33837元/平！廣州土地起拍價創新高！這宗地究竟有何底氣？
今年，土地市場明顯回暖。
從年初金融城地塊的出讓，到南沙靈山島尖地塊遭二三十家品牌房企瘋搶，再到未拍已成王的番禺易興地塊……無不演繹着地塊之爭愈發激烈。
其中，番禺易興地塊起拍樓面價爲33837元/平！這是廣州有史以來最高的起拍樓面價，刷新番禺最高地價！
這究竟是什麼神仙地塊？是依山傍水，還是雄踞CBD核心？然而，都不是，該地塊就在馬路邊，還靠近垃圾場……更多內幕請往下戳
易興地塊大致區位圖
出讓條件：定位高大上！限高、超低密度、政府回購
該地塊位於新光快速（北行）與金山大道的交匯不遠處，出讓條件相對苛刻。
地塊一：要求容積率≤1.01，建築密度≤30%，綠地率≥50%，建築限高≤24米；
地塊二：容積率≤2.8，建築密度≤30%，綠地率≥30%，這沒有限高要求。
兩者都是二類居住用地，其中地塊一總佔地約28837平，可建築用地28837平；地塊二總用地面積2789平，可建築用地僅2789平。地塊一面積是地塊二的10倍+。
此外，競得人須在地塊一內提供6000平方米住房，並提供相應數量的停車位租賃使用，該政府性回購住房由廣州市番禺區政府指定單位按3500元/平方米的價格回購（按政府性回購房面積計算）。
很明顯，未來地塊一產品將以低密度聯排、疊拼等高端產品爲主；地塊二產品則主要供政府回購。
地塊現狀：暫不敢恭維！近馬路，靠城中村，有高壓線
該地塊西側是新光快速路，北側不遠處爲廣明高速和金山大道，東北側爲金山工業園、東南側是廣州淘寶第一村——里仁洞村。
簡而言之，該地塊目前被主幹道、工業園、城中村包圍，沒山，沒水，周邊也不是CBD。
當前，該地塊長滿雜草，圍牆周邊有垃圾堆放，牆邊還有污濁積水，東北側有高壓線經過。
易興地塊周邊環境
這在出讓公告中已明確指出，競得人須按照相關政策法規要求，對高壓線進行合理保護和利用，地塊開發建設時需按供電部門意見處理，競得人不得將供電線路的處理作爲項目申請延期開發（包括開工、竣工等）的依據。
易興地塊周邊環境
周邊配套：交通出行靠自駕，無地鐵，公交只有1路車
該地塊靠近新光快速路、金山大道、廣明高速等番禺主幹道，能快速接駁南沙港快速、新東高速等，10分鐘內可到達漢溪長隆、15分鐘左右可到番禺萬博和思科智慧城。
所以若自駕出行，交通條件並不差。不過幸好規劃有綠帶，要不主幹道環繞，未來噪音粉塵影響不小。
但是，若坐公共交通則比較麻煩。地塊東北側約500米處有個小型公交總站，真的很mini，只有1路公交，可以接駁地鐵3號線市橋站。
若前往3號線漢溪長隆站，車程大約8分鐘；未來地鐵22號線設站在祈福新村，距離該地塊也不近。目前，暫無其他地鐵路線經過該地塊。
易興地塊附近公交站
商業：馬路對面是宜家，其餘都是村級配套
該地塊周邊商業配套主要有兩part：（1）馬路對面招商金山谷和富豪山莊小區底商以及附近宜家家居。但隔着大馬路去買些日常用品，並不是很現實。
富豪山莊底層商鋪
（2）里仁洞村，在這裡超市、藥店、特色美食店、快餐店等一應俱全，但是顧名思義，這都是村級配套。
里仁洞村沿街商鋪
除此之外，中大型商業配套主要集中在兩三公里外的祈福商圈以及萬博商圈。
教育：公立學校資源有限，私立學校高達13萬/年
以地塊爲核心，三公里範圍內有多間學校，但公立學校基本是其他小區配套，而私立學校學費高得嚇人。
如里仁洞小學，公立，招生要求是里仁洞村戶籍村民適齡子女，或自在城市花園、諾德名都、諾德名築符合“人戶一致”條件的業主適齡子女。（2019年最新招生方案）
富豪山莊小學，公立，也要求生源是富豪山莊小區符合“人戶一致”條件的居民、業主適齡子女。（2019年最新招生方案）
此外，廣州加拿大國際學校，私立學校，幼兒園僅學位就13萬/年，不包括其他學雜費！
像機關幼兒園、祈福中英文等口碑不錯的學校，則學位比較緊張。
富豪山莊小學實景圖
周邊環境：與火燒崗垃圾場直線距離僅約1.5公里
火燒崗垃圾填埋場，是廣州三大垃圾場之一，是廣州南部最大的垃圾填埋場，不僅對萬博板塊有影響，還影響到市橋北的富豪山莊、招商金山谷以及即將出讓的易興地塊等片區。
該地塊與垃圾場直線距離不超過2公里，在欖塘路遠遠就可以看到堆積如山的垃圾場。
住在里仁洞的居民表示，現在已經好很多，夏季雨後偶爾纔會聞到異味。
火燒崗垃圾場實景圖
其實，早在2014年，就有消息稱火燒崗垃圾場將封場復綠，但時至今日並沒有確切的消息。不過，新增垃圾量已在減少。
根據2014年10月11日《番禺區城市管理局對區政協十三屆五次會議第25號提案的答覆》文件顯示，火燒崗垃圾填埋場關閉的前提條件是廣州市第四資源熱力電廠一期和二期投產，實現番禺全部生活垃圾的焚燒處理。
目前，一期已投產，二期工期計劃爲2019-2022年。這意味着，保守估計火燒崗在2022年前有望全面封場。
火燒崗垃圾場出入口還有車輛進出
周邊樓市：新房不多，一手只有祈福繽紛匯（4.5萬/平）
該地塊周邊樓盤主要集中在新光快速路以西，和廣明高速以北。北側，自在城市花園，2005年的房子，二手報價在2.7-3.1萬/平區間，總價270萬/套起；諾德名都，樓齡相對新，2013年的房子，當前二手放盤量較少，均價3萬+/平。
西側招商金山谷、富豪山莊、祈福新村等大盤不同房源價格差距較大，基本在2.5-3.3萬/平區間。如招商金山谷領仕組團，2012年的房子，二手報價基本3.5萬/平起，總價350萬/套起；而金山谷mini-top則低至80萬/套，不過建面僅約30平。
富豪山莊實景圖
當前，唯一有一手房源在售的是祈福繽紛匯。祈福繽紛匯目前主要在售41-163平單位，戶型選擇多，帶裝修出售，均價45000元/平。
此外，去年12月份中鐵建斬獲的安美塑料廠，就在富豪山莊和招商金山谷旁，當時以23419元/平的樓面價成交，目前已動工，預計未來一兩年內會如市。
從當前的周邊環境來看，中鐵建項目周邊居住氛圍濃，商業配套齊全，生活氛圍明顯優越於即將出讓的易興地塊。
中鐵建項目現場圖
中鐵建項目現場圖
但僅從地價來看，未來易興地塊產品對標的金地壹粵府和五礦萬樾臺。
其中，金地壹粵府是番禺的地王項目。該地塊是在2017年1月出讓，經過129輪激烈競拍才被金地斬獲，摺合樓面價33660元/平，在易興地塊出讓前依然是番禺的地王。
目前金地壹粵府在售130-180平洋房，均價65000元/平；同期在售310-355平環幕大平層，總價在1400-2300元/套。
五礦萬樾臺，當初也是個高價地塊，樓面價高達30711元/平，僅次於金地地塊。主推161-216平別墅，均價70000-90000元/平。
以上兩者是番禺至今爲止，唯獨兩宗超過3字頭的地塊。而即將出讓的易興地塊起拍價即高達33837元/平，創新高，這意味着未來產品售價很可能6字頭起。
未來發展：關鍵看里仁洞村改造，投資達210億
里仁洞村，北至錦繡香江、西至新光快速、南至欖塘路、東至番禺大道。根據去年年底規劃，里仁洞村規劃有大片的商業用地和居住用地。
里仁洞村大致區位圖
規劃範圍的東部，還規劃有一塊殯葬設施用地。
里仁洞村規劃圖
里仁洞村規劃圖示說明
目前，里仁洞村舊改合作企業正在招標。根據公告顯示，改造總投資將高達210億元，並規劃有300米左右的高層商業建築。
300米高什麼概念？目前番禺地標廣晟萬博城A塔僅約266米，意思是未來這裡將會成爲番禺的新地標。
里仁洞村現狀
易興地塊將於6月20日正式拍賣，究竟花落誰家？未來，里仁洞村改造如何？不妨拭目以待。