除了在業態上，世茂服務在項目的整體質量上亦做出了抉擇。

爲提升整體的管理效能，該公司對在管項目組合進行了優化調整，主動退出部分利潤率較低、發展潛力較小的項目，提升整體在管項目的質量。

報告期內，世茂服務合計終止在管建築面積1750萬平方米，同比下降8.4%；其中住宅物業退出的面積約550萬平方米，佔比31.4%，非住宅物業退出面積1200萬平方米，佔比68.6%。

不管是業態還是質量，世茂服務均作出了自己的選擇。

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