理財週刊／房價高懸 購屋糾紛糾結何時了？(三)
文／莊孟翰
Ｑ：想買房又怕買到瑕疵或漏水房，一般民衆如不下點功夫深入瞭解怎麼買房？根據內政部不動產資訊平臺所公佈資訊，近年最常見的不動產交易糾紛包括「房屋漏水問題」、「施工瑕疵」、「終止委售或買賣契約」、「定金返還」、「隱瞞重要資訊」等。雖然法令迭有修改，糾紛依舊層出不窮，想請教莊教授，是否能就常見的糾紛類型提供防患未然，以求自保之道？
Ａ：一九六○年代臺灣經濟景氣持續繁榮，國民所得開始逐年累積，在物質生活明顯改善情況下，同時帶動改善居住環境的殷切需求，惟當時在一般建商普遍缺乏資金情況下，建商與地主的「合建」模式應運而生，伴隨而來對消費者的「預售制度」，更讓建商得以做起「無本生意」，直到今日，幾乎所有的買賣糾紛都與預售機制不完備息息相關。
爲什麼買賣房子經常發生糾紛，多數都是緣於買賣知識與資訊不足，尤其是看不到也摸不到的「預售屋」，即便擁有「審閱權」，但對「定型化契約」也是一知半解，再加上法令制度不夠完備，各類糾紛依舊層出不窮。
筆者忝爲「預售屋買賣契約書範本」的起草人之一，二十多年前共同找出這些糾紛爭點，並研擬具體的契約條文，俾買賣雙方共同遵守，然長久以來幾乎所有的糾紛類型都沒什麼改變，因此，今後主管機關更應積極宣導，以期防患未然，保障買賣雙方應有的權益。
長期以來，由於預售機制不夠完備，導致同樣的糾紛類型不斷重演，以下謹將常見糾紛之緣起歸納爲十大重點，以供參考。
(1)建商信譽與施工品質：長久以來，一般購屋者大都着重在建築結構究爲RC或SRC，毛胚屋、裝潢屋甚或有無制震阻尼器，以及建材等級與品質，而忽略品牌信譽與施工品質之重要性，導致漏水瑕疵一直高居首位。
(2)廣告虛實：最近較常見的例如一○％自備款、零自備款、ＸＸ萬元交屋，或捷運近在咫尺，十分鐘到信義計劃區等吸引首購族的促銷廣告，而在先求有的心態下貿然購置，卻忽略規劃設計瑕疵以及後續房貸負擔能力，而陷入「低自備款或零自備款等於低總價」的迷思。
其次，有些建案以VR/AR從虛擬與實境描繪社區未來遠景，另外，也有愈來愈多的中古屋以三六○度或七二○度賞屋促銷，倘若沒有時間分別在白天、晚上勘查現場，就很難判別廣告虛實，尤其是有些外接待預售建案，更不容易瞭解基地周邊環境狀況。
此外，最近最讓購屋者捉摸不清的是，讓利花招百出，包括退傭、贈送車位、裝潢、傢俱等，其主要癥結點在於實際成交價爲何？-
(3)樣品屋與實品屋：預售樣品屋最常見的問題在於未標示尺寸、空間虛增與交屋時建材等級差異，至於新成屋的實品屋則是以裝潢掩飾施工品質與其他種種缺失。
(4)餐廳、廚房沒隔間：近年房價長期高懸，坪數規劃愈來愈小，尤其是三十坪以下產品當道，爲掩飾小坪數或2+1房之缺失，幾乎所有建案都是清一色的採取餐廳與廚房沒隔間方式，藉以隱藏空間狹小問題。
(5)小坪數、2+1房：最近二、三年小坪數當道，尤其是規劃爲1+1房或2+1房之產品更是熱銷，此可由北臺灣三十坪以下小坪數佔總案量比例由去年八月三九％驟降至今年五月九％見其一斑。然一般購屋者卻鮮少注意那額外增加以虛線標示的一房對於室內實際使用面積限縮的影響，而徒留日後交屋的模糊爭議空間(見附圖)。
(6)公設比三○～三五％：近年在公設比普遍高達三○～三五％情況下，室內實際使用空間相對大幅縮減，甚至影響室內動線與使用機能，連帶傢俱擺置、通風、採光等都受到嚴重影響，尤其對於日後換屋必然也構成銷售不易之諸多困擾，有關這些問題在購屋時卻常被忽視而導致日後一連串的糾紛爭議。
(7)雨遮、屋檐登記與計價問題：自二○一八年一月一日起雨遮、屋檐不登記也不計價，但二○一八年前就取得建照的預售屋以及早已完工的建物，依然採取過去不但登記也計價的做法。若以申請建照區分，二○一一年五月前申請的雨遮屋檐可登記、可計價，二○一一年到二○一七年爲止申請的建照則是可登記但不可計價，二○一八年又再調整爲不登記也不計價，亦即現階段房屋買賣存在「可登記、可計價」、「可登記、不計價」和「不登記、不計價」等三種類型，購屋前都應詳細瞭解清楚，方能避免無謂之紛爭。
(8)二次施工：早期二次施工最常出現在挑高三．六米以上的夾層屋，其後常見中古屋宣傳海報以虛線標示二次施工部分，另外，除一樓與頂樓之外，其他各樓層更改隔間、陽臺外推以及露臺加蓋等情形，更是司空見慣。
(9)實價登錄潛藏不實交易價格：在讓利、議價空間仍普遍高達一○～一五％，加以實價登錄未公佈門牌編號情況下，一般購屋者很難了解實價登錄是否爲實際交易價格，更何況賣方常會以先拉高開價，再大幅降價方式進行促銷。此外，亦有談好價格後再要求提高簽約價，藉以隱藏不實交易價格，以便爲餘屋預留議價空間，凡此，都讓購屋者無法瞭解實價登錄的真相爲何。
(10)契約審閱： 不論是預售屋或成屋買賣契約書範本，對於契約審閱權都有「契約於中華民國__年__月__日經買方攜回審閱__日(契約審閱期間至少五日)」之規定，惟不少購屋者在簽約之前不僅未攜回詳細閱讀，甚或一知半解，而徒留日後交屋之模糊爭議空間。
由以上之分析，購屋之前除應事先做好功課，更應謹守「貨比十家」的基本原則，俾免誤蹈陷阱而仍不自知。