中南、世茂等老牌千億房企面臨退市：留得青山在，探尋新路徑

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

5月8日再度跌停之後，ST中南（000961.SZ）已經連續20個交易日股價低於1元/股，面臨摘牌。

與此同時，ST世茂（600823.SH）也因爲連續跌破1元面值，即便後續連續漲停，其股價也無法重返1元，提前鎖定面值退市。

中南建設與世茂股份，都是A股老牌上市房企。其中，中南建設從2000年3月上市，至今已24年。世茂股份則是1994年2月上市，至今已30年。因此，這兩家房企的高管並不希望公司落得退市的唏噓結局。兩家都曾以公司高管增持股票、出讓資產等方式全力保殼，但都無力迴天。

“這兩家房企的退市，預示着民營房企加速出清。”一名國資房企相關人士如此評價。他認爲，出險的民營房企因觸及面值或市值退市紅線而被直接摘牌的風險正在來臨。

留得青山在：年報披露經營改善信號

作爲曾經的千億房企與A股老牌上市房企，中南建設與世茂股份面對退市危機，只有保殼。一般而言，由公司管理層回購股票、引入戰略投資者、出售資產，是上市公司保殼的常用手段，這兩家房企亦如是。

回購公司股票與引入戰略投資者是中南建設保殼的主要手段。2024年2月，中南建設公佈一則部分董事及高管自願增持股份的公告，包括施錦華等在內的6名董事高管計劃自2月8日起6個月內，通過二級市場增持500萬元至1000萬元股份。

截至5月6日，上述增持主體已經累計增持中南建設237.52萬股，增持金額約228萬元，佔總股本的0.062%。這一舉措曾挽救過一次中南建設股價危機。近期中南建設再度陷入面值退市危機，但適逢年報與一季報發佈的敏感期，高管未能實施增持行爲，以至於股價拉昇乏力，最終直面退市。

中南建設成長的溫牀是建築之鄉——南通市，也是該市唯一一家老牌上市房企，因此南通市政府也有心扶持一把。4月20日，由南通市海門區人民政府牽頭，中南建設控股股東中南城建與太盟投資集團（PAG）及江蘇資產等機構，洽談債務化解、股權交易等合作。消息傳出的首個交易日，中南建設股價漲停。

然而，市場傳言也令中南建設收到深交所問詢函。深交所要求中南建設就上述事件的真實性進行迴應。

4月24日，中南建設在回覆函中，就上述事件的真實性進行了確認。但其表示，目前雙方僅就合作的可能性進行探討，無具體的方案或推進計劃。該事項尚處於籌劃階段，對其影響具有重大不確定性。

世茂股份則通過回購股份與出售資產，希望保殼。2024年1月10日至2024年5月7日，世茂股份通過集中競價交易方式回購股份117,419,371股，佔公司總股本的比例爲3.13%，回購總金額約爲1.25億元（不含交易費用）。2023年6月27日至2023年9月26日，該公司通過集中競價交易方式已累計回購股份佔公司總股本的比例爲3.98%，回購總金額約爲1.75億元（不含交易費用）。

期間世茂股份的出售動作也不少。自2023年9月起，爲降壓負債、增強流動性，世茂股份以轉讓子公司項目股份的方式，陸續套現近90億。無奈，由於資本市場對房地產行業的關注度太低，世茂股份也難挽頹勢。

不過，退市企業如能滿足A股重新掛牌上市的條件，仍有機會重返A股。實際上，中南建設與世茂股份一直在努力進行化債與盤活資產，企業資本運作仍有空間。中南建設2023年年報顯示，公司營業收入684.88億元，同比增長16.01%；歸屬母公司的淨虧損是52.9億元，雖然還是虧損，但是相比去年來說有42%的改善。此外，公司的盈利能力有所改善，全年綜合毛利率是9.77%，同比是增加了9.86個百分點。而已經赴港上市的中南高科產業集團，目前由中南建設董事長、實控人陳錦石間接控股87.91%。

世茂股份經營也在逐漸改善。據2023年年報，該公司在剔除預收款項後的資產負債率約爲88.7%，現金短債比爲0.04。世茂控股擁有世茂股份、世茂集團、世茂服務三大上市平臺，其中世茂股份的主要資產包括零售物業、辦公物業、全場景商務服務、“寬厚”系列文化商街，以及兩大主題娛樂板塊。房地產和酒店資產主要分佈於港股世茂集團。不過在此次債務危機中，世茂集團也無奈出售了部分優質資產。

探尋新路：面臨挑戰

據不完全統計，2023年共有12家房企從A股和H股退市，其中不乏千億房企。2024年新增的中南建設與世茂股份，也都是曾經的千億房企。那些正面臨清盤訴訟的民營房企，如佳源國際、德信中國、弘陽地產等，也彷彿已經一眼看到前路。

正如同策研究院研究總監宋紅衛所言，房企退市並不可怕，只是失去了公開市場融資的通道，但是房企一定不能躺平，積極自救的話，還是有化債成功的可能性。

宋紅衛分析指出，曾經的一衆千億上市房企陷入集體退市境地，說明房企市值保衛戰的失敗，背後的原因是兩個：第一、房企仍然受困於債務泥潭中，自救的能力大大降低；第二、儘管房地產市場政策在不斷放鬆，但是市場持續低迷，房企銷售業績也大幅下滑，極大地束縛了企業化債和未來發展。

因此，資本方對於房企發展前景比較擔憂，不敢再投資，導致股價持續下降。這樣的背景下，已出險房企的退市概率很高，或只是時間問題。

綜合來看，民營房企退市危機本質上是近兩年房企問題的縮影。受疫情、市場下行、融資收緊、債務危機等因素的影響，房企業績驟降、現金流緊張、債務壓力大基本成常態。

當下國內房地產市場已進入政策寬鬆週期，回到資本市場，退市企業要想活下來需要政府、企業、債權人三方共同努力，缺一不可。比如，政府要給予房企化債更大的政策支持，尤其是因爲歷史債務問題導致的債務違約問題要視情況給予不同的政策支持力度。其次，企業也要積極自救，通過增加銷售以及資產處置等方式，加快現金流回款，同時積極與債權人溝融，給出有誠意的化債方案。

進入2024年，房企在化債的同時，探索發展新路徑的趨勢也開始明朗化。一方面，隨着經濟社會的發展，代建、代銷、住房租賃等逐漸成主流。另一方面，近兩年來，中鐵、中建、電建等基建企業以及各地建工企業在拿地與開發上的加碼，導致國資比重不斷增加。更多具有雄厚資本實力的企業加入，會加速行業發展與縮短房企出清週期。這對於行業整體的修復不失爲一件好事。