中國銀河給予房地產推薦評級：深圳擬出新規，城改推進可期

每經AI快訊，中國銀河01月07日發佈研報稱：給予房地產推薦（維持）評級。

事件：深圳市規劃和自然資源局發佈《關於積極穩步推進城中村實現高質量發展的實施意見》（徵求意見稿），意見明確改造範圍，包括改造對象、範圍劃定，土地清理收儲等內容。

明確改造對象改造方式：2024年1月4日，深圳市規劃和自然資源局發佈《關於積極穩步推進城中村實現高質量發展的實施意見》（徵求意見稿）。徵求意見稿針對深圳市城中村改造明確如下主要內容。1）改造對象方面，以深圳市域內原農村集體經濟組織繼受單位及原村民實際佔有使用的現狀居住用地爲主的區域。2）改造方式方面，主要爲拆除新建、整治提升、拆整結合等三類；i.拆除新建類改造：意見提到在符合要求的城中村空間範圍基礎上將周邊低效用地一併納入實施改造範圍；ii.整治提升和拆整結合類的改造：主要以安全治理工作如房屋結構、消防等爲主；iii.意見提出在維持現狀建設格局基本不變的前提下可採取“整治提升+局部拆建”方式實施拆整結合改造，拆整結合以棟爲基本單位，涉及的拆除用地面積之和（含零星納入的空地）原則上不超過拆整結合類城中村項目總用地面積的30%。3）土地收儲方面，意見明確形成淨地入庫。4）用地出讓及開發建設方面，意見提到在項目經濟可行、規劃條件能夠支撐的前提下，應按要求配置一定比例配售型保障性住房。

廣深城改或具多處共同點：此次深圳發佈的徵求意見稿與2023年11月22日廣州出臺的《廣州市城中村改造條例（草案修改稿·徵求意見稿）》主要具備如下共同點。1）兩市均提到三種改造方式，即拆除新建、整治提升、拆整結合。2）在土地收儲方面，兩市均實行淨地供應。城中村改造淨地入庫或將城中村改造的前後階段劃分清楚，即改造前期完成土地徵收、補償安置落實到位，土地形成淨地入庫，改造後期相關部門進行土地出讓，土地受讓方完成開發建設；因此有望提高城中村改造速度。3）在保障性住房方面，兩市均提到配置一定比例的保障性住房，我們認爲保障性住房建設或與城中村改造結合，並有望得到推行。

城改規模可期：截至2022年底，深圳市以自然村爲單位的城中村單元共計2042個，城中村總樓棟約31.9萬棟，總套（間）約591.3萬，總建面2.2億平方米，佔全市建築總量比重40%以上，城中村規模可觀。結合我們在《城改規模可期，有望帶動投資》報告中的測算，我們預計21個超大特大城市的城改年均投資有望達到1.19萬億元，此輪城改或將有效拉動投資。

投資建議：深圳出臺城中村改造相關的徵求意見稿，明確改造方式、土地收儲、用地出讓開發建設等主要內容。我們認爲廣深兩地城中村改造新規或對其他城市具有參考意義。考慮到廣深陸續出臺城中村改造相關政策文件，城中村改造進程或將加速推進。建議關注城中村改造相關公司：城建發展、光明地產、城投控股、中華企業、中國海外發展、萬科A、越秀地產、珠江股份、保利發展、華潤置地、沙河股份等。

風險提示：政策推動不及預期的風險、城中村改造實施不及預期的風險、宏觀經濟不及預期的風險、資金到位不及預期的風險。

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(記者 蔡鼎)

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