中建智地百億地塊股東退出疑雲

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

北京今年6月份出讓的朝陽區百億組團地塊近日迎來新進展，其中酒仙橋項目案名已確定。

作爲北京首宗“住宅+產業+配套”的組合地塊，業內對於其開發進展十分關注。《中國經營報》記者瞭解到，該地塊當時由中建智地置業有限公司（以下簡稱“中建智地”）聯合體底價競得，但隨後不到1個月，其中一股東便選擇退出。中建智地方面對此未予正面回覆。

據瞭解，中建智地爲中建一局旗下地產平臺，近兩年，多數房企處於流動性壓力下，“中建系”旗下各工程局的地產平臺則在逆勢擴張。其中，中建智地在北京市場自2021年以來頻頻拿地，穩居銷售榜單前十名。

百億地塊案名確定

今年6月13日，北京土地供應迎來新形式，首宗“住宅+產業+配套”組合供應用地成交，中建智地聯合體以112億元底價競得。

據瞭解，該組團地塊包含位於朝陽區酒仙橋街道、孫河鄉前葦溝組團、中關村朝陽園北區3宗地塊，產業、住宅、配套建築規模總體佔比分別約爲30%、60%、10%。

近日，記者從中建智地方面瞭解到，其中的酒仙橋地塊項目案名已率先公佈，爲北京宸園。該地塊位於東北四環外，建築面積約4.17萬平方米，規劃建築規模約10.48萬平方米，規劃用途爲二類居住用地、托幼用地，容積率2.8，規劃9班幼兒園，地上建築規模3200平方米。

中指研究院土地市場研究負責人張凱介紹，該地塊周邊有豐富的產業支撐，項目北側的壩河以北有包括798、中關村科技園區電子城科技園、恆通國際商務園等多個產業園區，亦可前往直線距離僅約1.1公里的地鐵14號線將臺站或東風北橋站，搭乘地鐵3至4站即可抵達望京核心商圈。此外，該地塊周邊3公里範圍內覆蓋了頤堤港、在建的頤堤港二期、藍色港灣、姚家園萬象匯等多個購物中心，更涵蓋了北京四環內最大的城市公園——朝陽公園，生活配套一應俱全。

據瞭解，自2018年綠城中交·壹亮馬項目後，酒仙橋板塊鮮有新宅地供應。目前，二手房掛牌均價多在5萬—6萬元/平方米，高端社區壹亮馬掛牌價在10萬元/平方米上下，是區域內二手房最高價。而此次酒仙橋宅地銷售指導價爲12.5萬元/平方米，可浮動約8%。

自今年以來，北京新房市場“以價換量”的現象較爲普遍，尤其是今年6月份，不少企業爲了衝刺年中業績，部分新盤價格變動明顯，特別是南城四環以外區域，出現了不少特價房，降價幅度能達到15%到20%，每平方米降幅將近1萬元。

除了在價格上作出調整外，北京當前在售的新房項目中，有不少樓盤在產品打造、得房率上明顯提升，實際上拉低了每平方米的價格。

記者就北京宸園後續定價以及營銷、推盤策略等方面詢問中建智地方面，截至發稿未獲回覆。

除了酒仙橋地塊外，該組團地塊中，孫河鄉前葦溝地塊位於五環外機場高速南側，建面約8.25萬平方米，規劃建築規模約9.61萬平方米，住宅容積率1.2，限高18米。銷售指導價7.98萬元/平方米，可浮動8%。

據瞭解，今年北京“4·30”政策落地後，五環外成交量有所上升。該地塊南側與中建智地去年入市的中建璞園緊鄰，據張凱介紹，中建璞園近期月均去化表現良好。後續前葦溝地塊的推出或將與中建璞園形成差異化產品，爲該地區的改善型需求提供新的選擇。

至於中關村朝陽園北區地塊，建設用地面積約3.28萬平方米，規劃建築規模約8.21萬平方米，規劃用途爲其他類多功能用地。

同時，該地塊須引入符合中關村朝陽園園區定位的高新技術企業，入園企業年產值合計不低於200億元，入園企業至少一家在2020—2023年年均營業收入增長率不低於30%。

區位上，該地塊鄰近15號線崔各莊地鐵站，距離望京東僅一站地鐵，周邊鄰近阿里巴巴北京總部新園區、京北一號文創園等。該地塊將進一步活躍泛望京片區的商業商務氛圍，成爲望京外溢企業辦公的新選擇。

項目小股東退出

據瞭解，這一組團地塊在出讓時由中建智地、江蘇綠建開發置業有限公司（以下簡稱“江蘇綠建”）和北京市朝陽城市建設綜合開發有限責任公司（以下簡稱“朝陽城建”）聯合體，以底價112億元摘得，成交綜合樓面價3.96萬元/平方米。

張凱表示，雖然是底價拿地，但112億元的總價已是北京土拍市場近4年之最（僅統計集中供地以來）。

地塊出讓的同一日，北京興鼎房地產開發有限公司（以下簡稱“北京興鼎”）註冊成立。天眼查信息顯示，該公司註冊資本15億元，股東爲中建智地、江蘇綠建和朝陽城建。法定代表人和董事長爲中建智地董事長樊飛軍。

但是，在北京興鼎成立之前，一家名爲北京興陽房地產開發有限公司（以下簡稱“北京興陽”）在5月24日成立，註冊資本1億元，股東爲中建智地和朝陽城建，分別持股97%和3%，法定代表人和董事長同樣爲樊飛軍。

當時，該組團地塊剛剛掛牌，5月29日爲該地塊競價起始時間。在北京興陽成立之後，其便啓動了酒仙橋地塊和孫河項目的方案設計、監理服務等招採工作。彼時，業內曾認爲北京興陽將參與上述組團地塊的競拍，成爲拿地和開發主體。

不過，北京發展改革委官網信息顯示，上述組團地塊的規劃建設已於7月17日得到批覆，項目總投資估算爲14.26億元，所需資金全部由北京興鼎籌措解決。

此外，值得注意的是，天眼查信息顯示，7月9日，北京興鼎股東江蘇綠建退出，僅剩中建智地和朝陽城建持股，比例分別爲97%和3%，與北京興陽一致。據瞭解，江蘇綠建成立於2023年6月26日，註冊資本1000萬元，股權穿透後實控人爲自然人韓秋宏，目前公司股權處於凍結狀態。

北京興鼎股東江蘇綠建爲何在拿地後不到1個月便選擇退出？記者就此詢問中建智地方面，截至發稿未獲正面回覆。

據瞭解，中建智地由中國建築一局（集團）有限公司（以下簡稱“中建一局”）全資持股，中建一局是中國建築股份有限公司旗下公司。

近兩年來，多數房企處於流動性壓力下，但“中建系”旗下各工程局的地產平臺卻在逆勢擴張，不僅在全國各地頻頻拿地，而且旗下多家公司銷售額增長迅速。

比如中建三局旗下的中建壹品，去年上半年拿地額僅爲55億元，而今年上半年則飆升至213億元，在拿地百強榜中僅次於建發房產。在銷售普遍下滑的上半年，中建壹品全口徑銷售額爲269.4億元，與去年同期基本持平。

中建一局也在近幾年不斷提升房地產業務比例，2020年該項業務佔總營收比例僅爲1.11%，但隨後，2021—2023年，地產業務佔比分別爲4.49%、7.8%、9.38%。

中建智地作爲中建一局旗下地產平臺，其在中建一局營收中佔比從2020年的1.11%提升至2023年的9.38%，淨利潤佔比也從2020年的4.31%增長到2022年的17.55%。

據瞭解，在拿下上述組團地塊前，中建智地自2021年以來在北京共摘得8宗地塊，斥資近200億元，陸續入市中建房山國賢府、中建璞園、北京國賢府等項目。市場機構克而瑞數據顯示，去年其以119億元權益銷售額在北京房企銷售榜中位列第7名。今年上半年，其權益銷售額爲46.17億元，排名第5位。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）