住房“以舊換新”加速落地 “買新”“賣舊”銜接仍有優化空間
5月22日，廣州市房地產行業協會、廣州市房地產中介協會正式推出全市住房“以舊換新”活動倡議書，首批共發動全市122個房地產項目和12家房地產中介機構參與。
同日，湖北省住建廳聯合湖北省財政廳等多部門聯合印發的《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》提到，推進住房“以舊換新”。支持國有企業收購二手住房，爲賣舊買新“搭橋”；鼓勵開發企業、經紀機構、購房人三方聯動，實現舊房“先賣”、新房“優買”。
中指研究院數據顯示，截至目前，全國已有超60個城市推出住房“以舊換新”措施，包括了上海、廣州、深圳等一線城市。“以舊換新”已經成爲各地疏通市場堵點，激發住房消費活力的重要舉措。
打通置換鏈條堵點
“住房‘以舊換新’可以把剛需購買二手房的需求與改善性購買新房的需求聯動起來，就目前改善性購房需求密集爆發、業主換房需求迫切的情況來說很有針對性。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受《證券日報》記者表示，目前二手房市場存在交易難度大、交易週期長、交易流程複雜等痛點，正需要政策配合打通換房鏈條上的主要環節。
在房地產市場供求關係發生新變化的當下，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施成爲各地聚焦的重點。住房“以舊換新”政策瞄準當前市場置換不暢的堵點，旨在加快一二手商品住房流通。
58安居客研究院院長張波對《證券日報》記者表示，住房“以舊換新”一方面可以加速大量掛牌的二手房存量去化，另一方面，也釋放了改善性需求，有利於庫存商品住宅去化。
從目前已經推出的措施來看，各地主要採用多方聯動幫賣、房企或國資平臺“收舊換新”、政府補貼等模式，推動住房“以舊換新”。
其中，多方聯動幫賣模式較爲常見，本次推出“以舊換新”倡議書的廣州及上海、深圳等一線城市均採取這一模式，需要換房人、房企及中介機構多方聯動，在換房人優先鎖定認購房企新房的同時，中介機構幫助換房人優先出售舊房。
南京、鄭州等近20個城市則採用房企或國資平臺“收舊換新”的模式，由企業或平臺按照評估價格收購存量二手房，換房人在一定範圍內選定意向新房，並與開發商簽訂買賣合同。
另外，蘇州、瀋陽等城市對出售舊房併購買新房的業主提供相應財政補貼。
做好“買新”“賣舊”高效銜接
剛剛發佈住房“以舊換新”活動倡議書的廣州公佈了首批房地產中介機構名單，共包含12家中介機構。任職於其中一家中介機構的經紀人在接受《證券日報》記者採訪時表示，他們已經在着手落實“以舊換新”活動倡議內容，對於參與“以舊換新”活動業主的舊房房源，他們會通過短視頻、社交媒體推送投流等方式，加大推廣力度。
這是各地多方聯動幫賣模式落地情況的一個縮影。對於有改善性需求的業主來說，鎖定新房房源、無責任解除新房認購協議並退還訂金、中介大力“幫推”等一系列服務讓置換過程更加順暢。
“在置換的過程中，二手房業主、二手房的剛需購房者和出售新房的開發商幾方之間存在信息不對稱，導致房源沒有辦法實現匹配，是目前比較大的問題。” 李宇嘉稱，住房“以舊換新”活動可以打通部分主要環節。
“該模式的效果很大程度上取決於市場運行情況，在當前‘買方市場’下，該模式中二手房出售環節的不確定性較大。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示。
李宇嘉建議，目前參與的樓盤和二手房參差不齊，要想實現“以舊換新”的高效率，一些配套差的二手房，要加快公共設施的補短板，另一方面，樓盤開發商也要做出讓利。
與此同時，“收舊換新”模式也已經取得一定成效。以南京爲例，位於南京市主城六區（玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、棲霞區、雨花臺區）的存量住房可置換南京安居建設集團（以下簡稱“安居集團”）旗下的新建商品住房，存量房源由安居集團旗下全資公司以評估價爲依據負責收購。
據安居集團披露，截至5月20日，線上、電話、現場等各類諮詢約3450組，微信小程序“寧換新”平臺登記意向報名約4150組，初審符合條件的登記約3430組。案場累計來訪約2230組，繳納新房意向認籌金的換房人515組。目前已有52組客戶確認成交。
在積極通過“收舊換新”滿足置換需求的同時，業主們也存在着一些顧慮。在記者採訪的部分南京換房人中，對評估價過低的擔憂普遍存在。
“我還在等待評估價出來。”計劃出售位於南京市秦淮區房產的丁女士告訴記者，自己已經交了意向金，但如果評估價低於心理預期太多的話，可能選擇不再換購。
丁女士還對記者表示，參與“收舊換新”的好處就是不需要自己耗費時間精力賣房，只要不低於目前市場二手房成交價太多，她還是更傾向於通過住房“收舊賣新”來滿足置換需求。
曹晶晶表示，整體而言，“收舊換新”模式滿足了業主改善性住房需求，也加速了新房市場庫存去化。在實踐中，此模式可以進一步完善操作流程，以保障政策實施效果。對於評估價太低打擊業主置換積極性，二手房回收前需要業主準備一筆資金先還清貸款、解除抵押等情況，未來政策可在支持帶押過戶、給予優惠補貼等方面進行完善。
“住房‘以舊換新’在政策層面需要和換房過程中交易稅費減免，以及換新首付政策變化相結合，更有效降低交易成本，推動置換者更有信心進入市場。”張波建議。
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