最高法明確購房者權益：在商品房已售難交付糾紛中優先受償

針對“保交樓”，最高法再次明確，在商品房已售難交付的債權糾紛中，應優先保障購房者權益。

3月8日上午，最高人民法院院長張軍在十四屆全國人大二次會議上作工作報告。2021年以來，部分房企相繼發生債務危機，多地出現地產項目停工現象。報告表示，最高法爲此出臺司法解釋，明確商品房已售難交付糾紛債權受償順序，優先保障購房羣衆權益；發出1號司法建議，推動健全合同網籤備案與預告登記銜接機制、加強商品房預售資金監管、強化預售信息查詢和購房風險提示，促進做實保交樓、防糾紛。

北京金訴律師事務所主任王玉臣對第一財經表示，雖然此前最高法已經出臺相關解釋確認了購房人的優先受償權，但是在司法實踐的過程中，不同法院對於司法解釋的解讀存在一定爭議，現在最高法工作報告再次強調“保交樓”，明確在商品房已售難交付糾紛中優先保障購房羣衆權益，這對於處理後續各類糾紛可以起到一個重要的指導作用，體現出國家對於購房人相關權益的重視和保護。

近年來，房地產及建工領域的法律糾紛有增長趨勢，若房地產公司資金鍊斷裂，不足以支撐樓盤的後續開發，金融機構、購房者、施工總包方、供應商等都可能與房企產生債務問題，在司法實踐中就會涉及受償順序問題。

王玉臣告訴記者，2023年之前，購房人的優先受償權在法律或司法解釋層面上並沒有被明確，僅在一些個案指導中，最高法曾明確購房者的基本債權優先權，作爲類似案件的參考。一般來說，購房者的基本債權，優先於施工方的工程款債權、優先於抵押權、優先於其他普通債權。

“但畢竟之前還沒有上升到司法解釋層面，所以在司法實踐當中，並非完全按照這個標準操作。開發商的其他債權方，如銀行、施工方等，他們和開發商的關係相對來說更爲緊密，一旦開發商的資金狀況出現異常，這類債權人就會先出手、先訴訟、先執行，而購房人的權益保護就相對滯後了。”王玉臣表示。

2023年4月20日，最高人民法院發佈[法釋〔2023〕1號]公告《關於商品房消費者權利保護問題的批覆》，其中明確：“商品房消費者以居住爲目的購買房屋並已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩餘價款的，可以適用前款規定。”

此外，上述批覆還明確：在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先於建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

王玉臣表示，最高法出臺司法解釋後，購房者的優先權就更加明確了。

他建議，如購房者所買樓盤面臨爛尾，業主應儘快通過政府信息公開申請、自查銀行流水等多種方式覈實項目的預售房款監管情況，若覈實發現存在挪用預售資金、違規放貸等問題，可提起相關的查處申請。如果交房已經延期，還可以視情況提起逾期交房違約金的民事訴訟。如樓盤沒有交付的可能，可起訴要求開發商解除合同，返還購房款並賠償損失，但該路徑可能會遭遇後續執行難的問題，必要的時候，可以申請開發商破產，在破產清算中行使購房者優先權。如果樓盤前景還不錯，可以多方協商，推動開發商儘快完工交房。