2021年住房和城鄉建設工作路線出爐： “三穩”讓位促內需，長效機制逐漸落實
21世紀經濟報道記者瞭解到，會議主要從全力實施城市更新行動，推動城市高質量發展；穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展；大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題；加大城市治理力度，推進韌性城市建設；實施鄉村建設行動，提升鄉村建設水平；加快發展“中國建造”，推動建築產業轉型升級；持續推進改革創新，加強法規標準體系建設；加強黨的全面領導，打造高素質幹部隊伍等8個方面，佈置了2021年的住房和城鄉建設工作。
其中，此次會議中，城市更新行動被放在首位以及調控工作安排未提及“三穩”等諸多要點值得關注。
在今年的住建工作會議上，被放在首位的工作是“全力實施城市更新行動，推動城市高質量發展”的相關工作內容。
城市更新是擴大內需的重要抓手。此前，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在“十四五”規劃《建議》的解讀文章中也提到，實施城市更新行動，是堅定實施擴大內需戰略，構建新發展格局的重要路徑，“謀劃推進一系列城市建設領域民生工程和發展工程，有利於充分釋放我國發展的巨大潛力，形成新的經濟增長點，培育發展新動能，暢通國內大循環，促進我國經濟長期持續健康發展。”
雖然2020年房地產投資依舊保持着較高位的增長，但主要是土地購置費拉動，在真正拉動內需的建安投資上，則表現疲軟。同時，一些先行指標也顯示，明年的房地產投資存在下滑可能。國家統計局數據顯示，前11月商品房新開工面積同比下降2.0%，但遲遲未能轉正。土地購置面積上，前11月則同比下降5.2%，降幅持續擴大。
全國房地產商會聯盟主席顧雲昌則告訴21世紀經濟報道記者，一方面，在今年的中央經濟工作會議上，強調了“堅持擴大內需這個戰略基點”，住建工作會議的相關佈置也是遵循中央會議精神。另一方面，2017年以來，房地產銷售面積連續四年維持每年17億平米左右的高位，增量龐大。從土地資源的合理開發來講，未來很難繼續維持這樣的高速發展，因此，將發展的矛頭轉向存量，也成爲了必然的選擇。而將過去單純聚焦於住房問題的棚改、老舊小區改造上升到系統關注整個城市運營發展效率的城市更新活動，也是將促內需從關注住房，上升到更多、更大的角度。
長效機制逐步落地
本次住建工作會議上，“促內需”的城市更新行動被列爲首要工作，2018、2019連續兩年成爲住建工作會議“頭條”的調控政策則退居次席。
住建工作會議提出，要穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，強化城市主體責任，完善政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等機制，保持房地產市場平穩運行。
多位受訪人士均向21世紀經濟報道記者指出，“政策協同、調控聯動、監測預警、輿情引導、市場監管等機制”，是結合了市場化和行政化調控，結合了事前、事後調控的長效化的調控機制的組成部分。
對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，2020年即便疫情對經濟發展造成影響，房地產調控未見放鬆，反而局部市場的升溫引發下半年“一城一策”的密集出臺，據統計，有超過20城出臺限購、限貸及限售等政策作出調整。
不過，多位受訪人士都強調，“長效機制”的逐步落地並不意味着短期調控會立刻退出，這需要一個漫長的過程。顧雲昌則指出，不管是今年中央經濟工作會議在房地產部分提到的“因地制宜、多策並舉”，還是此次住建工作會議提及的“強化城市主體責任”，都是由地方政府主導的短期調控，並且短時間內很難退出。
另外，此次住建會議在這段表述中，引人注意的是，此前多次被重點強調的“穩地價、穩房價、穩預期”要求，並沒有在工作安排中被提及。
對此，許小樂認爲，“三穩”，實際上已經是長效機制建立所必需的常態化目標，在今年房地產市場總體平穩的背景下，不再需要過度強調。不過，也有分析人士認爲，沒有提及“三穩”，有利於地方政府採取更多樣化的政策組合。
與中央經濟工作會議相似的是，此次住建工作會議再度強調了整頓租賃市場秩序，“規範發展住房租賃市場，加快培育專業化、規模化住房租賃企業，建立健全住房租賃管理服務平臺。整頓租賃市場秩序，規範市場行爲。”
這顯然與2020年多個長租公寓爆雷有關，多位分析人士均認爲，租賃市場的政策調整將會在2021年成爲重點。
顧雲昌則認爲，與住房市場體系和保障體系建設相適應的，租賃政策的調整，也分爲政府主導的政策性租賃住房的政策調整，和租賃市場政策調整。其中，針對公租房等政策性租賃住房，需要解決的是“精準”問題，政策界限、目標人羣和投入產出要劃清楚；而租賃市場，要解決的則是“規範”問題。
其中，針對頻頻“爆雷”的租賃市場，許小樂指出，租賃的問題主要在三方面，一是需求端租客權利得不到保障；二是大城市租賃房源供給不足；三是租賃市場發展不規範。所以，“十四五”期間應當出臺一系列政策，突破這三個大的問題。比如，租賃立法，落實租客的基本權利，包括不能隨意漲租金、不能隨意趕租客，租客能夠公平地享受基本公共服務。從供給端，專門劃撥出租賃土地供應計劃，降低土地成本，提升租金回報率。爲鼓勵房企開發持有運營租賃住房，會在融資、稅收等方面給予企業政策支持，住房資產證券化加速推出。