中報觀察 | 中海物業增速放緩

觀點網 房地產市場上半年仍處於調整轉型的過程中，持續的成交下降令物業行業整體增速放緩，作爲行業頭部的央企中海物業也難以倖免。

8月27日，中海物業公佈了2024年中期業績，規模、收益和溢利，整體保持增長態勢，但增速卻同比趨緩。

財報顯示，中海物業2024上半年在管面積較上年底增長5.3%至4.227億平方米；收益同比上升9.0%至68.38億元；毛利同比上升14.2%至11.48億元；公司普通股權持有人應占溢利同比上升16.0%至7.375億元。

據參會的投資者表示，管理層在業績會商對經營情況做了總結，“上半年中海物業穩中求進，落實'服務爲本、效益爲先、規模爲基'的協同策略，持續推進內生外拓1：1，增值業務產品創新等目標，取得了收入盈利持續增長，毛利率穩中有升的成績。”

增速放緩

具體分析來看，中海物業當前共有物業管理服務、增值服務（其中包括非住戶和住戶）及停車位買賣三大業務板塊，2024上半年整體收益同比增長9.0%至68.37億元，主要是由於物管服務中包乾制在管面積增長所致，而住戶增值服務的增長則被非住戶部分下滑抵消，停車位買賣業務僅同比增長1.1%。

與上年同期的增速相比，2024上半年中海物業收入增速同比下滑了14.2個百分點，背後是在管規模增速的放緩， 或許是由於在2023年業績發佈會上，行政總裁肖俊強稱今年不再考覈面積。

財報顯示，今年上半年中海物業在管面積增加2120萬平方米，不到去年同期4300萬平方米的一半。截至2024年6月30日，該公司在管面積達到4.227億平方米，其中來自中建及中海集團的在管面積佔比59.2%，爲2.503億平方米，來自獨立第三方的在管面積爲1.724億平方米，佔比爲40.8%，總體比例較上年度末變化不大。

同時，上半年中海物業外拓成績有明顯的下滑，期內新增項目的46.7%來自獨立第三方，其合約額約達9.2億元，而上年同期新增項目的74.5%來自獨立第三方，其合約額約達17.82億港元；來自獨立第三方在管面積爲990萬平方米，較上年同期3210萬平方米大幅下降。

而關聯方的供給也只是同比微增，本期內來自中建和中海集團的在管面積爲1130萬平方米，2023年中期來自關聯方的面積約爲1090萬平方米。

管理層於業績會上表示希望與中建系加強內部合作，形成業務互補、資源互動和效益互增。

特別是在城市服務方面，協同中建系的資源，以介入大量城市舊改、城市更新等。“這些領域的合作空間比較廣闊、市場容量較大，可以採取多種合作形式，如股權合作、戰略合作、物業管理、委託合作等。”

對於第三方拓展，中海物業年初提出了“三高”的策略，具體是指拓展“高合約、高轉化、高效益”的項目。管理層認爲，公司在不斷從小區走向城市，由社區走向基層治理，由勞動密集走向智慧物業的過程中，擁有非常大的拓展機遇；再有隨着物業行業專業化、智慧化發展，中海物業在非住業態上也有更廣闊的發展空間。

諸多挑戰

近年來，隨着基礎物業管理服務領域進入紅海競爭階段，行業內開始了“第二增長曲線”的探索，中海物業董事會主席張貴清在2023年中期業績會上就提到，“未來的增長要靠增值服務，關鍵看企業有沒有能力把握這個機會。”

今年年初，中海物業在深圳召開了增值服務合作商大會，有超500家各行業企業參加。會上，中海物業旗下社區增值專業子公司，優你互聯與20餘家企業現場簽約，涉及領域包括公區、美居、零售、到家、文旅、白酒、能源服務、地產服務等，簽約總金額超過2.5億元。

從加碼的結果來看，2024上半年中海物業住戶增值服務收入約6.87億元，較上年同期6.23億元同比增長10.3%，增長率較上年同期56.9%下降了46.6個百分點。

財報解釋，零售消費及團購錄得強勁增長，但美居服務需求疲弱，而社區資產經營服務競爭積累，需透過地區的聯營合作伙伴以進行市場滲透。

同樣，掣肘業務增長的還有非住戶增值服務，因爲地產行業壓抑對新入夥項目的設備安裝、專項及智能化工程業務量，減少物業發展商對交付前服務和銷項查驗服務的需求，該業務上半年同比下滑13.7%至9.115億元。

值得一提的是，中海物業過往常被詬病的毛利率在其成本管控下同比上升了0.8個百分點至16.8%，有輕微改善跡象。毛利較去年同期增加14.2%至11.48億元。

但較同行相比仍處於較低水準。據悉，同爲央企的保利物業及與其規模相差不大的綠城服務今年上半年分別錄得毛利率20.46%及19.2%。

據瞭解，本期毛利率增長0.8個百分點主要是透過減省物資成本、降低雜費及加大分包力度等措施取得。期內中海物業員工數較2023年末減少了2843人至40178人；但即使在精益化管理框架下，銷售及行政費用也僅輕微上升2.8%，成本管控的難度在不斷提升。

據投資者轉述，管理層在業績會上表態稱，“儘管目前市場充滿挑戰，公司未來還是希望能夠穩定毛利率水平，爭取做到穩中有升”。

同時也提到，毛利率未來將面臨四個方面的挑戰：一是物業有降費傾向，行業競爭也在加劇；二是經濟持續下行，應收賬款壞賬風險有上升可能性；三是消費降級趨勢未見好轉，增值業務增長速度和毛利率水平有下行壓力；四是開發商服務和車位銷售的規模和利潤率均呈下行態勢。