2023年1008次優化調整後，2024年地產政策寬鬆或持續升級

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

回顧2023年，爲促進房地產市場穩健運行與持續健康發展，政府頻頻優化調整政策。

中原地產研究院統計數據顯示，2023年12月，政府共出臺各種房地產政策優化調整高達78次。2023年全年房地產政策優化調整累計高達1008次，在2022年曆史首次突破1000次後，連續2年維持高位。

2023年房地產政策主要以金融支持、因城施策、城市更新、新房改爲主要方向。不過，政策的實際效果並未展現出預期中的持久效力。由於大環境的影響，政策的傳導效果較以往年份會更弱，修復期會更長，當前樓市形勢仍然較爲嚴峻。

不過，政策在持續發力。2023年下半年，一線城市調控政策打開，市場信心的也不斷修復，有分析人士預計2024年下半年樓市將築底。

同策研究院研究總監宋紅衛分析認爲，一線及核心二線城市對於政策的敏感性較強，政策有效果，但是時效性較短是明顯特徵，大部分三四五線城市對於政策敏感性較低，出臺政策後，市場反應不明顯。

政策聚焦在哪些方面？

2023年，中央層面穩樓市“三箭齊發”，構建房地產發展新模式。2023年7月，政治局會議未提及“房住不炒”，並提出“適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”，着重強調保障房屋交付、維護市場主體穩定、防範系統性風險以及合理住房需求的支持。8月之後，多部委迅速響應，密集發佈實質性寬鬆政策，使得樓市調控步入寬鬆週期。

地方層面則有300多個城市進行了800多次調控優化。2023年下半年，各地房地產調控政策顯著加快放鬆步伐並加大調整力度，二、三、四線城市普遍突破了包括限購、限貸、限價、限售在內的“四限”措施；放寬公積金政策；推行稅費減免及購房補貼政策；實施以舊換新政策，並對普通住宅認定標準進行調整。一二線城市也在2023年下半年陸續推出針對性放鬆政策。

具體而言，以金融支持、因城施策、城市更新、新房改等爲主要內容，聚焦九大方面：針對購房資格的限購政策不斷鬆動；針對購房槓桿的首付比例不斷下降，包括首套房和二套房首付比例的下調；購房成本的按揭貸款利率不斷下降，包括存量房貸款利率下調；銷售流通領域中的限售政策不斷鬆動，大部分低能級城市基本取消；關於房價方面的預售價格管制不斷鬆動，部分城市取消了下調下限的限制；交易成本方面，跟交易相關的稅費不斷降低；公積金政策，各地不斷加大公積金政策支持首套房政策，部分城市還加大了對二套房的支持力度；財政補貼，部分城市加大了對於購房的補貼政策；部分城市出臺針對高庫存及紓困的“以舊換新”的一二手聯動政策。

以金融層面的政策優化調整爲例。在繼續執行“金融16條”方針，推動金融機構利用“三支箭”融資工具平等支持各類所有制房企的合理融資需求之外，住建部還構建了保障房和商品房“雙軌制”的新型房地產市場模式。

2023年出臺的具體突破性措施如“認房不認貸”、降低貸款利率和首付比例等雖已開始顯現效果，但其全面影響仍在深化和擴大過程中。正如宋紅衛所言，以金融系統指導爲前提的政策優化調整，是今年調控的標準動作。

政策寬鬆持續升級

2023年12 月 21 日至 22 日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開，系統總結 2023年工作，分析形勢，明確 2024 年重點任務，推動住房城鄉建設事業高質量發展再上新臺階。 會議指出，明年的工作要堅持穩中求進、以進促穩、先立後破，重點抓好 4大板塊 18 個方面工作。

中央部委繼續加強對房企融資的政策發佈，明確各金融機構要深入貫徹落實中央金融工作會議部署，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。

這就不難理解，2023年12月房地產政策寬鬆繼續全面升級。12 月 14 日，爲了更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，北京、上海接連優化房地產政策，包括降首付、降利率，以及優化普宅認定標準等，大幅降低了居民置業門檻和購房成本，政策力度較大。

分析人士指出，一線城市降低首付比例等一系列政策有助於加快一線城市的樓市築底過程，政策在短期內顯效了。更重要的是一線城市購房人羣的信心在不斷修復，尤其是正在看房的人羣明顯加快了入市的節奏。

同策研究院預計，2024年全國住宅的有效銷售規模在8億平方米左右，加上工抵房等數據，可能會達到9億平方米左右。

此外，從目前REITs推進的節奏來看，未來會有更多支持性政策出臺，包含了政策導向以及企業的轉型方向，但是整體規模仍然較小。

中原地產首席分析師張大偉分析認爲，化解項目交付風險仍是 2024 年政策聚焦點之一，預計“保交樓”配套資金和政策有望進一步落實，修復市場預期。加碼調整預售資金監管政策、加強預售資金監管、改革預售制度或是“保交樓”重要配套舉措。

值得一提的是，此前住建部就已明確“有條件的可以進行現房銷售”，2023 年已有多地試點現房銷售，合肥、鄭州亦提出在部分區域進行試點。

張大偉指出，未來房地產市場走勢依然看政策，隨着12月各種穩樓市政策的出臺，市場有望在2024年初再現一定範圍市場的小陽春。

宋紅衛也持類似觀點。他認爲，2024年政策環境會進一步寬鬆，第一、一線城市政策將會是2024年政策的風向標和關注點，一線城市的樓市環境會在因城施策的背景下進一步優化，購買門檻及購房成本有望進一步降低；第二、房企紓困和保交樓仍然是金融政策方面的重點，預計房企短期債務壓力會有所緩解，部分房企的融資通道會逐步打開，但是更多集中在存量債務展期上，爲房企爭取了短期的騰挪空間；第三、保障房是2024年我國樓市的一大熱點，隨着14號文的逐步實施，針對城市低收入及新進入人才的保障房體系會進一步完善，預計會有價格更爲友好，性價比更高，更宜居的保障房體系形成。